της Ελενας Λάσκαρη

Αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και των Αμοιβαίων Κεφαλαίων Ακίνητης Περιουσίας περιλαμβάνει το δεύτερο κεφάλαιο του νομοσχεδίου για το Sale and lease back με βασικότερες τη διεύρυνση του αντικειμένου επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ και την επέκταση των εν ισχύ κινήτρων συγχωνεύσεων και για τις εν λόγω εταιρείες.

Το νομοσχέδιο ορίζει ότι επεκτείνεται ο σκοπός των ΑΕΕΑΠ πέραν της διαχείρισης και στην απόκτηση ακίνητης περιουσίας.

Ως ακίνητη περιουσία στην οποία μπορεί να επενδύει η εταιρεία νοούνται επίσης:

α) Απαιτήσεις προς απόκτηση των ανωτέρω ακινήτων βάσει προσυμφώνων, υπό την προϋπόθεση ότι έχει συμβατικώς διασφαλισθεί ο χρόνος αποπεράτωσής τους, το μέγιστο τίμημά τους, η προκαταβολή τιμήματος, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του τιμήματος, η ποινική ρήτρα του πωλητή, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται του 150% της προκαταβολής, και η χρησιμοποίησή τους ως επαγγελματικής στέγης ή για άλλο εμπορικό ή βιομηχανικό σκοπό εντός 6 μηνών από την απόκτησή τους.

β) Τουλάχιστον το 90% των μετοχών ανώνυμης εταιρίας με μοναδικό σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων, το σύνολο του παγίου κεφαλαίου της οποίας είναι επενδεδυμένο σε ακίνητα .

Με τον τρόπο αυτό αίρονται οι περιορισμοί στο υφιστάμενο νομικό πλαίσιο που καθιστούσε τις ΑΕΕΑΠ μη ανταγωνιστικές σε σχέση με άλλους Έλληνες και ξένους επενδυτές ακινήτων.

Παράλληλα αυξάνεται σε 80% του ενεργητικού τους , το κατώτερο όριο για την επένδυση των ΑΕΕΑΠ σε ακίνητη περιουσία ενώ επιτρέπεται και η συνολική επένδυση σε ακίνητα.

Προϋπόθεση για την επένδυση των διαθεσίμων της εταιρείας σε ακίνητα, δικαιώματα επί ακινήτων ή σε εταιρείες που εκμεταλλεύονται ακίνητα είναι η προηγούμενη εκτίμηση της αξίας τους ή της αξίας των μετοχών των ανωτέρω εταιρειών από τον εκτιμητή του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών.

Η αμοιβή του Σώματος συμφωνείται ελευθέρως με την εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Ο εκτιμητής διενεργεί εκτίμηση της αξίας του ακινήτου ή των ανωτέρω μετοχών πριν από την απόκτησή τους από την εταιρία.

Προκειμένου περί απαιτήσεων εκ προσυμφώνων η εκτίμηση των ακινήτων πραγματοποιείται πριν από την οριστική μεταβίβαση τους στην εταιρία, στα οποία αφορούν οι απαιτήσεις αυτές. Η εκτίμηση λαμβάνει υπόψη κάθε γεγονός, το οποίο μέχρι την ημερομηνία ένταξης της ακίνητης περιουσίας στα ίδια κεφάλαια της εταιρίας επενδύσεων μπορεί να επηρεάσει την αξία της συγκεκριμένης ακίνητης περιουσίας. Η εκτίμηση αυτή είναι δεσμευτική.

Οι διατάξεις εφαρμόζονται και στη μεταβίβαση στοιχείων της ακίνητης περιουσίας, τα οποία έχουν ενταχθεί στις επενδύσεις της εταιρίας. Το τίμημα που καταβάλλεται ή εισπράττεται από την εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία για την απόκτηση ή την εκποίηση της ακίνητης περιουσίας ή του δικαιώματος επί ακινήτου ή των ανωτέρω μετοχών επιτρέπεται να είναι υψηλότερο ή χαμηλότερο αντιστοίχως μέχρι πέντε τοις εκατό (5%) από την αξία τους, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τον εκτιμητή.

Σε κάθε περίπτωση δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση των ανωτέρω μετοχών ή ακινήτου, στα οποία έχουν επενδυθεί τα διαθέσιμα της εταιρίας, πριν από την πάροδο δώδεκα μηνών από την απόκτησή τους”.

Όσον αφορά στο δανεισμό, διευρύνεται το όριο του επιτρεπόμενου δανεισμού ως προς το ενεργητικό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Το νομοσχέδιο ορίζει ότι επιτρέπεται η σύναψη δανείων από την εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και η παροχή πιστώσεων σε αυτή, για ποσά τα οποία, στο σύνολό τους, δεν θα υπερβαίνουν το 50% του ενεργητικού της.

Το όριο που ισχύει μέχρι σήμερα είναι 25%. Τα δάνεια συνάπτονται και οι πιστώσεις παρέχονται από πιστωτικό ίδρυμα. Τα δάνεια αυτά μπορούν να χρησιμοποιηθούν και οι πιστώσεις μπορούν να δοθούν τόσο για την απόκτηση όσο και για την αξιοποίηση ακινήτων στα οποία επενδύονται ή έχουν επενδυθεί τα διαθέσιμα της εταιρίας ή των εταιριών.

Επεκτείνονται επιπλέον, τα κίνητρα συγχωνεύσεων που είχαν παρασχεθεί με το νόμο 2166/1993 και στις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, η οποία: α) συνιστάται είτε με συγχώνευση δύο ή περισσότερων εταιριών οι οποίες διαθέτουν ακίνητη περιουσία, είτε από διάσπαση ή απόσχιση κλάδου εταιρίας, που διαθέτει ακίνητη περιουσία ή β) αποκτά ακίνητη περιουσία είτε λόγω συγχώνευσης με απορρόφηση άλλης εταιρίας που διαθέτει ακίνητη περιουσία είτε λόγω διάσπασης ή απόσχισης κλάδου εταιρίας που διαθέτει ακίνητη περιουσία.

Για τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας επέρχονται ταυτόσημες προσαρμογές με εκείνες που αφορούν στις ΑΕΕΑΠ, δεδομένου ότι σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομίας αποτελούν παρόμοιο θεσμό.

Η αποτίμηση της αξίας του ενεργητικού του αμοιβαίου κεφαλαίου ακίνητης περιουσίας διενεργείται από την Α.Ε.Δ.Α.Κ., ως προς μεν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας στο τέλος κάθε ημερολογιακού τριμήνου, ως προς δε τα λοιπό στοιχεία καθημερινά. Η Α.Ε.Δ.Α.Κ., για την αποτίμηση των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας, δεσμεύεται από ειδική τακτική έκθεση, που συντάσσεται κάθε φορά για το σκοπό αυτόν, από εκτιμητή του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών.Ο εκτιμητής του προηγούμενου εδαφίου ορίζεται από την Α.Ε.Δ.Α.Κ..

Με απόφαση της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να ορίζονται περιπτώσεις κατά τις οποίες συντάσσονται και έκτακτες εκθέσεις εκτίμησης των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας. Με την ίδια απόφαση μπορεί να ορίζεται η προθεσμία μέσα στην οποία μπορεί να περατωθεί η εκτίμηση αυτή και ρυθμίζεται κάθε άλλο ειδικότερο θέμα. Μέχρι να ολοκληρωθεί η έκτακτη εκτίμηση των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας αναστέλλεται η εξαγορά των μεριδίων.