Ιδιωτικοποιήσεις:Πονοκέφαλος και για τα ακίνητα

Παράγοντες της αγοράς, μάλιστα, εκτιμούν πως αν η περίπτωση του ΟΠΑΠ, την οποία κατατάσσουν στις ευκολότερες, ολοκληρώθηκε μετά από «περιπέτειες», τότε δύσκολα θα δούμε κάποια άλλη που να μην εξελιχθεί σε... πραγματικό ντέρμπι.

Ενδεικτικό είναι το ζήτημα προκήρυξης της πώλησης κρατικών ακινήτων σε ιδιώτες, όπου:

Πρώτον, το ελληνικό δημόσιο προτίθεται να πουλήσει σε ιδιώτες 28 ακίνητά του, τα οποία στεγάζουν σήμερα υπουργεία (6), εφορίες (13), αστυνομικά τμήματα (5) και άλλες δραστηριότητες του κράτους (4).

Δεύτερον, το δημόσιο θα συμφωνήσει παράλληλα με τον αγοραστή (ή τους αγοραστές, καθώς θα μπορούσε το συνολικό χαρτοφυλάκιο να το σπάσει σε δύο μέρη) τη μακροχρόνια ενοικίαση των ακινήτων αυτών για 20 έως 25 χρόνια, όπου το συνολικό ετήσιο ενοίκιο θα είναι 30 εκατ. ευρώ, προσαυξανόμενο κάθε χρόνο με τον μέσο ετήσιο ευρωπαϊκό πληθωρισμό.

Τρίτον, μετά τη λήξη του συμβολαίου ενοικίασης (20-25 έτη) το ελληνικό δημόσιο θα διατηρεί το δικαίωμα επαναγοράς των συγκεκριμένων ακινήτων στις τιμές αγοράς που θα επικρατούν τότε.

Το κυρίως ζητούμενο δηλαδή από τους προσφοροδότες (επτά τον αριθμό στην εκδήλωση αρχικού ενδιαφέροντος) είναι πόσα λεφτά θα προσφέρουν «εδώ και τώρα», ώστε να εισπράττουν ενοίκια 30 εκατ. ευρώ για 20-25 χρόνια και μετά να τους μείνουν και τα ακίνητα (αν δεν τα επαναγοράσει το δημόσιο).

Με άλλα λόγια, δεν πρόκειται ουσιαστικά για πώληση, αλλά για τη λήψη ενός μακροπρόθεσμου δανείου όπου το ακίνητο αποτελεί κατά βάση το... μέσο της δανειακής σύμβασης.

Πού αποσκοπεί το ελληνικό δημόσιο και προχωρά σε έναν τέτοιο διαγωνισμό:

• Στην άντληση ρευστότητας κάποιων εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, και μάλιστα για περίοδο τουλάχιστον είκοσι ετών.

• Στην επίτευξη ενός χαμηλότερου «επιτοκίου» που είναι ουσιαστικά το αντίστροφο της απόδοσης (yield) στην οποία θα πουληθούν τα ακίνητα. Οι λόγοι για τους οποίους το δημόσιο θα μπορούσε να ελπίζει σε ένα καλύτερο «επιτόκιο» σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα (μικρό διψήφιο επίπεδο) είναι: α) η ύπαρξη των ακινήτων ως εγγύηση, β) οι επενδυτές θα εισπράττουν τον ετήσιο πληθωρισμό, ενώ οι ομολογιούχοι όχι, γ) οι επενδυτές θα καρπωθούν την υπεραξία των ακινήτων μετά από 20-25 χρόνια, καθώς η λογική λέει πως η προβλεπόμενη αύξηση του ελληνικού ΑΕΠ θα οδηγήσει και σε άνοδο των αποτιμήσεων στην αγορά ακινήτων.

Οι προκλήσεις

Από την άλλη πλευρά, όμως, υπάρχουν παράγοντες οι οποίοι αποτελούν τροχοπέδη για την επιτυχία του διαγωνισμού. Όπως για παράδειγμα η φήμη του κακοπληρωτή που έχει αποκτήσει εδώ και χρόνια το ελληνικό δημόσιο. Ή επίσης οι συνεχείς αλλαγές στο φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο στον τομέα των ακινήτων (και όχι μόνο).

Και σε ό,τι αφορά το φορολογικό ζήτημα, η αγορά ακινήτων βλέπει θετικά την αλλαγή πλεύσης της κυβέρνησης και την επιλογή της να επιβληθεί φόρος σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά και όχι σε προοδευτική βάση ανάλογα με το ύψος της ακίνητης περιουσίας κάθε επενδυτή. Αυτό άλλωστε είχε προτείνει σε πρόσφατη αρθρογραφία και η Alpha Bank, υποστηρίζοντας πως «στην περίπτωση φορολογήσεως των ακινήτων για την αξία χρήσεώς τους, αυτά φορολογούνται αυτόνομα ως ξεχωριστές φορολογικές βάσεις το καθένα, και όχι ως μέρος μιας μεγάλης ή μικρής περιουσίας πολλών ακινήτων». Παρ' όλα αυτά, οι συχνότατες αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, εξακολουθούν να προβληματίζουν.

Πέραν αυτού, όμως, παράγοντες της αγοράς καταγράφουν τις ανησυχίες ξένων επενδυτών όταν πληροφορούνται τα πρόσφατα δείγματα γραφής του ελληνικού δημοσίου: «Όταν μέσα από τις ρυθμίσεις Κατσέλη και Χατζηδάκη κούρεψαν ουσιαστικά τις υποχρεώσεις των ενοικιαστών προς άλλους ιδιώτες, γιατί αύριο να μην επαναληφθεί μια ανάλογη θεσμική παρέμβαση, ιδίως όταν ο μεγάλος ωφελημένος θα είναι το ίδιο το κράτος»;

Σύμφωνα λοιπόν με τους ίδιους κύκλους, οι υποψήφιοι επενδυτές «είναι γνώστες και έχουν ψάξει καλά τη δουλειά. Και για τον λόγο αυτό θα απαιτήσουν στη δεύτερη φάση του διαγωνισμού τόσο πολλές και αυστηρές γραπτές δεσμεύσεις από το ελληνικό δημόσιο που είναι αμφίβολο αν το τελευταίο θα τις δώσει. Και επίσης, αν το δημόσιο δεν δώσει αυτές τις δεσμεύσεις, τότε τα προσφερόμενα yields θα είναι τόσο μεγάλα (διψήφια) έτσι ώστε να θεωρείται απίθανο ότι το ελληνικό δημόσιο θα συναινέσει στην πώληση».

Και κατέληξαν στο ότι «οι επιπτώσεις για το ελληνικό δημόσιο μπορεί να αποδειχτούν πολύ μεγάλες. Γιατί ενώ με ένα yield της τάξεως του 5%, το τίμημα του διαγωνισμού θα ανέλθει γύρω στα 600 εκατ. ευρώ, αν το yield κυμανθεί γύρω στο 15%, τότε θα μιλάμε για έσοδα κοντά στα 200 εκατ. ευρώ, ή για μια διαφορά περί τα 400 εκατομμύρια ευρώ».