του Στέφανου Κοτζαμάνη

Την Παρασκευή η τιμή της μετοχής της Pasal έκλεισε στα 5,88 ευρώ, διαμορφώνοντας μια κεφαλαιοποίηση 87,7 εκατ. ευρώ.

Η μετοχή δηλαδή διαπραγματεύεται με ένα premium 3% σε σχέση με τη λογιστική της αξία, πλην όμως αν στη λογιστική αξία προστεθεί (όπως θεωρητικά είναι σωστότερο) και η αναβαλλόμενη φορολογία, τότε η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού (NAV, στοιχεία 31/12/07) διαμορφώνεται στα 103 εκατ. ευρώ και αντί για premium 3%, θα πρέπει να μιλάμε για ένα discount της τάξεως του 15%.

Η ύπαρξη discount βέβαια αποτελεί σήμερα ”κοινό τόπο” για τις εταιρίες του κλάδου όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και στην Ευρώπη γενικότερα, ωστόσο ο παράγοντας ”κλειδί” που θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό το πώς θα εξελιχθεί φέτος η Καθαρή Αξία του Ενεργητικού της Pasal, αλλά και η τιμή της μετοχής της, είναι η πορεία του υπό δημιουργία εμπορικού κέντρου επί της οδού Πειραιώς.

Σήμερα, το project αυτό είναι αποτιμημένο στα βιβλία της εισηγμένης στο ”κόστος κτήσης”. To εμπορικό κέντρο προβλέπεται να ξεκινήσει να λειτουργεί τον προσεχή Δεκέμβριο και προσδοκόνται υπεραξίες για λογαριασμό της Pasal μεταξύ 30 ή και 40 εκατ. ευρώ.

Οι τρεις παραδοχές

Τα δεδομένα και οι παραδοχές, πάνω στα οποία η Pasal προσδοκά τόσο υψηλές υπεραξίες είναι τα παρακάτω:

Πρώτον, το κόστος του έργου θα ανέλθει γύρω στα 59 εκατ. ευρώ , εκ των οποίων 23 εκατ. είναι η αξία του οικοπέδου και 36 εκατ. οι δαπάνες κατασκευής.

Δεύτερον, από τη λειτουργία του έργου προβλέπεται η είσπραξη ετησίων εσόδων γύρω στα 6 εκατ. ευρώ.

Και τρίτον, με ένα yield (ποσοστό απόδοσης) της επένδυσης γύρω στο 6% (με yield 6,1% είχε πουληθεί το 50% του The Mall, πρόκειται για τη μοναδική ανάλογη συναλλαγή που είχαμε μέχρι σήμερα στην Ελλάδα), προκύπτει μια αποτίμηση για το εμπορικό κέντρο της Οδού Πειραιώς γύρω στα 95 με 100 εκατ. ευρώ.

Επαφές για πώληση

Η Pasal δεν είναι βέβαιο ότι θα διατηρήσει υπό την πλήρη ιδιοκτησία της το συγκεκριμένο project και δεν αποκλείεται να υπάρξουν επαφές με θέμα είτε την ολική, είτε τη μερική πώλησή του, με στόχο μέρος των υπεραξιών να ”κλειδωθεί” σε κέρδη και να προκύψουν και κεφάλαια για περαιτέρω επενδύσεις.

Σήμερα, υπάρχει πολύ σημαντική δυνατότητα για άντληση κεφαλαίων, καθώς ο καθαρός δανεισμός της Pasal βρίσκεται μόλις στα 10 περίπου εκατ. ευρώ, όταν το ενεργητικό της εταιρίας υπερβαίνει κατά πολύ τα 100 εκατ. ευρώ.

Δεν μας φοβίζουν οι τιμές

Τα στελέχη της Pasal δεν φαίνεται να φοβούνται από την γενικότερη κατάσταση που επικρατεί στον κλάδο διεθνώς.

Δεν έχουμε δει τις τιμές να πέφτουν, ισχυρίζονται. Αυτό που βλέπουμε είναι να υπάρχει ένα διεθνές ενδιαφέρον για επενδύσεις ξένων στην Ελλάδα και από ελληνικής πλευράς να μην μπορούμε πολλές φορές να τους προσφέρουμε το σωστό προϊόν.

Σύμφωνα λοιπόν με τα στελέχη της Pasal, το ”στοίχημα” μιας εταιρίας στον κλάδο είναι στο κατά πόσο μπορεί να επιλέγει το σωστό ακίνητο, να το διαμορφώνει με το κατάλληλο τρόπο και στη συνέχεια να απευθύνεται στους κατάλληλους πελάτες ζητώντας το σωστό τίμημα.