Αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια: Τι είναι και γιατί τα χρειαζόμαστε

Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων έχει θεσπιστεί από το 2020 ως ένας «σωτήρας» για τους ευάλωτους οφειλέτες, αγοράζοντας την κύρια κατοικία τους σε περιπτώσεις πτώχευσης ή αναγκαστικής εκτέλεσης. Δεν έχει ξεκινήσει η λειτουργία του μέχρι σήμερα. 

Η προβλεπόμενη διαδικασία περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

• Αγορά του ακινήτου από τον Φορέα: Το ακίνητο αγοράζεται από τον Φορέα με έκπτωση 30% επί της εμπορικής αξίας του.
• Επαναμίσθωση: Ο οφειλέτης νοικιάζει το ακίνητο για διάστημα έως 12 χρόνια, καταβάλλοντας ένα ενοίκιο που διαμορφώνεται βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (σύνθεση νοικοκυριού, εισοδήματα, κ.λπ.).
• Επιδότηση ενοικίου: Το κράτος καλύπτει ένα μέρος του ενοικίου, με ποσά που κυμαίνονται από 70 έως 210 ευρώ.
• Δυνατότητα επαναγοράς: Μετά την 12ετή μίσθωση, ο οφειλέτης θα μπορεί να αγοράσει το ακίνητο πίσω από τον Φορέα, πληρώνοντας το 70% της εμπορικής του αξίας.

 Προβλήματα για τους οφειλέτες

• Απώλεια της κύριας κατοικίας.
• Παραμένουν στο ακίνητο με ενοίκιο (με την κρατική επιδότηση, το κόστος ενοικίασης γίνεται πιο διαχειρίσιμο), και, επιπλέον, αναλαμβάνουν τα κόστη συντήρησης του ακινήτου. 
• Πρέπει να μετακινηθούν σε άλλο ακίνητο μετά τα 12 χρόνια.  
• Η δυνατότητα επαναγοράς είναι δώρον άδωρον, διότι, ουσιαστικά,  κανείς  οφειλέτης δεν θα έχει την δυνατότητα να αποκτήσει ξανά το ακίνητό του, όταν θα βρίσκεται σε προχωρημένη ηλικία. 

 Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων θεσπίστηκε το 2020 και ακόμα δεν έχει τεθεί σε λειτουργία. Η πρώτη απόπειρα  εισαγωγής αυτού του θεσμού έγινε το 2014. Όμως,  η τρόικα την απέρριψε με επιχειρήματα που βασίζονταν στην αντεπιλογή (adverse selection) και τον ηθικό κίνδυνο (moral hazard).

Πράγματι, οι δύο αυτοί κίνδυνοι χαρακτηρίζουν όλους τους ασφαλιστικούς μηχανισμούς, διότι στην πραγματικότητα ο καινοφανής αυτός θεσμός  είναι ένα κακέκτυπο του ασφαλιστικού προϊόντος Reverse Mortgages (Αντίστροφα Ενυπόθηκα Δάνεια, στα οποία αναφερόμαστε αμέσως παρακάτω). Τότε (το 2014), η TτE συντάχθηκε με τη γραμμή της τρόικας. 

Η 6ετής καθυστέρηση στην ίδρυση και λειτουργία του Φορέα αποδεικνύει το ατελέσφορο του εγχειρήματος, λόγω των εγγενών ελαττωμάτων στη φύση του φορέα. Όλα τα εγγενή προβλήματα θα ξεπεραστούν με την υιοθέτηση του σωστού χρηματοοικονομικού εργαλείου για την διαχείριση των «κόκκινων δανείων», το οποίο είναι τα Reverse Mortgages που χρησιμοποιούνται σε όλη την Ευρώπη (και) για αυτό τον σκοπό.   

Χρήση των Reverse Mortgages 

Τα «κόκκινα δάνεια» (NPLs) Φυσικών Προσώπων ανέρχονται (έτος 2025) σε 41 δισεκατομμύρια ευρώ (25 είναι τα στεγαστικά και 16 τα καταναλωτικά). Η συντριπτική πλειονότητα των οφειλετών είναι άνω των 60 ετών (τα HERMs: Home Equity Reverse  Mortgages είναι διαθέσιμα για άτομα άνω των 60 ετών).

Η αδυναμία εξόφλησης των κόκκινων δανείων, στα τελευταία 15 χρόνια, έχει επιφέρει αλλεπάλληλες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες όμως δεν έχουν επιλύσει το πρόβλημα, διότι (α) οι δανειολήπτες δεν έχουν τα μέσα για την εξόφληση των δανείων, και (β) οι πλειστηριασμοί έχουν ως αποτέλεσμα την έξωση του δανειολήπτη από το σπίτι του. 

Και τα δύο αυτά προβλήματα μπορούν να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά με τα  Reverse Mortgages. Το μέσο ποσό του δανείου προς την αξία του ακινήτου κυμαίνεται από το 15% στην ηλικία των 60 ετών, μέχρι το 60% στην ηλικία των 80 ετών. 

Το ποσό του αντίστροφου ενυπόθηκου  δανείου θα χρησιμοποιηθεί για την πλήρη και οριστική εξόφληση του Fund/Servicer, ενώ ο δανειολήπτης θα συνεχίσει να ζει στο σπίτι του μέχρι την τελευταία ημέρα της ζωής του, χωρίς να έχει πλέον καμία οικονομική υποχρέωση σε κανέναν (ούτε για την αποπληρωμή του δανείου).  Με τον θάνατό του, το ακίνητο θα περάσει στην ιδιοκτησία του Οργανισμού για τα Reverse Mortgages.

Μετατροπή του Φορέα

Είναι πολύ εύκολο να βρεθούν ξένα Funds τα οποία θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν τον όγκο των κεφαλαίων για να διαχειριστούν τα «κόκκινα δάνεια». Όμως, θα ήταν σκόπιμο ένας τέτοιος φορέας να ελέγχεται από ελληνικά συμφέροντα, ούτως ώστε τα δεκάδες  χιλιάδες ακίνητα/κατοικίες που θα συγκεντρωθούν τα επόμενα χρόνια να ενταχθούν σε μια συνολική στεγαστική πολιτική της χώρας. Επομένως, προτείνεται ο Φορέας Αγοράς και Επαναμίσθωσης να μετατραπεί σε Φορέα Reverse Mortgages. 

Θα χρειαστεί μια νομοθετική ρήτρα «Non Negative Equity Guarantee»,  για την προστασία των κληρονόμων (σε περίπτωση μακροβιότητας του δανειολήπτη και/ή υποτίμηση της αξίας του ακινήτου).   

O απαιτούμενος χρόνος για την προετοιμασία και την έναρξη του προγράμματος (νομοθεσία, ίδρυση/εξεύρεση Fund, οργάνωση και λειτουργία) δεν υπερβαίνει τους τρεις μήνες.   

Κληρονομιά της κρίσης

Τα «κόκκινα δάνεια» αποτελούν την κληρονομιά της κρίσης του 2009-2019 και έχουν εξελιχθεί σε καίριο οικονομικό και κοινωνικό καρκίνωμα, ενώ όλες οι σχετικές ρυθμίσεις έχουν αποδειχθεί ατελέσφορες. Οι απαιτούμενοι  δεκάδες χιλιάδες πλειστηριασμοί των κατοικιών των οφειλετών έχουν προκαλέσει τεράστιες κοινωνικές αντιδράσεις, οι οποίες πλησιάζουν στο σημείο έκρηξης. 

Το πρόβλημα αυτό μπορεί να αντιμετωπιστεί, άμεσα και ταχύτατα, με την εισαγωγή του νέου θεσμού των Reverse Mortgages, όπως ακριβώς συμβαίνει σε όλες τις χώρες της Ευρώπης.    

 * Ο Μιλτιάδης Νεκτάριου είναι ομότιμος καθηγητής Πανεπιστημίου Πειραιώς