Αγορές «ημιπράσινων» στεγαστικών δανείων από τράπεζες

Στις πρώτες αγορές προβληματικών στο πρόσφατο παρελθόν στεγαστικών δανείων που, αφού ρυθμίστηκαν, εξυπηρετούνται κανονικά για τουλάχιστον 12 μήνες, αναμένεται να προχωρήσουν φέτος οι τράπεζες, δοκιμάζοντας τα «νερά» της δευτερογενούς αγοράς δανείων.

Τα πλάνα πιστωτικής επέκτασης των τραπεζών, για την τριετία 2022-24, εδράζονται στην αύξηση των καθαρών χορηγήσεων προς επιχειρήσεις, χάρη στην ανάκαμψη της οικονομίας και στα χαμηλότοκα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης. Αντίθετα, οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων αναμένεται να ενισχυθούν σταδιακά.

Πέρυσι, οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών ήταν οριακά χαμηλότερες των αποπληρωμών. Πιστωτική επέκταση αναμένεται να προκύψει φέτος και να ενισχυθεί προοδευτικά, κατά τη διετία 2023-24. Οι τράπεζες, όμως, δεν αναμένουν, στη συγκεκριμένη τριετία, επιδόσεις που θα επαναφέρουν τα στεγαστικά σε ρόλο «ατμομηχανής» της πιστωτικής επέκτασης.

Υπό το παραπάνω πρίσμα, το ενδιαφέρον τους στρέφεται και στην αγορά «θεραπευμένων» ή «ημι-θεραπευμένων» στεγαστικών από funds και οχήματα ειδικού σκοπού τιτλοποιήσεων, προκειμένου να ενισχύσουν τα καθαρά έσοδα από τόκους και να βελτιώσουν τα περιθώρια κέρδους.

Το πρώτο re-performing portfolio στεγαστικών έχει ήδη βγει στην αγορά από τη Cepal, για λογαριασμό ενός από τα οχήματα ειδικού σκοπού της τιτλοποίησης Galaxy (σ.σ. πιθανότατα για το Orion X Securitisation). Πρόκειται για μικρό χαρτοφυλάκιο της τάξης των 120 εκατ. ευρώ, που περιλαμβάνει κατά 94% ρυθμισμένα στεγαστικά, τα οποία εξυπηρετούν ομαλά τη ρύθμιση για μια 2ετία. Δεν έχουν ακόμη συμπληρώσει 3ετία ομαλής εξυπηρέτησης, ώστε να ταξινομηθούν ως ενήμερα.

Ενδιαφέρον για την εξαγορά του επιδεικνύει η Εθνική καθώς και άλλη μια τράπεζα (σ.σ. η Alpha είναι εκτός συναγωνισμού, λόγω προέλευσης των δανείων). Με δεδομένο ότι πρόκειται για το πρώτο εγχείρημα επιστροφής δανειοληπτών από servicers σε τράπεζες, απαιτούνται διευκρινίσεις σε σχέση με τις οδηγίες της EBA για τα χαρακτηριστικά και την ταξινόμηση re-performing δανείων. Υπενθυμίζεται ότι από τη στιγμή που δεν έχουν συμπληρώσει 3ετία ομαλής εξυπηρέτησης, η επανένταξή τους σε τραπεζικό χαρτοφυλάκιο θα συνοδευτεί με σχηματισμό -μικρών- προβλέψεων.

Αντίστοιχης περιμέτρου χαρτοφυλάκιο «ημιπράσινων» στεγαστικών ετοιμάζεται να βγάλει προς πώληση και η doValue για λογαριασμό των τιτλοποιήσεων Cairo. Το project Rebound αναμένεται να ξεκινήσει το επόμενο διάστημα, με ενδιαφερόμενες και πάλι τράπεζες.

Εφόσον τα μηνύματα από τις παραπάνω «πιλοτικές» διαδικασίες είναι ενθαρρυντικά, το 2023 θα υπάρξουν πωλήσεις χαρτοφυλακίων με ημιθεραπευμένα στεγαστικά πολύ μεγαλύτερης περιμέτρου. Είναι βέβαιο ότι ενδιαφέρον θα επιδείξουν όλες οι τράπεζες καθώς η πρόσκτηση ενός χαρτοφυλακίου θεραπευμένων ή ημι-θεραπευμένων στεγαστικών, ανεξόφλητου υπολοίπου 300 με 400 εκατ. ευρώ, ισοδυναμεί με οργανική ανάπτυξη ενός-δύο ετών. Τέλος, σημαντική παράμετρος για τις τράπεζες αποτελεί η διατήρηση/αποκατάσταση των σχέσεων με το πελατολόγιό τους.

Προς το παρόν, ο συνδυασμός ανόδου των επιτοκίων και πίεσης του διαθέσιμου εισοδήματος από την ενεργειακή κρίση και την άνοδο του πληθωρισμού συντηρούν τις ανησυχίες για το αν εκδηλωθούν καθυστερήσεις στην εξυπηρέτηση των ρυθμίσεων.

Τα οχήματα ειδικού σκοπού (SPVs) που εξέδωσαν τα ομόλογα των τιτλοποιήσεων προχωρούν τους τελευταίους μήνες σε πωλήσεις δανείων, προκειμένου να φέρουν ρευστότητα μπροστά, για να καλύψουν την καθυστέρηση στα πλάνα εισπράξεων και να αποπληρώσουν χωρίς προβλήματα κεφάλαιο των senior notes.

Οι σοβαρές αποπληρωμές κεφαλαίου (χρεολύσια) για τους senior notes τίτλους, που φέρουν κρατική εγγύηση από το σχήμα Ηρακλής Ι, ξεκινούν -από- το 2023. Παρότι κατάπτωση της κρατικής εγγύησης επέρχεται μόνο σε περίπτωση αδυναμίας πληρωμής τόκων και όχι χρεολυσίων (σ.σ. αυτά μετατίθενται), κανείς από τους servicers δεν θέλει να δεχθεί «κίτρινη κάρτα», λόγω υστέρησης των εισπράξεων σε σχέση με τους αρχικούς ή και τους τροποποιημένους στόχους.