Νέα δεδομένα και ευκαιρίες στο επαγγελματικό real estate

Το 2019 αποτέλεσε έτος ανάκαμψης των ελληνικών επαγγελματικών ακινήτων. Μισθωτικά παρατηρήθηκαν βελτιωμένες πληρότητες και τα ενοίκια κινήθηκαν ανοδικά. Ο όγκος των αγοραπωλησιών ήταν εντυπωσιακός.

Το κυριότερο είναι πως οι τρέχουσες τιμές συναλλαγών επαγγελματικών χώρων δεν έχουν καμία σχέση, όχι μόνο με τις χαμηλές αξίες που καταγράφηκαν στην καρδιά της ελληνικής κρίσης, αλλά ούτε και με τις τιμές του 2018. Συνεπώς, οι εταιρίες του κλάδου καταγράφουν λογιστικά κέρδη από αναπροσαρμογή σε εύλογη αξία και πραγματοποιηθέντα κέρδη από πωλήσεις ακινήτων. Αξιοσημείωτο είναι και το «gentrification» περιοχών της Αττικής, της αναβάθμισης δηλαδή κάποιων συνοικιών με τη συνεπακόλουθη αύξηση των ενοικίων και της αξίας των ακινήτων.

Παρά την αισθητή έως τώρα ανοδική διόρθωση, η εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένει ελκυστική. Οι παράγοντες που δημιουργούν θετική δυναμική για το 2020 είναι οι ακόλουθοι:

1) Αναμένεται βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών (όπως δεικτών ανεργίας, ΑΕΠ και διαθέσιμου εισοδήματος) μέσα στα ερχόμενα έτη.

2) Οι φορολογικές παρεμβάσεις συμβάλλουν στην ακόμη μεγαλύτερη ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Πέρα από τις ρυθμίσεις που βοηθούν εμμέσως (όπως φορολογίας επιχειρήσεων), έχει θεσπιστεί και στοχευμένη δέσμη μέτρων αποκλειστικά για τα ακίνητα. Επιπλέον, η χορήγηση «χρυσής βίζας» συνεχίζει να κεντρίζει το ενδιαφέρον για ελληνικό real estate. Το σχέδιο για ένα πλαίσιο non-dom και άλλα συναφή προγράμματα, που ενδέχεται να εφαρμοστούν, μπορούν να εντείνουν το ενδιαφέρον αυτό.

3) Η ψυχολογία στον κλάδο δείχνει να έχει αντιστραφεί.

4) Αν και οι αποδόσεις των ελληνικών εμπορικών ακινήτων (commercial property yields) είναι πλέον χαμηλότερες, εξακολουθούν να δείχνουν ικανοποιητικές. Η απόδοση του δεκαετούς ελληνικού ομολόγου έχει υποχωρήσει και, ως εκ τούτου, η διαφορά (spread) μεταξύ property yield και απόδοσης δεκαετούς έχει διευρυνθεί σε σχέση με το παρελθόν.

Επιπρόσθετα, το προαναφερθέν spread είναι - προς το παρόν - μεγάλο στη χώρα μας, συγκριτικά με το αντίστοιχο spread σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη. Επίσης, με την αποκλιμάκωση του επιτοκίων δανεισμού, υπάρχει μια ικανή διαφορά μεταξύ αποδόσεων ακινήτων και κόστους δανεισμού. Αξίζει να αναφερθεί ότι η αυξητική τάση των ενοικίων, λόγω ζήτησης από ενοικιαστές και επανεμφάνισης πληθωρισμού, δημιουργεί μεσομακροπρόθεσμη άνοδο των commercial property yields.

5) Υφίσταται ισχυρή αγοραστική ζήτηση, από διάφορες πλευρές. Δεδομένης της έλλειψης αποδόσεων σε άλλα asset classes στον ευρωπαϊκό χώρο, οι επενδυτές στρέφονται στην ακίνητη περιουσία. Την ίδια στιγμή είναι δύσκολο, στην παρούσα φάση, για τα διεθνή funds να εντοπίζουν επενδυτικές ευκαιρίες στις κτηματαγορές της υπόλοιπης Ευρώπης, όπου επικρατούν εξαιρετικά χαμηλά property yields, καθιστώντας έτσι την ελληνική ακίνητη περιουσία δελεαστική.

Φαίνεται λοιπόν ότι: (α) Νέες ΑΕΕΑΠ φέρνουν ρευστότητα στο σύστημα και οι υπάρχουσες ενισχύουν τη ρευστότητά τους. (β) Παρουσιάζεται επανέναρξη της δραστηριοποίησης Ελλήνων επενδυτών, οι οποίοι πολλές φορές χρησιμοποιούν καταθέσεις που τηρούν στο εξωτερικό, με μηδενικά ή αρνητικά επιτόκια, για να αποκτήσουν ακίνητα στην ελληνική επικράτεια. (γ) Μια σειρά από νέα οχήματα επενδύσεων δημιουργήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2019, για ακίνητα στον ελληνικό χώρο, αυξάνοντας τη ζήτηση.

6) Με μια πιο γενικευμένη χρήση δανειακών κεφαλαίων, προβλέπεται περαιτέρω ισχυροποίηση των τιμών. Πολλές αποκτήσεις χαρτοφυλακίων ακινήτων πραγματοποιήθηκαν, έως σήμερα, με χρήση ιδίων κεφαλαίων. Εξαιτίας των μειούμενων property yields, πολλοί επενδυτές οδηγούνται ολοένα και περισσότερο στο equity build up, αποφασίζοντας να χρησιμοποιήσουν πλέον δανειακά κεφάλαια ή να ανεβάσουν τα επίπεδα δανεισμού τους, ώστε να μεγιστοποιηθεί η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων τους.

7) Υπάρχει έλλειψη νεωτεριστικών, για την ελληνική αγορά, προϊόντων real estate, που όμως αρχίζουν να αναπτύσσονται. Αλλά ακόμη και για «παραδοσιακά» προϊόντα (π.χ. γραφειακός τομέας), παρατηρείται γερασμένο κτιριακό απόθεμα και ανεπάρκεια χώρων υψηλής ποιότητας, σύγχρονης τεχνολογίας και αειφορίας σε στρατηγικά σημεία. Δεν είναι τυχαία η επανέναρξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, με εγχειρήματα που στέφονται με μεγάλη επιτυχία, μετά από μια αδρανή δεκαετία.

Εντούτοις, απαιτείται στο εξής ενδελεχέστερη ανάλυση κάθε επενδυτικής ευκαιρίας. Αφενός τα περιθώρια λάθους στενεύουν, καθώς η αγορά δεν είναι πια «φτηνή» και οι επιδόσεις κερδών της τελευταίας τριετίας είναι πολύ δύσκολο να επαναληφθούν. Αφετέρου, υπάρχουν ποικίλες ανησυχίες για το μέλλον. Ενδεικτικά, οι αναταράξεις λόγω Brexit, η αναιμική ανάπτυξη της ευρωπαϊκής οικονομίας, οι γεωπολιτικές εντάσεις, το μεταναστευτικό και η υπερεξάρτηση από τον τουρισμό.

Σημειωτέον ότι απαραίτητη προϋπόθεση της διατήρησης του θετικού κλίματος είναι η ταχύτατη προώθηση των κυβερνητικών μεταρρυθμίσεων. Ιδιαίτερη μνεία πρέπει να γίνει και στα υψηλά επίπεδα των Μη Εξυπηρετούμενων Ανοιγμάτων (NPEs), που μόνο με σωστό σχεδιασμό και κατάλληλες πρακτικές μπορούν να αντιμετωπιστούν. Η διαχείριση του αποθέματος των ακινήτων σχετιζόμενων με NPEs αποτελεί διαδικασία που θα διαρκέσει σειρά ετών. Μάλιστα, μιλάμε για ακίνητα μη «θεσμικού», κατά κύριο λόγο, επιπέδου. Απαιτούν πολλή δουλειά, όπως αλλαγή χρήσης, ανακαίνιση και εκμίσθωση. Εξαιτίας του έντονου μισθωτικού και αγοραστικού ενδιαφέροντος για έτοιμα κτίρια υψηλής ποιότητας, το εν λόγω απόθεμα αποτελεί μοναδική ευκαιρία υψηλότατης κερδοφορίας για τις εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων (developers), μέσα από παραγωγή προστιθέμενης αξίας.

Τέλος, μεταξύ των προβληματισμών για το καινούργιο έτος είναι πως ένα γενικευμένο φαινόμενο του ελατηρίου μετά από κρίσεις οδηγεί, ενίοτε, σε πρόσκαιρες εκτοξεύσεις αξιών με άκριτο τρόπο. Ίσως ορισμένες αυξήσεις τιμών πάνω από τη «θέση ισορροπίας», δε θα μπορούν εύκολα να εξηγηθούν χρηματοοικονομικά, αλλά θα αποτελούν απόρροια μιας περιρρέουσας ατμόσφαιρας ενδεχομένως υπερβολικών προσδοκιών.

Είναι πιθανό να δούμε και κάποιες αυξήσεις που δε θα συνάδουν με τα θεμελιώδη ή την κτιριακή ποιότητα, σε τοποθεσίες περιορισμένου, κατά τα άλλα, μακροπρόθεσμου ενδιαφέροντος.

* Ο κ. Μάριος Αποστολίνας είναι διευθύνων σύμβουλος της ORILINA ΑΕΕΑΠ