Airbnb: Η εικόνα σε προσφορά-ζήτηση και η μέση τιμή

Ανθεκτικότητα επέδειξε το 2025 η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τη ζήτηση να ενισχύεται, υπερβαίνοντας την προσφορά, την πληρότητα να υποχωρεί οριακά και τις τιμές να καταγράφουν μικρή υστέρηση σε ετήσια βάση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η ζήτηση για καταλύματα τύπου Airbnb αυξήθηκε σε ποσοστό 3% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας την αύξηση κατά 2% της προσφοράς, γεγονός που αποτελεί θετικό δείγμα σε επίπεδο ταξιδιωτικού ενδιαφέροντος.

Η πληρότητα μειώθηκε οριακά κατά μόλις 1%, στο 60,7%, κυρίως λόγω της μικρότερης διάρκειας παραμονής των ταξιδιωτών και όχι εξαιτίας ασθενέστερης ζήτησης. Παράλληλα, η μέση ημερήσια τιμή (ADR) υποχώρησε σε ποσοστό 3%, από 143 ευρώ το 2024 σε 139 ευρώ το 2025, ακολουθώντας τις τάσεις που παρατηρήθηκαν και στην υπόλοιπη Ευρώπη. Ως εκ τούτου, τα συνολικά ετήσια έσοδα των ιδιοκτητών ακινήτων διατηρήθηκαν σταθερά σε γενικές γραμμές.

Με βάση τα στοιχεία της AirDNA για τον Δεκέμβριο, οι διαθέσιμες καταχωρήσεις στην Ελλάδα περιορίστηκαν κατά 6% σε ετήσια βάση, ενώ η ζήτηση υποχώρησε κατά 7%, εξελίξεις που αντανακλούν την επιβράδυνση που παρατηρείται στην αγορά λόγω εποχικότητας.

Η πληρότητα μειώθηκε κατά σχεδόν 3 ποσοστιαίες μονάδες, από 57,9% σε 54,7%, ενώ η μέση ημερήσια τιμή (ADR) υποχώρησε κατά 3% στα 86 ευρώ, οδηγώντας σε μείωση των μηνιαίων εσόδων κατά 10%. Πάντως, όπως αναφέρεται στο σχετικό report, η συνολική απόδοση της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων παρέμεινε σε γενικές γραμμές ευθυγραμμισμένη με τις ευρωπαϊκές τάσεις.

Η εικόνα στην Ευρώπη

Βραδύτερη αύξηση της προσφοράς καταλυμάτων τύπου Airbnb κατέγραψε η ευρωπαϊκή αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων το 2025, λόγω των πιο αυστηρών κανονισμών που υιοθετήθηκαν σε ολόκληρη την Ευρώπη. Πιο αναλυτικά, η προσφορά αυξήθηκε μόλις κατά 3,5%, από 18,1% το 2024, τη στιγμή που η ζήτηση συνέχισε να ενισχύεται σταθερά κατά 4,4%, οδηγώντας σε αύξηση της πληρότητας κατά 0,7%, ήτοι στο 58,7%.

Οι μέσες ημερήσιες τιμές (ADR) σε όλη την Ευρώπη μειώθηκαν κατά 1,1%, γεγονός που οδήγησε σε μείωση του εσόδου ανά διαθέσιμη μίσθωση (RevPAR) κατά 0,4%, στα 76 ευρώ, παρά την αύξηση της πληρότητας. Ως εκ τούτου, τα συνολικά έσοδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 3,2%, φτάνοντας στα 61 δισ. ευρώ.

Παρότι το ADR υποχώρησε, ο Δείκτης Επαναλαμβανόμενων Μισθώσεων (Repeat Rent Index - RRI) κατέγραψε άνοδο σε 10 από τους 12 μήνες, με μέση αύξηση 3%.

Με δεδομένο ότι η αύξηση της προσφοράς παραμένει σε μονοψήφια ποσοστά και η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, το 2026 αναμένεται να αποτελέσει μια πιο… απαιτητική χρονιά από πλευράς λειτουργικής αποδοτικότητας των καταλυμάτων, λόγω της χαμηλής υιοθέτησης συστημάτων διαχείρισης εσόδων στην Ευρώπη. Στη Γαλλία, τη μεγαλύτερη αγορά της Ευρώπης, μόλις το 19% των καταχωρήσεων εφαρμόζει δυναμική τιμολόγηση, σε σύγκριση με το 52% στις ΗΠΑ, με την Ελλάδα να βρίσκεται μόλις στο 12%.

Ανά προορισμό

Ο μέσος αριθμός διαθέσιμων καταχωρήσεων, παρά τα μέτρα που υιοθετήθηκαν από αρκετά ευρωπαϊκά κράτη στο πλαίσιο της προσπάθειας ρύθμισης της εν λόγω αγοράς, αυξήθηκε σε 17 από τις 20 μεγαλύτερες χώρες της Ευρώπης. Η Κροατία (-2,8%), η Ισπανία (-2,2%) και η Ιταλία (-0,9%) ήταν οι μοναδικές που υστέρησαν σε ετήσια βάση.

Από το 2019, η Κροατία παρουσιάζει σταθερή πτώση και πλέον διαθέτει 21,6% λιγότερες καταχωρήσεις σε σχέση με τότε. Στην Ισπανία, οι κανονισμοί που επιβλήθηκαν από την κυβέρνηση οδήγησαν στη διαγραφή δεκάδων χιλιάδων καταχωρήσεων, μειώνοντας σημαντικά την προσφορά. Η μείωση της προσφοράς στην Ιταλία ενδέχεται επίσης να οφείλεται σε αυστηρότερους κανονισμούς, καθώς και στην υψηλότερη φορολογία για τους οικοδεσπότες με πολλαπλές καταχωρήσεις.

Στον αντίποδα, αρκετές χώρες κατέγραψαν ισχυρούς ρυθμούς ανάπτυξης, μεταξύ των οποίων ξεχώρισαν η Νορβηγία (+17,4%), η Τσεχία (+13,7%), η Φινλανδία (+12,3%) και η Γερμανία (+9,6%).

Η Γερμανία έχει πλέον εδραιωθεί ως η τέταρτη μεγαλύτερη αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ευρώπη καταγράφοντας σχεδόν 10% αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα, Γαλλία, Ιταλία, Ισπανία και Ηνωμένο Βασίλειο δεν κατάφεραν να σημειώσουν αύξηση άνω του 3% τον τελευταίο χρόνο.

Σε επίπεδο ζήτησης, οι συνολικές διανυκτερεύσεις στις 20 μεγαλύτερες ευρωπαϊκές χώρες αυξήθηκαν σταθερά κατά 4%, ελαφρώς χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρώπης (4,4%). Οι ρυθμοί αύξησης της ζήτησης παρουσίασαν σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά χώρα, με τις κορυφαίες επιδόσεις να καταγράφονται στις εξής αγορές:

• Τσεχία (+16,7%)
• Νορβηγία (+14,2%)
• Πολωνία (+12,3%)

Σε ό,τι αφορά την απόδοση των μεγαλύτερων αγορών της Ευρώπης, τα αποτελέσματα ήταν μικτά:

• Γερμανία (+6,5%)
• Γαλλία (+5%)
• Ηνωμένο Βασίλειο (+4,7%)
• Ισπανία (+1,6%)
• Ιταλία (-0,4%)
• Κροατία (-7,3%)

Σημειωτέον ότι η Κροατία πλέον υπολείπεται κατά 21,1% της ζήτησης που κατέγραφε το 2019.