Στεγαστικά δάνεια: Ερχεται νέα επιβάρυνση 250 ευρώ για νοικοκυριά

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) ετοιμάζεται να χορηγήσει μια επικίνδυνη συνταγή στη συνεδρίαση της 10ης Σεπτεμβρίου 2026, η οποία αυτή τη φορά θα γίνει στο Βερολίνο. Οι χρηματιστηριακές αγορές προεξοφλούν νέες αυξήσεις επιτοκίων.

Την ίδια στιγμή, η οικονομία της Ευρωζώνης καταγράφει αναιμική ανάπτυξη. Το ΑΕΠ κινείται στο 0,1% το τελευταίο τρίμηνο (οριακά πάνω από τη στάσιμη γερμανική οικονομία που καταγράφει μηδενική μεγέθυνση, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat που δημοσιεύθηκαν στα μέσα της εβδομάδας που πέρασε.

Επιπτώσεις στην τσέπη

Πέρα από τα μακροοικονομικά μεγέθη, η αύξηση των επιτοκίων έχει άμεση επίπτωση στην τσέπη των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων. Το κόστος χρήματος γίνεται ακριβότερο και, κατά συνέπεια, ο δανεισμός. 

Τα νοικοκυριά στον Ευρωπαϊκό Νότο υφίστανται τη μεγαλύτερη πίεση. Στην Ελλάδα, την Ισπανία και την Ιταλία, το μεγαλύτερο τμήμα των στεγαστικών δανείων παραμένει συνδεδεμένο με κυμαινόμενα επιτόκια ξεπερνώντας το 60% του συνολικού χαρτοφυλακίου (έναντι 15% στη Γαλλία), όπως επιβεβαιώνουν στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, της ΕΛΣΤΑΤ και της EKT. 

Η αύξηση του Euribor 3 μηνών μεταφράζεται σε άμεση επιβάρυνση της μηνιαίας δόσης κατά 180 έως 250 ευρώ για ένα μέσο δάνειο 100.000 ευρώ. Σύμφωνα με την Έκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα της TτE, το 68,5% των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα είναι συνδεδεμένο με κυμαινόμενο επιτόκιο (κυρίως Euribor 3 μηνών ή Euribor 1 μηνός + περιθώριο/spread). 

Επίσης, βάσει των στοιχείων της TτE, το μέσο ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικού δανείου στην Ελλάδα ανέρχεται σε περίπου 80.000 έως 110.000 ευρώ με εναπομείνουσα διάρκεια 15–20 έτη. Τον Ιούλιο του 2022, το μέσο επιτόκιο (κυμαινόμενο) ήταν 2,94%.

Το Ιούνιο του 2022, πριν από την έναρξη της ανόδου επιτοκίου από την ΕΚΤ, το Euribor ήταν αρνητικό (-0,6%) και η απόδοση του ελληνικού 10ετούς ομολόγου στο 3,38%. Σήμερα, το euribor 3 μηνών έχει ήδη αυξηθεί στο 2,1% και η απόδοση του 10ετούς ομολόγου γύρω στο 4%. Τότε το παρεμβατικό επιτόκιο (αποδοχή καταθέσεων) της ΕΚΤ ήταν 0%. Σήμερα είναι 2,25%.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Για τον μέσο δανειολήπτη στεγαστικού με κυμαινόμενο επιτόκιο με υπόλοιπο 100.000 ευρώ για άλλα 20 χρόνια, η μηνιαία δόση ήταν 551,60 ευρώ το 2022. Το ίδιο δάνειο σήμερα, θα είχε κυμαινόμενο επιτόκιο 3,56% και μηνιαία δόση 583,05 ευρώ. Δηλαδή προκύπτει μηνιαία επιβάρυνση 31,45 ευρώ και ετησίως 377,4 ευρώ

Τραπεζικές πηγές εκτιμούν ότι λόγω του ανταγωνισμού και της χαμηλής ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, στην Ελλάδα αναμένεται απορρόφηση μεγάλου μέρους του κόστους χρήματος από την άνοδο των επιτοκίων της ΕΚΤ. Σε περίπτωση συνεχόμενων και σταδιακών αυξήσεων στα επιτόκια, εκτιμούν ότι η μέση δόση θα επιβαρύνει το νοικοκυριό κατά 180 με 250 ευρώ τον χρόνο μέχρι τα μέσα του 2027.

Στη Βόρεια Ευρώπη επικρατούν τα μακροπρόθεσμα σταθερά επιτόκια. Η μετακύλιση του κόστους εκεί καθυστερεί. Πλήττεται όμως καίρια η νέα ζήτηση για κατοικίες.

Οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν πιστωτική ασφυξία. Οι εμπορικές τράπεζες αυστηροποιούν τα πιστοδοτικά κριτήρια. Φοβούνται ένα νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων.

Οι μεγάλες επιχειρήσεις αναβάλλουν τα επενδυτικά τους σχέδια. Το κόστος ανακύκλωσης των ομολογιακών τους εκδόσεων έχει διπλασιαστεί.

Ο κίνδυνος της αύξησης

Η θεραπεία ενός σοκ προσφοράς με καταστολή της εγχώριας ζήτησης, μέσω αύξησης επιτοκίων, μοιάζει με την αφαίρεση καυσίμου από μια μηχανή που ήδη ρετάρει. Διότι, ο πληθωρισμός προσφοράς δεν τροφοδοτείται από την υπερβάλλουσα καταναλωτική δαπάνη. Η ακρίβεια πηγάζει από τις γεωπολιτικές φλόγες στη Μέση Ανατολή και το πιθανό κλείσιμο των Στενών του Ορμούζ (διέρχεται το 20% του παγκόσμιου πετρελαίου, δηλαδή περίπου 21 εκατ. βαρέλια ημερησίως).

Αναλύσεις της JPMorgan και της Goldman Sachs προειδοποιούν για αδιέξοδο. Η Φρανκφούρτη επιχειρεί να σβήσει μια εξωγενή φωτιά καίγοντας τα θεμέλια της ευρωπαϊκής παραγωγής.

Ποιοι και πώς ψηφίζουν

Το διοικητικό συμβούλιο των 27 μελών αποτυπώνει ανάγλυφα την «εσωτερική σύγκρουση». Αποτελείται από τους 21 διοικητές των εθνικών κεντρικών τραπεζών και τα 6 μέλη της Εκτελεστικής Επιτροπής για τη νομισματική πολιτική της ΕΚΤ. Η λήψη αποφάσεων στηρίζεται σε ένα περίπλοκο σύστημα περιστροφής δικαιωμάτων ψήφου, καθώς μόλις 21 μέλη ψηφίζουν σε κάθε συνεδρίαση.

Τα 6 μέλη της Εκτελεστικής Επιτροπής διατηρούν μόνιμη ψήφο. Οι διοικητές των 5 μεγαλύτερων οικονομιών μοιράζονται 4 ψήφους. Στην κρίσιμη συνεδρίαση του Σεπτεμβρίου 2026, ο διοικητής της Τράπεζας της Ισπανίας Χοσέ Λουίς Εσκριβά δεν διαθέτει δικαίωμα ψήφου λόγω του κανόνα περιστροφής. Έτσι, οι 4 ψήφοι της πρώτης ομάδας περνούν στη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ιταλία και την Ολλανδία.

Στη δεύτερη ομάδα των 16 διοικητών, 5 μέλη στερούνται ψήφου στη συγκεκριμένη συνεδρίαση: ο Πιερ Βουνς  του Βελγίου, ο Ούλο Κάασικ της Εσθονίας, ο Μπόρις Βούιτσιτς της Κροατίας, ο Πέτερ Κάζιμιρ της Σλοβακίας και ο Ντιμίταρ Ράντεφ της Βουλγαρίας.

Συσχετισμοί δυνάμεων

Οι συσχετισμοί δυνάμεων παραμένουν οριακοί. Το στρατόπεδο των «γερακίων», που υποστηρίζουν την άνοδο των επιτοκίων, καθοδηγείται από την Ιζαμπέλ Σνάμπελ και τον Γιόαχιμ Νάγκελ της Bundesbank.

Στον αντίποδα, τα «περιστέρια» προτιμούν ηπιότερες κινήσεις, προσέχοντας το σκέλος της ανάπτυξης, με τη βοήθεια της δημοσιονομικής πολιτικής (Κέινς). Προεξάρχοντες εκφραστές της τάσης αυτής εντός της ΕΚΤ είναι ο Φάμπιο Πανέτα της Τράπεζας της Ιταλίας και ο Γιάννης Στουρνάρας της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα «περιστέρια» εκπέμπουν σήμα κινδύνου, καθώς βλέπουν την παραγωγική βάση του Νότου να λυγίζει.

Η πρόεδρος Κριστίν Λαγκάρντ προσπαθεί να διατηρήσει την εύθραυστή ισορροπία. Οι αγορές όμως δεν περιμένουν τις επίσημες ανακοινώσεις. Προεξοφλούν τις εξελίξεις με αμείλικτη ταχύτητα.

Το αδιέξοδο

Όταν ο πληθωρισμός προέρχεται από τη ζήτηση, η αύξηση του κόστους χρήματος λειτουργεί αποτελεσματικά. Οι τιμές και η δραστηριότητα κινούνται παράλληλα. Στα σοκ προσφοράς, οι δύο αυτές δυνάμεις συγκρούονται με σφοδρότητα.

Το κόστος παραγωγής εκτινάσσεται, ενώ το πραγματικό εισόδημα των νοικοκυριών συρρικνώνεται. Η κεντρική τράπεζα βλέπει τις τιμές να ανεβαίνουν, με ταυτόχρονη υποχώρηση της παραγωγής.

Η ΕΚΤ από την Φρανκφούρτη βλέπει τη «σύγκρουση», καθώς βρίσκεται υπόλογη έναντι της θεσμικής της υποχρέωσης. Το καταστατικό της ΕΚΤ θέτει ως απόλυτη προτεραιότητα τη σταθερότητα των τιμών στο 2% μεσοπρόθεσμα (τον επίσημο στόχο που θεσπίστηκε το 1998). Η ενίσχυση της ανάπτυξης ακολουθεί θεσμικά ως δευτερεύων στόχος και ισχύει μόνο εφόσον δεν διακυβεύεται ο πληθωρισμός.

Παρ' όλα αυτά, οι κεντρικοί τραπεζίτες φοβούνται τις δευτερογενείς επιδράσεις. Αν οι επιχειρήσεις ενσωματώσουν το ενεργειακό κόστος στις τιμές πώλησης και οι εργαζόμενοι απαιτήσουν αυξήσεις μισθών, ο παροδικός πληθωρισμός μετατρέπεται σε μόνιμη δομική παθογένεια. Οι νεότερες προβολές των εμπειρογνωμόνων της ΕΚΤ (ECB Staff Projections) επιβεβαιώνουν ότι ο δομικός πληθωρισμός παραμένει καθηλωμένος στο 2,7% (αρκετά πάνω από τον στόχο).

Αγορές και αναλυτές εκτιμούν ότι η ΕΚΤ εμφανίζεται πρόθυμη να προκαλέσει μια τεχνητή ύφεση. Προτιμά τη βραχυπρόθεσμη συρρίκνωση από έναν παρατεταμένο στασιμοπληθωρισμό.

Εναλλακτικός δρόμος

Υπάρχει μια ορθολογική εναλλακτική επιλογή. Η ΕΚΤ οφείλει να υιοθετήσει στάση αναμονής («Wait-and-See»). Η αύξηση των βασικών επιτοκίων δεν μπορεί να παράγει πετρέλαιο. Δεν πρόκειται να ανοίξει τις θαλάσσιες γραμμές στη Μέση Ανατολή.

Η νομισματική πολιτική λειτουργεί με χρονική υστέρηση 12 έως 24 μηνών. Αν η ΕΚΤ αυξήσει τα επιτόκια σήμερα, το πλήγμα στην οικονομία θα εκδηλωθεί όταν οι τιμές της ενέργειας θα αποκλιμακώνονται. Το σφάλμα πολιτικής είναι πιθανό. Η υπερβολική σύσφιγξη δημιουργεί τον κίνδυνο να μετατραπεί μια ήπια επιβράδυνση σε βαθιά ύφεση.

Η αξιοπιστία μιας κεντρικής τράπεζας δεν κρίνεται από την τυφλή πυροδότηση των νομισματικών της όπλων. Κρίνεται από τη σύνεση να μην τα χρησιμοποιεί όταν ο στόχος βρίσκεται εκτός του βεληνεκούς της.

Το ίδιο δίλημμα είχε να αντιμετωπίσει η ΕΚΤ, μετά την άρση των περιοριστικών μέτρων, λόγω Covid, και το άνοιγμα των αγορών. Τότε εκτινάχθηκαν τα ναύλα και οι εισαγωγές, λόγω του απότομου ανοίγματος των αγορών και της απότομης εμφάνισης της ζήτησης. Αρχικά, ο πληθωρισμός είχε χαρακτηριστεί από την ΕΚΤ παροδικός. Καθυστέρησε να αυξήσει τα επιτόκια και αργότερα παραδέχθηκε το λάθος της.

Αυτό σημαίνει ότι μπορεί η ΕΚΤ να πέφτει έξω στις προβλέψεις και να κάνει λάθη πολιτικής, αλλά στέλνει και το μήνυμα ότι πολύ εύκολα λέει «συγνώμη λάθος» και κάνει «ό,τι χρειάζεται» με άνοδο επιτοκίων και άλλα ποσοτικά -μη παραδοσιακά νομισματικά μέτρα- να μειώσει τη ρευστότητα και τη ζήτηση.

Σήματα των αγορών

Το πραγματικό κόστος χρήματος έχει ήδη αυξηθεί στην διατραπεζική αγορά. Τα επιτόκια Euribor όλων των ωριμάνσεων τραβούν την ανηφόρα, με το Euribor 3 μηνών να διαμορφώνεται μεταξύ πάνω από το 2%, έναντι -0,50% το καλοκαίρι του 2022 πριν την έναρξη του ανοδικού κύκλου επιτοκίων από την ΕΚΤ. Τα προθεσμιακά συμβόλαια STIR futures τιμολογούν ακριβότερο δανεισμό για το επόμενο 12μηνο.

Η αγορά σταθερού εισοδήματος αποκαλύπτει μια επικίνδυνη παραμόρφωση. Η καμπύλη αποδόσεων επιπεδώνεται απότομα. Οι βραχυπρόθεσμες αποδόσεις των 2ετών κρατικών ομολόγων εκτινάσσονται στο 2,9%, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ (3 Σεπτεμβρίου).

Οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις των 10ετών τίτλων καθηλώνονται στο 3,4% και οι μεγαλύτερες διάρκειες γύρω από το 3,8%. Οι επενδυτές βλέπουν την ύφεση να πλησιάζει. Στα εταιρικά ομόλογα υψηλού κινδύνου, τα πιστωτικά περιθώρια (spreads) διευρύνονται επικίνδυνα στις 420 μονάδες βάσης, σύμφωνα με στοιχεία της HCOB Economics.

Στις μετοχικές αγορές, το υψηλότερο προεξοφλητικό επιτόκιο συμπιέζει τις αποτιμήσεις των εταιρειών τεχνολογίας. Οι τράπεζες καταγράφουν πρόσκαιρα κέρδη λόγω της διεύρυνσης των καθαρών περιθωρίων τόκων. Ο κλάδος των ακινήτων δέχεται ισχυρό πλήγμα.

Η εικόνα στα εμπορεύματα είναι αποκαλυπτική. Το πετρέλαιο Brent αυξάνεται στα 97 δολάρια το βαρέλι (σποτ στις 3 Σεπτεμβρίου) λόγω γεωπολιτικού κινδύνου. Από την άλλη, ο βιομηχανικός χαλκός κινείται πάνω από 14.400 δολάρια/τόνο, κοντά στα ιστορικά υψηλά (14.800 δολ. μέσα στο έτος). Η άνοδος οφείλεται σε δομικό έλλειμμα προσφοράς και σε ζήτηση από data centers/AI, δίκτυα, ηλεκτροκίνηση. Οχι σε αδύναμη βιομηχανική ζήτηση.

Αλλά και τα χρηματιστήρια δεν φαίνεται να ανησυχούν με τον Nasdaq να καταγράφει πρόσφατα ιστορικό υψηλό και τον S&P 500 κέρδη άνω του 40% από τον Απρίλιο. Τα ρεκόρ επεκτείνονται και στην Ευρώπη με τον Stoxx 600 να καταγράφει φέτος κέρδη περίπου 10%.

Η άνοδος στις μετοχές και στα εταιρικά ομόλογα, σύμφωνα με αναλυτές, ενσωματώνει τις προσδοκίες για υψηλή κερδοφορία, τις επενδύσεις και το περιθώριο των επιχειρήσεων να μετακυλίσουν τα κόστη στην τελική τιμή.

Οι προσδοκίες αυτές που φαίνονται και από τις μεγάλες αντλήσεις κεφαλαίων μέσω έκδοσης νέων μετοχών και ομολόγων. Ομως, το μεγαλύτερο μέρος της ευφορίας και των προσδοκιών πηγάζει από τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Τεχνητή Νοημοσύνη.