Γιατί η Σοφοκλέους κλίνει τώρα προς τις ΑΕΕΑΠ

Σχετική στροφή προς τις ΑΕΕΑΠ φαίνεται να κάνει η χρηματιστηριακή αγορά, καθώς το discount στις μετοχές της συγκεκριμένης κατηγορίας μοιάζει να είναι αρκετά χαμηλότερο σε σύγκριση με αυτό των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων.

  • του Στέφανου Κοτζαμάνη
Γιατί η Σοφοκλέους κλίνει τώρα προς τις ΑΕΕΑΠ
* Οι αποτιμήσεις και οι αποδόσεις εισηγμένων εταιριών δημοσιεύονται στη δεξιά στήλη: "Συνοδευτικό Υλικό".

Σχετική στροφή προς τις ΑΕΕΑΠ φαίνεται να κάνει η χρηματιστηριακή αγορά, καθώς το discount στις μετοχές της συγκεκριμένης κατηγορίας μοιάζει να είναι αρκετά χαμηλότερο σε σύγκριση με αυτό των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων (developers).

Όπως προκύπτει και από τα στοιχεία του σχετικού πίνακα (τιμές μετοχών της 8ης Απριλίου, ίδια κεφάλαια 31ης Δεκεμβρίου του 2009) οι τέσσερις εταιρείες της Σοφοκλέους που δραστηριοποιούνται στον χώρο των developers διαπραγματεύονταν με discounts που ξεκινά από το 37% (στην περίπτωση της Reds) και φτάνει έως και το 80% στην Μπάμπης Βωβός, ενώ διαμορφώνεται στο 70% για την Pasal Development και στο 53% για τη Lamda Development.
Αντίθετα, στις δύο Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), τα σχετικά discounts είναι σαφώς χαμηλότερα και περιορίζονται στο 39% για τη Eurobank Properties και στο 28% για την Trastor ΑΕΕΑΠ (Πειραιώς).

Στην πράξη βέβαια, τόσο για τους developers, όσο και για τις ΑΕΕΑΠ, τα discounts είναι ακόμη πιο υψηλά από τα παραπάνω νούμερα, καθώς:

* Πρώτον, υπάρχουν εισηγμένες που έχουν προβεί σε αγορές ιδίων μετοχών, οπότε χωρίς αυτές η τιμή του δείκτη βελτιώνεται.

* Και δεύτερον, διότι η θεωρητική τιμή του discount είναι μεγαλύτερη από αυτή που προκύπτει από το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων, λόγω άλλων παραγόντων, όπως π.χ. η αναβαλλόμενη φορολογία κ.λπ.

--- Μέρισμα και χαμηλότερος κίνδυνος

Ποιοι όμως είναι οι λόγοι για τους οποίους η χρηματιστηριακή αγορά φαίνεται να στρέφεται στην τρέχουσα συγκυρία περισσότερο προς τις ΑΕΕΑΠ παρά προς τους developers;

1. Ο πρώτος λόγος είναι η διανομή υψηλών μερισμάτων από τις δύο εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, όταν κατά την ίδια περίοδο οι περισσότερες εταιρείες από την αγορά ακινήτων (εξαίρεση η Alpha Αστικά Ακίνητα, με διαφοροποιημένο όμως αντικείμενο εργασιών κ.λπ.) δεν διένειμαν μέρισμα.

Ενδεικτική είναι η θέση υψηλόβαθμου στελέχους της Lamda Development, της μεγαλύτερης εισηγμένης του κλάδου: «υπάρχει ένα τυπικό και ένα ουσιαστικό θέμα. Το τυπικό σχετίζεται με τα αποτελέσματα της μητρικής εταιρείας, από τα οποία προέκυπτε αδυναμία καταβολής μερίσματος.

Ωστόσο, σε ενοποιημένη βάση εμφανίσαμε υψηλά κέρδη. Το ουσιαστικό θέμα είναι ότι σε εταιρείες όπως οι δικές μας οι μέτοχοι δεν θα πρέπει να βασίζονται στο μέρισμα αλλά στις προσδοκώμενες υπεραξίες από την εκμετάλλευση ακινήτων».

2. Επικρατεί έντονος σκεπτικισμός για την αγορά ακινήτων γενικότερα, με τις προσδοκίες τόσο στις αποτιμήσεις όσο και στα ενοίκια να είναι μάλλον πτωτικές παρά ανοδικές. Στην περίπτωση των ΑΕΕΑΠ, η ύπαρξη μακροπρόθεσμων συμβολαίων ενοικίασης με ισχυρούς κατά κανόνα ενοικιαστές περιορίζει τον κίνδυνο.

Αντίθετα, στην περίπτωση των developers, τα πράγματα είναι περισσότερο ασταθή, καθώς αρκετά περιουσιακά τους στοιχεία ενδεχομένως να μην αποδίδουν καθόλου (π.χ. οικόπεδα), είτε να αντιμετωπίζουν πολλές αβεβαιότητες.

3. Υπάρχει ένα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς υπέρ των ΑΕΕΑΠ, το οποίο δεν καρπώνονται οι υπόλοιπες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων.

4. Τέλος, έχει αναπτυχθεί έντονα το τελευταίο χρονικό διάστημα ένας διάλογος προκειμένου τα ταμεία κοινωνικής ασφάλισης είτε να τοποθετήσουν διαθέσιμα σε υπάρχουσες ΑΕΕΑΠ (πολύ υψηλότερες μερισματικές αποδόσεις από εναλλακτικές πηγές αξιοποίησης) είτε να συνεργαστούν με ΑΕΕΑΠ, ώστε να αξιοποιήσουν αποδοτικότερα και με μεγαλύτερη ρευστότητα την ακίνητη περιουσία τους.

--- Αν γυρίσει η αγορά...
 
Ωστόσο, υπάρχει και η άλλη όψη του νομίσματος. Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων πιθανότατα να κερδίσουν πολύ περισσότερο σε περίπτωση που η αγορά ακινήτων και η οικονομία γενικότερα ανακάμψουν. Αν συμβεί κάτι τέτοιο, ενδεχομένως να υπεραποδώσουν έναντι των ΑΕΕΑΠ.

Για παράδειγμα, ένα μεγάλο ποσοστό του ενεργητικού των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων είναι τοποθετημένο σε εμπορικά κέντρα που είτε βρίσκονται σε λειτουργία (The Mall, Golden Hall, Mediterranean Cosmos, Athens Heart) είτε σχεδιάζονται για να λειτουργήσουν στο μέλλον.
Σε περίπτωση που η ελληνική οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει από το τέταρτο τρίμηνο του 2009, όπως υποστηρίζουν αρκετοί παράγοντες της αγοράς, τότε φαίνεται ότι θα ευνοηθούν και τα συγκεκριμένα εμπορικά κέντρα.

Το βέβαιο, πάντως, είναι ότι τόσο οι ΑΕΕΑΠ όσο και οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων διαπραγματεύονται με υψηλά discounts (εκπτώσεις) έναντι των καθαρών ςσωτερικών τους αξιών (NAV) στην Ελλάδα και διεθνώς. Ένα ακόμη βέβαιο στοιχείο είναι ότι κάθε ακίνητο -και πόσο μάλλον κάθε εταιρεία που είναι τοποθετημένη σε πολλά ακίνητα- αποτελεί ξεχωριστή περίπτωση και ως ξεχωριστή περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται.

* Οι αποτιμήσεις και οι αποδόσεις εισηγμένων εταιριών δημοσιεύονται στη δεξιά στήλη: "Συνοδευτικό Υλικό".

ΣΧΟΛΙΑ ΧΡΗΣΤΩΝ

blog comments powered by Disqus
v