Τι προκύπτει από τη σύγκριση των επενδυτικών δεικτών των Eurobank Properties και Πειραιώς Ακινήτων, με τις εταιρίες του κλάδου στην Ευρώπη. Σε τι διαφέρει η στρατηγική ανάπτυξης των δύο εισηγμένων εταιριών της Σοφοκλέους.

Και οι δύο ανήκουν στον κλάδο των Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), πλην όμως η Eurobank Properties και η Πειραιώς Ακινήτων παρουσιάζουν σημαντικές διαφορές τόσο ως προς τη στρατηγική που ακολουθούν όσο και ως προς τα χαρακτηριστικά των μετοχών τους.

Η Πειραιώς Ακινήτων από τη στιγμή που εισήλθε στο Χρηματιστήριο της Αθήνας ακολουθεί πολύ συντηρητική πολιτική, η οποία περιγράφεται από τις παρακάτω επιλογές:

Πρώτον, από αποφυγή δανεισμού και μάλιστα διατήρηση ενός ποσοστού του ενεργητικού με τη μορφή ρευστών διαθεσίμων. Ενισχυτικό αυτής της πολιτικής είναι το γεγονός ότι οι τόκοι -σε αντίθεση με άλλους κλάδους της οικονομίας- δεν μειώνουν τη φορολογία των ΑΕΕΑΠ, καθώς αυτές φορολογούνται με συντελεστή επί του ενεργητικού τους (το 10% του EURIBOR +0,1%, δηλαδή με 0,5% με βάση την τρέχουσα κατάσταση).

Δεύτερον, από υιοθέτηση αμυντικής πολιτικής απέναντι στην αγορά ακινήτων, με επικέντρωση κυρίως σε ακίνητα που μπορούν να εγγυηθούν ικανοποιητικές αποδόσεις ενοικίου και λιγότερο σε ακίνητα που θα μπορούσαν να αποφέρουν υψηλές υπεραξίες στο μέλλον.

Ενδεικτικό στοιχείο συντηρητικότητας είναι κατά το τελευταίο 15μηνο οι πωλήσεις ακινήτων της Πειραιώς Ακινήτων που ήταν μεγαλύτερες από τις αγορές. Αυτό άλλωστε οδήγησε και σε μικρή πτώση των εισπραττόμενων ενοικίων κατά το πρώτο φετινό τρίμηνο.

Στις αρχές του 2007 η διοίκηση της εισηγμένης εταιρίας είχε δηλώσει ότι βρισκόταν σε φάση επανεξέτασης της στρατηγικής της. Ωστόσο, τίποτε δεν άλλαξε μέσα στο έτος και κατά τη φετινή παρουσίαση της εταιρίας στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών τα περί επανεξέτασης της στρατηγικής ακούστηκαν για μία ακόμη φορά…

Παρ' όλα αυτά, ακόμη και η ανάλυση της συγγενούς Πειραιώς ΑΧΕΠΕΥ προβλέπει τις οικονομικές επιδόσεις των επόμενων τριών ετών, με βάση ένα μοντέλο διαχείρισης ολόιδιο με το τρέχον.

Σύμφωνα λοιπόν με τις προβλέψεις του ελληνικού οίκου, τα έσοδα από ενοίκια το 2010 θα έχουν αυξηθεί μόλις στα 8,5 εκατ. ευρώ (έναντι 8 εκατ. πέρυσι και 7,8 εκατ. φέτος), τα κέρδη από επανεκτιμήσεις ακινήτων θα κυμαίνονται στο 1,9 εκατ. ευρώ κάθε έτος και το μέρισμα ανά μετοχή θα διατηρείται κάθε χρόνο στα 13 λεπτά του ευρώ (βλέπε τα στοιχεία του παρατιθέμενου πίνακα).

Με τις συμβάσεις των ενοικίων στα πλείστα ακίνητά της να είναι μακροπρόθεσμες και να προβλέπουν άνοδο εσόδων κατά τι υψηλότερη του πληθωρισμού, η πρόβλεψη για συνέχιση της διανομής του τρέχοντος μερίσματος κατά την επόμενη τριετία φαντάζει αρκετά ασφαλής.

Η μετοχή, λοιπόν, της Πειραιώς Ακινήτων απευθύνεται σε συντηρητικούς επενδυτές που επιθυμούν να καρπώνονται κάθε χρόνο σημαντική (και περίπου σταθερή) μερισματική απόδοση, χωρίς παράλληλα να υπόκεινται σε μεγάλο βαθμό επενδυτικού κινδύνου.

Με βάση μάλιστα την τρέχουσα τιμή της μετοχής στο 1,94 ευρώ, η μερισματική απόδοση του τίτλου υπολογίζεται στο 6,7%, τιμή που είναι ελκυστικότερη σε σχέση με τον μέσο όρο του κλάδου στην Ευρώπη (στο 5,5%, όπως φαίνεται από τον πίνακα που δημοσιεύεται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό"). Στα μειονεκτήματα του τίτλου συμπεριλαμβάνεται η χαμηλή εμπορευσιμότητα που παρουσιάζει.

Μεγαλύτερη και δυναμικότερη

Η Eurobank Properties είναι σαφώς μεγαλύτερη σε μέγεθος ΑΕΕΑΠ και μάλιστα η διαφορά αυτή διευρύνθηκε περισσότερο μετά την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου με καταβολή μετρητών που υλοποιήθηκε στα τέλη του 2007.

Πολιτική της εισηγμένης είναι η συνεχής αύξηση των επενδύσεών της μέσα στη διετία 2008 - 2009 και μετά τις πολύ σημαντικές τοποθετήσεις σε νέα ακίνητα που πραγματοποίησε το τελευταίο εξάμηνο της απομένουν προς επένδυση γύρω στα 195 εκατ. ευρώ. Κύκλοι της αγοράς πιστεύουν ότι αυτό αποτελεί πλεονέκτημα, καθώς είναι πολύ σημαντικό να διαθέτει κάποιος υψηλή ρευστότητα, όταν η αγορά «διψάει για μετρητά»…

Λόγω των διαρθρώσεων των ακινήτων της και της επιθετικής της πολιτικής δεν αναζητεί πόρους μόνο μέσα από την είσπραξη ενοικίων, αλλά πολύ σημαντικά προσβλέπει και στην επίτευξη σημαντικών υπεραξιών. Για παράδειγμα, κατά το πρώτο φετινό τρίμηνο οι υπεραξίες αποτέλεσαν ποσοστό ανώτερο από το 50% των εισπράξεων από ενοίκια.

Σε ό,τι αφορά τη μετοχή, η Eurobank Properties διένειμε πέρυσι συνολικά (μαζί με το προμέρισμα) 42 λεπτά μέρισμα, απόδοση που με βάση την τρέχουσα τιμή των 8,18 ευρώ υπολογίζεται στο 5,1%, επίδοση ανάλογη περίπου με τον μέσο ευρωπαϊκό όρο.

Αντίθετα, το σημείο υπεροχής της μετοχής είναι το πολύ σημαντικό discount με το οποίο διαπραγματεύεται σε σύγκριση με την καθαρή αξία του ενεργητικού της (Net Asset Value, NAV). Με βάση τα στοιχεία της 31ης/3/2008, το NAV της Eurobank Properties ανερχόταν σε 704,36 εκατ. ευρώ, ή 11,55 ευρώ (11,50 ευρώ στις 31/12/2007), με αποτέλεσμα ο τίτλος να διαπραγματεύεται με discount 29,2%, επίδοση που είναι μακράν ελκυστικότερη από τον μέσο όρο της ευρωπαϊκής αγοράς (βλέπε τα στοιχεία του πίνακα που δημοσιεύεται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό"). 

Πλεονεκτήματα και κίνδυνοι

Οι ΑΕΕΑΠ πλεονεκτούν έναντι των άλλων εταιριών επενδύσεων στα ακίνητα λόγω των σημαντικών φορολογικών διευκολύνσεων που τους προσφέρει ο νόμος. Για τον λόγο αυτό συνήθως διαπραγματεύονται με premium έναντι της καθαρής αξίας του ενεργητικού τους (NAV). Κάτι τέτοιο βέβαια δεν συμβαίνει κατά το τελευταίο οκτάμηνο, λόγω του προβληματισμού που επικρατεί διεθνώς γύρω από την αγορά ακινήτων.

Παρότι η φύση των ΑΕΕΑΠ είναι πολύ λιγότερο επικίνδυνη σε σχέση με τις εταιρίες του real estate και διατρέχουν κινδύνους οι οποίοι σχετίζονται με την πορεία της αγοράς, αυτό δεν σημαίνει ότι και αυτές δεν θα επηρεαστούν πτωτικά σε περίπτωση που δούμε υποχώρηση των τιμών στα ακίνητα και στα ενοίκιά τους.