Real estate: Αλλάζουν τα δεδομένα για επαγγελματική στέγη, γραφεία και logistics

Θετικές προοπτικές για τους υποκλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων αλλά και τάσεις «αποθέρμανσης» στην αγορά Logistics τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την αύξηση τιμών αγοράς και μίσθωσης ανέδειξαν επαγγελματίες της αγοράς, στο πλαίσιο του διήμερου συνεδρίου 15ο Red Business Forum.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, εκ μέρους της εταιρείας Geoaxis, η ισχυρή ζήτηση αλλά και οι νέες προδιαγραφές για την κατασκευή αποθηκών έχει εκτοξεύσει τόσο τις τιμές αγοράς γης (στα 200 ευρώ ανά τ.μ. στην Αττική) όσο και το κόστος ανέγερσης, φθάνοντας πλέον στα 700 ευρώ ανά τ.μ. (για τις υψηλών προδιαγραφών σύγχρονες αποθήκες), όταν προ διετίας το κόστος αθροιστικά ανερχόταν στα 200-300 ευρώ ανά τ.μ. Έως πρότινος δε, η μέση τιμή μίσθωσης ανερχόταν στα 2 με 2,5 ευρώ ανά τ.μ. και οι αποδόσεις (yields) ήταν διψήφιες. Στη νέα πραγματικότητα ωστόσο, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης έχουν εκτοξευτεί και το μέσο yield έχει υποχωρήσει στο 6%-6,5%.

Σύμφωνα δε με τον ίδιο, ενώ συνεχίζονται πυρετωδώς οι επενδύσεις στον κλάδο, εντούτοις, η αγορά logistics έχει ήδη συναντήσει τα υψηλά της επίπεδα και άρα αναμένεται επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης των αξιών και ως εκ τούτου επιβράδυνση της συμπίεσης στις μέσες αποδόσεις των επενδυτών.

Στο ζήτημα αναφέρθηκε και η κ. Δ. Αγαπητίδου, γενική διευθύντρια της JLL - Αθηναϊκή Οικονομική, σημειώνοντας ότι οι τιμές αγγίζουν πλέον επίπεδα που πιέζουν σοβαρά τα περιθώρια κέρδους των εταιρειών διαχείρισης αποθηκών (3PL), με αποτέλεσμα η αγορά να αναζητεί πλέον μια ισορροπία.

Πέραν του κλάδου των Logistics, ισχυρή ζήτηση καταγράφεται και για τους σύγχρονοyς χώρους γραφείων με «πράσινα» χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τον κ. Γ. Παρασκευόπουλο της Danos, αλλάζει εντελώς το προϊόν που ζητούν οι χρήστες και οι επενδυτές, με τη ζήτηση να εντείνεται αφού αντίστοιχο προϊόν δεν είναι διαθέσιμο.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Danos, έως το 2025 θα προστεθούν 230.000 τ.μ. νέων σύγχρονων γραφείων, χωρίς να υπολογίζονται τα projects ανέγερσης γραφειακών χώρων στο Ελληνικό. Το γεγονός επιβεβαίωσε και η COO της Prodea Investments κ. Τ. Μεσσάρη, αναφέροντας χαρακτηριστικά πως το νέο κτίριο γραφείων Element στο Μαρούσι, που ολοκλήρωσε η ΑΕΕΑΠ, μισθώθηκε με μέση τιμή της τάξης των 26 ευρώ ανά τ.μ., όταν οι αρχικές εκτιμήσεις προέβλεπαν μέση τιμή μίσθωσης στα 18 ευρώ ανά τ.μ. Κατά τον κ. Παρασκευόπουλο ωστόσο η συγκεκριμένη τάση ανοίγει περισσότερο την «ψαλίδα» μεταξύ των prime χώρων και των γραφείων Grade B, για τα οποία η ζήτηση υποχωρεί. Υπογράμμισε ωστόσο ότι «το μεγάλο στοίχημα θα παιχτεί σίγουρα στην αναβάθμιση του υφιστάμενου στοκ γραφείων, καθώς ούτως ή άλλως η γη δεν είναι απεριόριστη, ώστε να υπάρξουν greenfield επενδύσεις στον συγκεκριμένο τομέα».

Παρά τη διαταραχή της πανδημίας και τη στροφή των καταναλωτών στο ηλεκτρονικό εμπόριο, τα φυσικά καταστήματα δείχνουν ανθεκτικά, όπως σημείωσε η κ. Ν. Σύμπουρα, επικεφαλής της C&W Proprius. Το συνολικό μέγεθος του στοκ στην Ελλάδα είναι 1,7 εκατομμύρια τ.μ., εκ των οποίων 800 χιλιάδες τ.μ. αφορούν σε καταστήματα σε ανοιχτές αγορές, 610.000 τ.μ. σε εμπορικά κέντρα, 235.000 τ.μ. σε retail parks. Παρά δε την ανακοπή της πανδημίας, έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 6 χρόνια πως στην εγχώρια αγορά εισέρχονται κατά μέσο όρο ετησίως 10 νέες λιανεμπορικές αλυσίδες, γεγονός που εν πολλοίς διατηρεί το ενδιαφέρον για τα εμπορικά ακίνητα.

Ο επαναπροσδιορισμός του retail κατά την κ. Σύμπουρα προφανώς έχει στρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στα logistics, ωστόσο, υπογράμμισε πως η αγορά εμπορικών ακινήτων έχει αποδείξει την ανθεκτικότητά της κατά τα προηγούμενα χρόνια της ύφεσης. Σύμφωνα δε με την ίδια, τόσο ο τουρισμός, οι θετικές προοπτικές ανάπτυξης της οικονομίας τα επόμενα χρόνια, όσο και το project του Ελληνικού θα κινητοποιήσουν την είσοδο νέων παικτών του λιανεμπορίου στην εγχώρια αγορά.

Μεταφέροντας δε τις τάσεις που επικρατούν στην Ευρώπη, όσον αφορά το λιανεμπόριο, σημείωσε ότι οι επενδύσεις επικεντρώνονται στο να προσφέρουν εμπειρία και αναψυχή, ενώ αναδύεται η ανάγκη για αυθημερόν παραδόσεις προϊόντων αλλά και το social retail (δηλαδή οι αγορές μέσω των social media), τάσεις που ωθούν τις εταιρείες σε επενδύσεις στην τεχνολογία.

Οι επενδυτές βρίσκονται διαρκώς σε αναζήτηση νέου επενδυτικού προϊόντος και θέλουν να ανακαλύπτουν μικρές αγορές με καλύτερους επενδυτικούς όρους, σύμφωνα με την κ. Δ. Αγαπητίδου, η οποία συμπλήρωσε πως μεγάλο ρόλο θα παίξει η κλιματική αλλαγή και η ενεργειακή κρίση, καθώς αυξάνει σημαντικά η ζήτηση για «πράσινο» προϊόν.

Πέρα από τα βιώσιμα γραφεία, η κ. Αγαπητίδου σημείωσε πως στα εμπορικά ακίνητα αναδύεται διεθνώς η τάση για power centers (αποκεντρωμένες εμπορικές πιάτσες), καθώς οι εργαζόμενοι πλέον μειώνουν την παρουσία τους στα μεγάλα κέντρα και αναζητούν πιο κοντινούς προορισμούς αγορών. Εκτίμησε δε πως σημαντικό ρόλο θα παίξουν στην αγορά τα ακίνητα που σχετίζονται με την τεχνολογία (όπως Data Centers αλλά και τηλεπικοινωνιακοί πύργοι).

Κατά την κ. Αγαπητίδου ωστόσο, μια από τις ισχυρότερες τάσεις διεθνώς σχετίζεται με τα προσιτά οικιστικά ακίνητα, όπως φθηνές κατοικίες για νέους, νομάδες, αλλά και εργαζόμενους, μονογονεϊκές οικογένειες κ.λπ., καθώς και για ακίνητα κοινωνικού χαρακτήρα (γηροκομεία, φοιτητικές εστίες κ.α.). Σημείωσε δε πως το 45% του επενδυτικού χαρτοφυλακίου των εταιρειών που ασχολούνται με το real estate στις ΗΠΑ καλύπτεται από τοποθετήσεις σε αντίστοιχα οικιστικά projects, ενώ και σε ευρωπαϊκές χώρες όπως η Δανία, το 50% των θεσμικών χαρτοφυλακίων αφορά σε κοινωνικού χαρακτήρα οικιστικά projects.

Τέλος, σε ό,τι αφορά το ξενοδοχειακό ακίνητο, ο κ. Κ. Μαρκογιανάκης εκ μέρους της Arbitrage υπογράμμισε ότι σχετίζεται άμεσα με το τουριστικό προϊόν ως τοποθεσία. Ανέφερε πως αν και οι κύριες αγορές παραμένουν η Αθήνα, η Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο, εντούτοις παρατηρείται επέκταση επενδύσεων και σε άλλες περιοχές τα τελευταία χρόνια. Διέκρινε ως κυριότερη τάση τη δημιουργία πολυτελούς προϊόντος ή την αναβάθμιση του υπάρχοντος στοκ και τη μετατροπή του σε luxury ξενοδοχεία, ενώ υπογράμμισε πως πλέον δεν ενδιαφέρει η δυναμικότητα κλινών όσο η ποιότητα του παρεχόμενου προϊόντος και υπηρεσιών.

Παρά τη διαταραχή της πανδημίας, εκτίμησε πως καταγράφεται ισχυρή ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων φιλοξενίας, συμπεριλαμβανομένης και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που πλέον έχει ωριμάσει και βρίσκεται στα χέρια οργανωμένων πλατφορμών και υπηρεσιών.

Τέλος, αναφέρθηκε στο νέο προϊόν των serviced apartments που απευθύνονται κυρίως σε νεαρούς επαγγελματίες και εργαζομένους που θα πρέπει να μείνουν βραχυπρόθεσμα σε μεγάλα αστικά κέντρα.