Διευκρινίσεις αναφορικά με την επιβολή του Φόρου Αυτομάτου Υπερτιμήματος δίνει με εγκύκλιό του, το υπουργείο Οικονομικών. Υπενθυμίζεται ότι ο Φ.Α.Υ. επιβάλλεται σε μεταβιβάσεις με επαχθή αιτία ακινήτων ή εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων που έχουν αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1/1/2006.

Η πρώτη μεταβίβαση του ακινήτου μετά την 1/1/2006 υπόκειται στον οικείο φόρο (Φ.Μ.Α., φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής) και κάθε περαιτέρω μεταβίβασή του σε Φ.Α.Υ.

Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. λαμβάνεται η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας κτήσης και της αντικειμενικής αξίας πώλησης του ακινήτου, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα είτε κατά την κτήση είτε κατά την πώληση του ακινήτου.

Προκειμένου να διαπιστωθεί η αντικειμενική αξία κτήσης απαιτείται, εκτός από την προσκόμιση του τίτλου κτήσης, και η συνυποβολή του οικείου φύλλου υπολογισμού της αξίας μαζί με τη δήλωση του Φ.Α.Υ..
 
Σε περίπτωση που η αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης αντικειμενική αξία είναι διαφορετική από την αντικειμενική αξία που προκύπτει με το συνυποβαλλόμενο φύλλο υπολογισμού (λόγω λογιστικού λάθους κατά τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας κτήσης ή εσφαλμένης επιλογής των προκαθορισμένων τιμών εκκίνησης ή των συντελεστών αυξομείωσής τους) λαμβάνεται υπόψη η ορθή αντικειμενική αξία.

Παράδειγμα:

Το 2009 μεταβιβάζεται διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000€ έναντι τιμήματος (δηλωθέντος στο συμβόλαιο) 120.000€. Το διαμέρισμα είχε αγορασθεί το 2006 έναντι τιμήματος 80.000€ και κατά την αγορά η αντικειμενική του αξία ήταν 60.000€.

Ο Φ.Α.Υ. θα υπολογισθεί στη διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών αξιών, χωρίς να ληφθεί υπόψη το μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα, δηλ. 100.000 - 60.000= 40.000€.

Εξαίρεση ως προς την αντικειμενική αξία πώλησης

Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως αξία πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.

Παράδειγμα:

Το Μάρτιο του 2006 ο Α απέκτησε με γονική παροχή ένα οικόπεδο, η αξία του οποίου προσδιορίσθηκε από τη Δ.Ο.Υ. βάσει συγκριτικών στοιχείων στην τιμή των 15.000 €. Τον Απρίλιο του 2007 το οικόπεδο εντάσσεται στο αντικειμενικό σύστημα και στη συνέχεια πωλείται από τον Α στο Β έναντι τιμήματος 18.000 €, ενώ η αντικειμενική αξία του κατά το χρόνο της πώλησης ανέρχεται στο ποσό των 10.000 €.

Στην περίπτωση αυτή, επειδή πρόκειται για ακίνητο, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε στο αντικειμενικό σύστημα, ο Φ.Α.Υ. θα υπολογισθεί στη διαφορά μεταξύ των 18.000 € και των 15.000 €, δηλ. στο ποσό των 3.000 €.

Οι συντελεστές

Ο συντελεστής του Φ.Α.Υ. ορίζεται σε ποσοστό:

α) είκοσι τοις εκατό (20%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα έως και πέντε (5) ετών από την κτήση του ακινήτου,

β) δέκα τοις εκατό (10%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) έως και δεκαπέντε (15) ετών από την κτήση του ακινήτου,

γ) πέντε τοις εκατό (5%), αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των δεκαπέντε (15) έως και είκοσι πέντε (25) ετών από την κτήση του ακινήτου.

Αν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο είκοσι πέντε (25) ετών από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, δεν επιβάλλεται Φ.Α.Υ.. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που διέρρευσε μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησής του.

Επισημαίνεται ότι ο πρόσθετος φόρος σε ποσοστό 3% επί του οφειλόμενου φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος εισπράττεται υπέρ δήμων και κοινοτήτων (ν.δ. 3033/1954), δεν επιβάλλεται στην περίπτωση του Φ.Α.Υ..

Παράδειγμα:

Την 18/1/2011 μεταβιβάζεται διαμέρισμα που είχε αποκτηθεί την 17/1/2006 (ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου αγοράς). Ο Φ.Α.Υ. θα υπολογισθεί με το συντελεστή 10% (μεταβίβαση σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ετών και μικρότερο των 15 από την κτήση του ακινήτου).

Παρατάσεις της προθεσμίας υπογραφής συμβολαίων

Στις περιπτώσεις που λόγω αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών έχει χορηγηθεί παράταση για τη σύνταξη των οικείων συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων (με επαχθή αιτία, δωρεά ή γονική παροχή), για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την τελευταία ημέρα ισχύος των προηγούμενων (πριν από την αναπροσαρμογή) αντικειμενικών αξιών, εφόσον οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την τελευταία ημέρα ισχύος των προηγούμενων αντικειμενικών αξιών και το οριστικό συμβόλαιο έχει συνταχθεί πριν από τη λήξη της παράτασης.

Με βάση τις παρατάσεις που έχουν δοθεί έως σήμερα ισχύουν τα ακόλουθα:

α) Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 1/1/2006 μέχρι και την 28/2/2006 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 31/12/2005, θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 31/12/2005 (άρθρο 6 ν. 3453/2006, Φ.Ε.Κ. 74 Α΄).

β) Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 1/3/2007 μέχρι και την 30/4/2007 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 28/2/2007, για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 28/2/2007 (άρθρο 5 παρ. 6 ν. 3554/2007, Φ.Ε.Κ. 80 Α΄).

γ) Σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί από την 8/4/2008 μέχρι και την 6/6/2008 και οι σχετικές δηλώσεις έχουν υποβληθεί μέχρι και την 7/4/2008, για τον υπολογισμό του Φ.Α.Υ. θεωρείται ότι η μεταβίβαση έχει συντελεσθεί κατά την 7/4/2005 (άρθρο 15 παρ. 2 ν. 3661/2008, Φ.Ε.Κ. 89 Α΄).