Με… κιάλι βρίσκεται πια προσιτό ενοίκιο στην Αττική

Σε απίστευτα ύψη σε σχέση με την περίοδο 2011-2015 διαμορφώνονται πλέον τα ενοίκια των κατοικιών που απευθύνονται σε οικογένειες (70 έως 95 τετραγωνικά μέτρα) στο Λεκανοπέδιο, με αποτέλεσμα να είναι δυσεύρετα τα σχετικά πρόσφατης κατασκευής διαμερίσματα με κόστος μέχρι 400 ευρώ.

Τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates για λογαριασμό του Euro2day.gr δείχνουν πως ολόκληρες περιοχές της Αττικής έχουν εξαφανιστεί από τον χάρτη των ενοικίων με κόστος μέχρι 400 ευρώ. Στα ακίνητα που διατίθενται σήμερα για μακροχρόνια μίσθωση, οι τιμές τους είναι αυξημένες ακόμη και 35%-40% σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, αν συνυπολογιστεί το έτος κατασκευής και την κατάσταση που βρίσκονται (δείτε τον πίνακα στο τέλος του κειμένου).

Μια τετραμελής οικογένεια που αναζητεί ένα τέτοιο διαμέρισμα θα διαπιστώσει πως πρέπει να ξεχάσει ολόκληρα τα Νότια και Βόρεια Προάστια της Αθήνας. Θα διαπιστώσει, επίσης, πως τα διαμερίσματα σε Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Αγιο Δημήτριο με αυτό το ενοίκιο περιορίζονται σε κατασκευές τουλάχιστον 30 ετών.

Μάλιστα, εξαιτίας της ραγδαίας ανάπτυξης των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως το Airbnb εκτός χάρτη βρίσκονται και περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως το Κουκάκι, ο Νέος Κόσμος, που μέχρι πρόσφατα μπορούσε κάποιος να βρει διαμέρισμα με αυτή την τιμή. Αντίθετα πιο προσιτές είναι οι τιμές στις περισσότερες περιοχές του Πειραιά, κυρίως για παλαιές κατασκευές.

Η αύξηση των μισθωμάτων δεν παρατηρείται πλέον μόνο στις «καλές περιοχές» αλλά και στις όμορες περιοχές, πολλές εκ των οποίων παλαιότερα δύσκολα θα βρίσκονταν στο ραντάρ μιας οικογένειας. Αν τις επέλεγαν, θα το έκαναν για το πολύ φτηνό ενοίκιο ή θα τις προτιμούσαν αλλοδαποί οικονομικοί μετανάστες για τον ίδιο ακριβώς λόγο.

Πού αποδίδεται η έκρηξη τιμών και η δυσκολία εντοπισμού ενός σχετικά πρόσφατης κατασκευής ακινήτου (μην ξεχνάμε πως η οικοδομική δραστηριότητα ήταν σχεδόν μηδενική για χρόνια, αν και εσχάτως αρχίζει να κινείται σε συγκριμένες περιοχές) για μια οικογένεια; Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θέμης Μπάκας επισημαίνει πως «οι κτηματομεσίτες δεν μπορούν να διαχειριστούν την τεράστια ζήτηση για ενοικίαση κατοικίας όχι μόνο λόγω της έλλειψης ακινήτων αλλά και λόγω των αυξημένων μισθωμάτων που ζητούν πλέον οι ιδιοκτήτες τους». Προσθέτει πως «από το 2009 έως και σήμερα δεν υπάρχει κατ' ουσία οικοδομική δραστηριότητα ανέγερσης νέων πολυκατοικιών αλλά η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αφορά κυρίως ανακαινίσεις που στοχεύουν στην αναβάθμιση των ακινήτων. Μεγάλο ποσοστό αυτών των ακινήτων διοχετεύονταν μέχρι πρόσφατα στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης».

Η απουσία ακινήτων που βρίσκονται σε καλή κατάσταση π.χ. από πλευράς ενεργειακής απόδοσης και ποιότητας κατασκευής καθώς και από πολεοδομικής/νομικής πλευράς επηρεάζει επίσης και τις αγορές των ξένων, οι οποίες είχαν εκτοξευθεί κατά τη διάρκεια του 2018.

Στέλεχος μεγάλης εταιρείας ακινήτων, που ειδικεύεται στις συναλλαγές με ξένους επενδυτές, υποστήριζε χθες πως «πλέον υπάρχει ουρά αγοραστών οι οποίοι περιμένουν, γιατί δεν μπορεί να βρεθεί, σε λογική τιμή, ακίνητο που να καλύπτει τις απαιτήσεις τους». Μια ελπίδα είναι τα ακίνητα των τραπεζών, που συνδέονται με τα «κόκκινα δάνεια», τα οποία αναμένεται να βγουν κάποια στιγμή από τα τέλη του έτους στην αγορά. Όμως πολλά από τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Μάλιστα, ιδιοκτήτης μεσιτικού γραφείου αναφέρει πως αρκετές φορές ακίνητα που βαπτίζονται από τις τράπεζες ως «έτοιμα προς πώληση» έχουν πολεοδομικά προβλήματα και χρειάζονται «νομιμοποίηση».

Τα στελέχη της αγοράς real estate εκτιμούν πως η κτηματαγορά των Αθηνών χρειάζεται σήμερα περί τις 5.000-7.000 νέα ακίνητα προς μίσθωση, ώστε να υπάρξει επαρκές απόθεμα ποιοτικών κατοικιών, με παράλληλη ισορροπία των ζητούμενων μισθωμάτων.

Κατά τον κ. Μπάκα, «η έλλειψη ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση σε φυσιολογικές τιμές πλέον είναι εμφανής και διογκώνεται καθημερινά, με αποτέλεσμα το φαινόμενο να απειλούνται κοινωνικές εντάσεις στην κοινωνία, που βλέπουμε σήμερα σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, από τη Βαρκελώνη μέχρι το Βερολίνο».

Ο ίδιος επισημαίνει πως «το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αποτελεί το πρόβλημα αλλά την αιτία να συζητηθεί η έλλειψη ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση. Στη χώρα μας, λόγω της πολυετούς οικονομικής κρίσης, της μη χορήγησης στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα, οι αιτούντες να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη επιλέγουν τη μίσθωση και όχι την αγορά ακινήτου εδώ και 10 χρόνια περίπου. Ως αποτέλεσμα, το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που ήταν σχετικά νεόδμητα (κατασκευής 1995-2005) και το μηνιαίο ενοίκιο ήταν συμβατό, να είναι ήδη μισθωμένα».

Τους τελευταίους μήνες εντοπίζεται σχετική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας σε πολλές περιοχές των Νοτίων Προαστίων (Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) που βρίσκονται στο επίκεντρο αγορών από ξένους αγοραστές καθώς και σε άλλες περιοχές της Αττικής. Μεσίτης αναφέρει πως «μόνο στην περιοχή της Λαμπρινής κτίζονται σήμερα περισσότερες από πέντε πολυκατοικίες, ενώ ούτε πέντε δεν είχαν κατασκευαστεί την τελευταία δεκαετία».

Όμως, όπως λέει και ο Θ. Μπάκας, «αν αναλογιστούμε ότι πριν από 10 χρόνια αγοράζονταν 30.000-50.000 κατοικίες το έτος, ως πρώτη κατοικία από νέα ζευγάρια ή από νέους που επέλεγαν να μείνουν μόνοι τους με τα πρώτα τους εισοδήματα, αντιλαμβανόμαστε ότι μετά από 10 χρόνια μη οικοδομικής δραστηριότητας , ενώ η ανάγκη για στέγαση παραμένει η ίδια, δεν υπάρχουν στην κτηματαγορά των Αθηνών οι αριθμοί των διαθέσιμων ακινήτων για να καλύψουν πλέον την ανάγκη».

Οσο για το επιχείρημα πως στα χρόνια της κρίσης μετανάστευσαν περί το μισό εκατομμύριο Ελληνες, οι μεσίτες απαντούν πως «ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των ανθρώπων που ξενιτεύτηκαν ήταν νέοι που έμεναν με τους γονείς τους».

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οσοι θεωρούν πως «θα σπάσει η φούσκα» του Airbnb υποστηρίζουν πως «πολύ σύντομα, ένας μεγάλος αριθμός των ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων θα βρεθούν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πολλοί ιδιοκτήτες βλέπουν τα εισοδήματά τους να αρχίζουν να μειώνονται σε σχέση με 1-1,5 έτος νωρίτερα. Κύρια αιτία, κατά τον κ. Μπάκα, είναι το γεγονός πως «η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων στις πλατφόρμες συνεχώς μεγαλώνει και εξαπλώνεται και σε άλλες περιοχές, στερώντας τους το μονοπώλιο της καλής περιοχής και του καλού ημερήσιου μισθώματος».

Πολλοί τουρίστες δεν επιλέγουν ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση με βάση την περιοχή, αλλά με βάση το κόστος. Ετσι, όταν μπαίνουν στον χάρτη και νέες συνοικίες (π.χ. Κυψέλη), η κατάσταση γίνεται πιο δύσκολη για περιοχές όπως το Κουκάκι, όπου τα μισθώματα είχαν εκτοξευθεί.

Νέα δεδομένα θα δημιουργηθούν και από ρυθμιστικούς περιορισμούς, που βλέπουμε να εφαρμόζονται σε άλλες πόλεις της Ευρώπης, όπως π.χ. στις μέρες μίσθωσης, στην αλλαγή φορολογικών συντελεστών ή/και ασφαλιστικών εισφορών (π.χ. αν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που μισθώνονται μέσω Airbnb χαρακτηριστούν αυτοαπασχολούμενοι), η εικόνα θα αλλάξει. Μέχρι τότε, όμως, προσιτό ενοίκιο στην Αττική θα βρίσκεις μόνο από τύχη!