της Έλενας Λάσκαρη

Για ”ράλι” προετοιμάζεται η αγορά ακινήτων που παραμένει παγωμένη από τον Σεπτέμβριο, όταν ο πρωθυπουργός προανήγγειλε ευνοϊκές αλλαγές στη φορολόγηση της πρώτης κατοικίας αλλά και των κληρονομιών.

Δύο μήνες μετά τις εκλογές, οι σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις δεν έχουν κατατεθεί στη Βουλή, με αποτέλεσμα τόσο η αγορά ακινήτων όσο και τα τμήματα στεγαστικών δανείων των τραπεζών να βρίσκονται στον... πάγο.

Το νομοσχέδιο που θα ενσωματώνει τις αλλαγές αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή στις αρχές Δεκεμβρίου και να έχει άμεση ισχύ για τις εν λόγω παρεμβάσεις.

Όπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς, ”από την έναρξη ισχύος των νέων μέτρων αναμένεται ράλι μέχρι την αναμενόμενη νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών”.

Οι ίδιοι παράγοντες μάλιστα εκτιμούν ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών θα γίνει την άνοιξη του 2008 ”ώστε να υπάρξει επαρκές διάστημα για να ”τρέξει” η αγορά”, με το αζημίωτο για τα δημόσια έσοδα που προβλέπονται το επόμενο έτος αυξημένα κατά 660 εκατ. ευρώ μόνο εκ της παραμέτρου ”φορολόγηση ακίνητης περιουσίας”.

Στο μέτωπο των τιμών επί του παρόντος δεν φαίνεται κανένα σημάδι άμεσης αποκλιμάκωσης, αν και σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Επιτροπής έχει αρχίσει να αναπτύσσεται προβληματισμός για τις επιπτώσεις που θα μπορούσε να έχει μια προσγείωση των τιμών στην ανάπτυξη.

Μελέτες, μάλιστα, δείχνουν ότι μια απότομη διόρθωση των τιμών θα μπορούσε να δημιουργήσει κινδύνους για τη μακροοικονομική σταθερότητα αλλά και για τη σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Το μέγεθος των κλυδωνισμών προκύπτει από πρόσφατη μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, σύμφωνα με την οποία πτώση της αξίας των ακινήτων κατά 100 ευρώ συνεπάγεται μείωση της οικονομικής δραστηριότητας κατά 8 ευρώ, σε αντιπαραβολή με ανάλογη κάμψη της κεφαλαιοποίησης του χρηματιστηρίου που συνεπάγεται μείωση της οικονομικής δραστηριότητας κατά 4 ευρώ.

Την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των ακινήτων στις αστικές περιοχές της Ελλάδας αυξήθηκαν κατά 102,7% (!) προκαλώντας εύλογα την ερώτηση ”ως πότε θα ανεβαίνουν”...

Φως στο τούνελ δεν φαίνεται και το κλειδί κρύβεται στο γεγονός ότι το κόστος του χρήματος παραμένει συγκριτικά φθηνό. Παρά το γεγονός ότι πέρυσι οι πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών, σύμφωνα με τους κατασκευαστές, κατέγραψαν πτώση 50% σε σχέση με το 2005 (είχε προηγηθεί βέβαια αύξηση 25% το 2005 σε σχέση με το 2004 εξαιτίας των επικείμενων αλλαγών), οι τιμές όχι μόνο δεν υποχώρησαν αλλά ανέβηκαν κιόλας.

Πώς εξηγείται το οξύμωρο της κάθετης πτώσης της ζήτησης με αύξηση τιμών; ”Αν δεν υπήρχε φθηνό χρήμα, ένας αριθμός κατασκευαστών θα έσπαγε τις τιμές. Επειδή όμως τα επιτόκια παραμένουν χαμηλά, ο κατασκευαστής γίνεται πολύ απλά εκμισθωτής ή το μεταβιβάζει σε μια θυγατρική του εταιρία leasing και έχει το περιθώριο να κρατήσει απόθεμα”, σημειώνουν παράγοντες της κτηματαγοράς.

Φέτος τα πράγματα φαίνεται να ζόρισαν λίγο παραπάνω. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων κ. Γ. Ρεβύθη ”το πρώτο εξάμηνο του έτους έγινε μια διόρθωση της τάξεως του 5%-6% στις τιμές στις αστικές περιοχές. Παρότι δεν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, η αγορά παραμένει σε κατάσταση ακριβών τιμών και δεν υπάρχει πτωτική τάση από τους κατασκευαστές το επόμενο διάστημα”.

Στην ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων δεν είμαστε μόνοι. Στοιχεία του ΟΟΣΑ και της Eurostat δείχνουν ότι από το 2001 μέχρι σήμερα οι τιμές των ακινήτων στη Γαλλία αυξήθηκαν κατά 64,1% και στην Ισπανία κατά 71,5%, ενώ μέσα σε έναν χρόνο πέρυσι εκτινάχτηκαν κατά 19,2% υψηλότερα στη Δανία.

”Ο μεγαλύτερος συγχρονισμός στους κύκλους των τιμών ακινήτων μεταξύ των διαφόρων κρατών τις τελευταίες δεκαετίες εγείρει ανησυχία για το ενδεχόμενο πρόκλησης πιθανής ύφεσης εξαιτίας μιας αντίστροφης κίνησης της αγοράς ακινήτων σε βραχυχρόνιο ορίζοντα” σημειώνει σε ανάλυσή της η Κομισιόν προσθέτοντας πως ”παρότι μια ομαλή προσγείωση των τιμών φαντάζει πιο πιθανή στις περισσότερες περιπτώσεις, ενδεχόμενη απότομη διόρθωση των τιμών θα δημιουργούσε κινδύνους για τη μακροοικονομική και χρηματοπιστωτική σταθερότητα”.

Στην Ελλάδα, μείωση τιμών ούτε παρατηρείται ούτε διαφαίνεται στον ορίζοντα. Αντίθετα, σημειώνεται ουσιαστική συγκράτηση της οικοδομικής δραστηριότητας, με τις πρώτες επιπτώσεις στον ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας (ως μια συνιστώσα αρκετών παραγόντων) να είναι ορατές.

Το τρίτο τρίμηνο του 2007, σύμφωνα με προσωρινά στοιχεία της ΕΣΥΕ, ο ρυθμός ανάπτυξης υποχώρησε στο 3,6% όταν το πρώτο τρίμηνο είχε καταγραφεί μεγέθυνση του ΑΕΠ κατά 4,6%. Η οικοδομή μετέχει με ποσοστό 5% στη διαμόρφωση του ΑΕΠ και τα τελευταία στατιστικά στοιχεία δείχνουν πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά 4,2% στις άδειες που εκδόθηκαν στο οκτάμηνο Ιανουαρίου –Αυγούστου σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, μείωση κατά 7,2% στην επιφάνεια και 5,2% στον οικοδομικό όγκο.