Πώς θα κινηθούν οι τιμές στα ακίνητα

Υπό τη στενή έννοια του όρου, δηλαδή ως ο κλάδος που έχει ως αντικείμενο την αγοραπωλησία ή/και μίσθωση οικιστικών ακινήτων, αυτός του real estate συμβάλλει κατά περιορισμένο μόνο ποσοστό στη συνολική οικονομική δραστηριότητα κάθε χώρας, σημείωσε ο Chief Economist της Τράπεζας Πειραιώς Ηλίας Λεκκός, σε παρουσίαση που έκανε στο 1ο Real Estate Conference που διοργάνωσε ο Όμιλος Χρηματιστηρίου Αθηνών.

Ταυτόχρονα όμως, όπως επεσήμανε, ο κλάδος διαχείρισης ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικότερους μοχλούς οικονομικής ανάπτυξης μέσω της στενότατης διασύνδεσής του με τους κλάδους των κατασκευών και συνολικότερα της επενδυτικής δραστηριότητας, του τραπεζικού δανεισμού αλλά (ιδιαίτερα το τελευταίο διάστημα) και της προσέλκυσης κεφαλαίων από το εξωτερικό.

Στα χρόνια της κρίσης, ο ευρύτερος κλάδος των ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπος με την «τέλεια καταιγίδα» καθώς επλήγη όχι μόνο από ένα μεμονωμένο σοκ αλλά από μια σειρά παραγόντων όπως η ραγδαία μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, η προσπάθεια απομόχλευσης του τραπεζικού συστήματος καθώς και η ταυτόχρονη εκτόξευση των φορολογικών βαρών στην ακίνητη περιουσία. Ωστόσο, θεωρώντας ότι το τελευταίο διάστημα έχουμε εισέλθει σε μια περίοδο αναθέρμανσης του κλάδου των ακινήτων, πιστεύω ότι είναι η ώρα να κοιτάξουμε πίσω και να προσπαθήσουμε να αντλήσουμε διδάγματα από τον κύκλο ανόδου και πτώσης των ακινήτων που μόλις έκλεισε, σημείωσε ο κος Λεκκός. Παράλληλα, προσπαθούμε να εκτιμήσουμε και μια σειρά από υποδείγματα τιμών ισορροπίας ακινήτων, τα οποία θα μας επιτρέψουν να διαγνώσουμε έγκαιρα φαινόμενα υπερθέρμανσης και κερδοσκοπίας στη συγκεκριμένη αγορά -εάν και εφόσον παρουσιαστούν.

Επιγραμματικά, αναλύοντας τις εξελίξεις την τελευταία 20ετία, διαπιστώνουμε ότι μετά από σχεδόν μια δεκαετία (1999-2008) όπου η αγορά λειτουργούσε σε όρους που υπαγόρευαν οι πωλητές, η αγορά εισήλθε σε βαθιά κρίση την περίοδο 2009-2014, για να μεταβεί σε μια περίοδο ανάκαμψης συναλλαγών όπου όμως το «επάνω χέρι» στις αγοραπωλησίες βρισκόταν με το μέρος των αγοραστών. Τέλος, από το 2018 και μετά ανοίγει ένας νέος κύκλος εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ο οποίος φαίνεται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον έως το 2027. Ξεκινώντας από μία θέση κατά 7%-10% υποτιμημένη έναντι της δίκαιης τιμής, αναμένουμε οι τιμές ακινήτων να αυξηθούν κατά 7%-8% το 2020-2021 και στη συνέχεια να συγκλίνουν σε ρυθμούς περί το 3% στο τέλος της περιόδου. Αντίστοιχα τα εμπορικά ακίνητα (με έμφαση στους χώρους γραφείων) βρίσκονται υποτιμημένα κατά περίπου 4%. Και εδώ αναμένουμε ρυθμούς αύξησης 4%-5% το 2020-2021, οι οποίοι στη συνέχεια θα ομαλοποιηθούν κοντά στα επίπεδα του 3%.