Με διαφορετικές ταχύτητες κινείται πλέον η ξενοδοχειακή αγορά της Αθήνας, με την απόκλιση στις τιμές μεταξύ των επιμέρους περιοχών να φτάνει ακόμη και στο τριπλάσιο, τη στιγμή που το κύμα νέων ξενοδοχείων που προστίθενται στην αγορά δημιουργεί καινούρια δεδομένα.
Από την αθηναϊκή Ριβιέρα, όπου η μέση ετήσια προσφερόμενη τιμή στο δείγμα του Hotel Market Report της SPEAK Research φτάνει τα 449 ευρώ, μέχρι το Σύνταγμα με 318 ευρώ, τη Συγγρού με 260 ευρώ, την Ομόνοια με 167 ευρώ και τον Πειραιά με 149 ευρώ, η εικόνα δείχνει ότι η ξενοδοχειακή Αθήνα δεν λειτουργεί ως ενιαία αγορά, καθώς οι αποκλίσεις μεταξύ των επιμέρους περιοχών φτάνουν έως και το τριπλάσιο.
Την ίδια στιγμή, η έρευνα καταγράφει σημάδια ωρίμανσης της αγοράς, με την ανάπτυξη να προέρχεται πλέον περισσότερο από την τιμή και λιγότερο από την αύξηση της πληρότητας. Η τάση αυτή συμπίπτει με την είσοδο νέας ξενοδοχειακής προσφοράς, με τη SPEAK να χαρακτηρίζει το 2027 ως «έτος απορρόφησης».
Διαφορετική εικόνα
Τη διαφορετική εικόνα ανά περιοχή επιχειρεί να αποτυπώσει το Hotel Market Report 2026 της SPEAK Research.
Στην κορυφή βρίσκεται η αθηναϊκή Ριβιέρα με μέση ετήσια προσφερόμενη τιμή 449 ευρώ, περίπου τριπλάσια από τα 149 ευρώ του Πειραιά. Ανάμεσά τους βρίσκονται το Σύνταγμα στα 318 ευρώ, η Συγγρού στα 260 ευρώ και η Ομόνοια στα 167 ευρώ.
Σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση, η αθηναϊκή Ριβιέρα έχει πλέον χαρακτηριστικά ξεχωριστής resort αγοράς. Στο δείγμα περιλαμβάνονται το Four Seasons Astir Palace, το One&Only Aesthesis και το The Margi, ενώ οι προσφερόμενες τιμές στην περιοχή κινούνται σε εύρος από 213 έως 680 ευρώ.
Στο Σύνταγμα, όπου συγκεντρώνεται ένα σημαντικό μέρος του luxury ξενοδοχειακού προϊόντος του κέντρου, το αντίστοιχο εύρος φτάνει από 130 έως 580 ευρώ. Στο δείγμα περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Μεγάλη Βρετανία, το King George και το Electra Metropolis. Στη Συγγρού, από την άλλη πλευρά, οι τιμές κινούνται μεταξύ 140 και 410 ευρώ.
Η περίπτωση της Ομόνοιας
Μία από τις περιοχές όπου οι αλλαγές είναι περισσότερο εμφανείς είναι η Ομόνοια. Η SPEAK χαρακτηρίζει την περιοχή ως το πιο δυναμικό σημείο ανάπλασης της αθηναϊκής ξενοδοχειακής αγοράς, καταγράφοντας, μεταξύ άλλων, τη μετάβαση των Skylark, Adia και Anise στα σήματα Tapestry και Curio της Hilton, την εξαγορά του Great Athens Hotel από τη Leonardo Hotels και την προγραμματισμένη λειτουργία του Radisson Theatrou Square, δυναμικότητας 173 δωματίων, το πρώτο τρίμηνο του 2027.
Οι μέσες προσφερόμενες τιμές εμφανίζουν σημαντικές αποκλίσεις και εδώ. Το Gatsby Athens καταγράφεται στα 298 ευρώ, το Athens Capital MGallery στα 258 ευρώ, το NYX Esperia Palace στα 237 ευρώ και το Adia Aluma/Curio στα 206 ευρώ, ενώ στο χαμηλότερο άκρο του δείγματος το Candia Hotel βρίσκεται στα 87 ευρώ. Η έκθεση επισημαίνει ειδικά ότι το rebranding υπό τα σήματα της Hilton φαίνεται να λειτουργεί ήδη ως καταλύτης τιμολόγησης.
Σημειωτέον ότι η ανάλυση για την Αττική βασίζεται σε σταθερό δείγμα άνω των 25 ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων, τις διαθέσιμες τιμές των οποίων παρακολουθεί σε μηνιαία βάση η SPEAK Research μέσω πλατφορμών κρατήσεων, όπως Booking, Hotels.com, Expedia, Kayak και Tripadvisor.
Τα στοιχεία αυτά συνδυάζονται με δεδομένα για την πληρότητα και το RevPAR από την έρευνα της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών - Αττικής και Αργοσαρωνικού και της GBR Consulting. Διευκρινίζεται ότι οι τιμές του δείγματος είναι προσφερόμενες και όχι οι μέσες τιμές που τελικά κατέγραψαν τα ξενοδοχεία.
Το «ταβάνι» των τιμών
Η ισχυρή άνοδος των τιμών των τελευταίων ετών έχει φέρει πλέον στο προσκήνιο και τα περιθώρια περαιτέρω αύξησής τους, καθώς η αγορά της Αθήνας εμφανίζει σημάδια ωρίμανσης.
Το 2025 η μέση πληρότητα στην Αθήνα διαμορφώθηκε στο 77,1%, με τη μέση τιμή δωματίου στα 177 ευρώ και το μέσο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR) στα 137 ευρώ. Η μέση ημερήσια τιμή (ADR) αυξήθηκε κατά 2,5% και το RevPAR κατά 3,4%.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίοδος Απριλίου - Οκτωβρίου 2025, όταν η πληρότητα υποχώρησε κατά 1,2%, ενώ η τιμή αυξήθηκε κατά 2,7%, με τη SPEAK να χαρακτηρίζει την εξέλιξη αυτή ως μοτίβο ώριμης αγοράς, όπου η ανάπτυξη προέρχεται πλέον από την τιμή και όχι από τον όγκο.
Στο ίδιο πλαίσιο, η έκθεση παραπέμπει στην GBR Consulting, σύμφωνα με την οποία η σταθεροποίηση της πληρότητας μπορεί να αντανακλά είτε μια υγιή, ώριμη αγορά είτε τα πρώιμα σημάδια ενός «πλαφόν τιμολόγησης», χωρίς ακόμη να υπάρχουν επαρκείς ενδείξεις για το ποιο από τα δύο επικρατεί.
Η πρόβλεψη για το 2027
Στη νέα αυτή συνθήκη προστίθεται η σημαντική αύξηση της ξενοδοχειακής προσφοράς που βρίσκεται σε εξέλιξη στην Αθήνα.
Στο pipeline που καταγράφει η SPEAK περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, το Radisson RED στη Μητροπόλεως με 109 δωμάτια, το Radisson στην πλατεία Θεάτρου με 173 δωμάτια και, στη Ριβιέρα, το Mandarin Oriental Athens με 123 δωμάτια και 17 branded residences, ενώ στο Ελληνικό δρομολογείται το Hard Rock Hotel & Casino Athens, δυναμικότητας 1.100 δωματίων.
Η SPEAK χαρακτηρίζει το 2027 ως «έτος απορρόφησης», προβλέποντας σταδιακή αποκλιμάκωση των ρυθμών αύξησης των τιμών μετά το 2026 καθώς προστίθενται νέα καταλύματα στο προσφερόμενο ξενοδοχειακό δυναμικό.
Για την Αττική προβλέπει αύξηση της ADR κατά 3,7% το 2026 και κατά 2% το 2027, ενώ για το RevPAR οι αντίστοιχες προβλέψεις είναι 4,5% και 1,5%. Ως πλέον κρίσιμη περίοδος για την απόδοση των τιμών σε επίπεδο μικροαγοράς, ιδιαίτερα για την περιοχή της Ομόνοιας, προσδιορίζεται το διάστημα από το πρώτο τρίμηνο του 2027 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2028.
Ειδικά για τη Ριβιέρα, η έκθεση εκτιμά ότι οι νέες αναπτύξεις στο Ελληνικό θα δημιουργήσουν νέα ζήτηση, ενώ η βραχυπρόθεσμη απορρόφηση της πρόσθετης προσφοράς αναμένεται να πιέσει την τιμολόγηση μέσα στο 2027.