Real Estate: Τα δύο «κλειδιά» που καθορίζουν την τιμή πώλησης ενός ακινήτου

Η παλαιότητα μίας κατοικίας, καθώς και η ενεργειακή της κλάση, αποτελούν δύο από τους πιο καθοριστικούς παράγοντες για τον προσδιορισμό της τιμής της.

Το Spitogatos Insights ανέλυσε την πορεία των Μέσων Ζητούμενων Τιμών (ΜΖΤ) πώλησης και ενοικίασης κατοικίας το 2025, σε σχέση με το έτος κατασκευής της κατοικίας και την ενεργειακή κλάση. Η ανάλυση βασίζεται σε στοιχεία του δείκτη SPI (Spitogatos Price Index), ο οποίος αποτυπώνει τις τάσεις τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, αξιοποιώντας εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών από την πλατφόρμα του Spitogatos, τη Νο 1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights για το 2025, παρατηρούνται σαφείς διαφοροποιήσεις στις ετήσιες μεταβολές μέσων ζητούμενων τιμών (ΜΖΤ) ανά ενεργειακή κλάση, με τις κατοικίες χαμηλής ενεργειακής απόδοσης να εμφανίζουν τις εντονότερες αυξήσεις σε πολλές περιοχές, ενώ τα νεόδμητα ακίνητα συνεχίζουν να διατίθενται σε σημαντικά υψηλότερες ζητούμενες τιμές λόγω της περιορισμένης προσφοράς, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Πώς επηρέασε η ενεργειακή κλάση κατοικίας τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικίας το 2025

Το Spitogatos Insights εξέτασε την ετήσια μεταβολή των μέσων ζητούμενων τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών ανάλογα με την ενεργειακή τους κλάση σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Από τα στοιχεία που παρατίθενται και στον παρακάτω πίνακα, παρατηρείται ότι η ενεργειακή κλάση επηρεάζει σημαντικά το ύψος της ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι κατοικίες με υψηλή ενεργειακή κλάση (Α+, Α, Β+, Β) είναι ακριβότερες σε όλους τους τομείς της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, σε σύγκριση με εκείνες που ανήκουν σε μεσαία (C, D, E) ή χαμηλή ενεργειακή κλάση (F, G) στις αντίστοιχες περιοχές.

Στην Αττική, τα Νότια και τα Βόρεια Προάστια διατηρούν τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών σε όλες τις ενεργειακές βαθμίδες (χαμηλή, μεσαία και υψηλή). Ειδικότερα, στα Νότια Προάστια, η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση είναι κατά 52,1% υψηλότερη σε σύγκριση με αντίστοιχη κατοικία με μεσαία ενεργειακή κλάση. Παράλληλα, στην ίδια περιοχή, κατοικία προς πώληση με υψηλή ενεργειακή κλάση εμφανίζει σχεδόν διπλάσια ΜΖΤ σε σχέση με κατοικία χαμηλής ενεργειακής κλάσης.

Εξετάζοντας τον Δήμο Αθηναίων, διαπιστώνεται ότι μια κατοικία προς πώληση με υψηλή ενεργειακή κλάση παρουσιάζει μέση ζητούμενη τιμή (ΜΖΤ) 3.529 ευρώ/τ.μ., η οποία είναι κατά 46% υψηλότερη σε σύγκριση με την ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με μεσαία ενεργειακή κλάση και κατά 84% υψηλότερη σε σχέση με τη ΜΖΤ κατοικίας χαμηλής ενεργειακής κλάσης. Άλλες σημαντικές διαφορές στη ΜΖΤ πώλησης ανά ενεργειακή κλάση σημειώνονται στα Δυτικά Προάστια και στα Προάστια Πειραιά, όπου η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση είναι υπερδιπλάσια της ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση.

Στη Θεσσαλονίκη, σημαντικές διαφορές τιμών καταγράφονται στα Προάστια, όπου η μέση ζητούμενη τιμή (ΜΖΤ) κατοικίας προς πώληση με υψηλή ενεργειακή κλάση είναι κατά 55% υψηλότερη σε σύγκριση με κατοικίες μεσαίας ενεργειακής κλάσης και περίπου διπλάσια σε σχέση με την ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση. Αντίθετα, στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι διαφορές στις ΜΖΤ πώλησης μεταξύ κατοικιών υψηλής, μεσαίας και χαμηλής ενεργειακής κλάσης εμφανίζονται πιο περιορισμένες.

Εξετάζοντας την ετήσια μεταβολή της ΜΖΤ πώλησης κατοικίας σε όλους τους τομείς της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, σε σχέση με την ενεργειακή κλάση, παρατηρείται ότι οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται κατά κυρίως σε κατοικίες μεσαίας και χαμηλής ενεργειακής κλάσης, με την υψηλότερη να καταγράφεται στην ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση στον Πειραιά (12,9%). Η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στο Δήμον Αθηναίων με χαμηλή ενεργειακή κλάση το 2025 κατέγραψε ετήσια αύξηση της τάξης του 11,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, ενώ η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με μεσαία ενεργειακή κλάση στον ίδιο δήμο κατέγραψε επίσης μία από τις σημαντικότερες ετήσιες αυξήσεις στην Αττική, της τάξης του 10,5%. Οι έντονες αυτές ετήσιες αυξήσεις που παρατηρούνται στις κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή κλάση στους περισσότερους τομείς της Αττικής υπογραμμίζουν την στροφή του ενδιαφέροντος των δυνητικών αγοραστών σε πιο οικονομικά προσιτές επιλογές.

Στη Θεσσαλονίκη, σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται στη πώλησης κατοικίας με μεσαία ενεργειακή κλάση τόσο στον Δήμο Θεσσαλονίκης (11,5%) όσο και στα Προάστια (8,2%). Η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση αυξήθηκε ετησίως κατά 5,5% στον Δήμο Θεσσαλονίκης και κατά 9,3% στα Προάστια της πόλης. Οι ετήσιες μεταβολές της ΜΖΤ πώλησης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση παρουσιάζουν διαφοροποιήσεις, καθώς στον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφεται ετήσια αύξηση 7,3%, ενώ στα Προάστια παραμένει σχετικά σταθερή.

Εξετάζοντας τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας σε σχέση με την ενεργειακή κλάση στους τομείς της Αττικής, παρατηρούμε ότι οι κατοικίες προς ενοικίαση με υψηλή ενεργειακή κλάση έχουν υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης σε όλες τις περιοχές της Αττικής, με τις υψηλότερες τιμές να εντοπίζονται στα Νότια και Βόρεια Προάστια, καθώς και στο Κέντρο της Αθήνας.

Σημαντική είναι η διαφορά της ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση στα Νότια Προάστια σε σύγκριση με τη ΜΖΤ κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση της τάξης του 46%. Κατά 22% ακριβότερες είναι οι κατοικίες προς ενοικίαση με υψηλή ενεργειακή κλάση σε σχέση με αυτές με χαμηλή ενεργειακή κλάση στον Πειραιά και τα Προάστιά του. Το Κέντρο της Αθήνας παρουσιάζει υψηλές ζητούμενες τιμές σε όλες τις ενεργειακές κλάσεις, με σχετικά ομοιόμορφες ετήσιες αυξήσεις περίπου 6% ανεξαρτήτως κλάσης. Αντίθετα, τα Δυτικά Προάστια της Αθήνας και η Ανατολική Αθήνα εμφανίζουν χαμηλότερα επίπεδα τιμών, αλλά καταγράφουν ισχυρότερες ετήσιες αυξήσεις, κυρίως στις κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης.

Στον τομέα της ενοικίασης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, σημαντικές ετήσιες αυξήσεις στις ΜΖΤ σημειώθηκαν στον Δήμο Θεσσαλονίκης στις κατοικίες χαμηλής, μεσαίας αλλά και υψηλής ενεργειακής κλάσης, της τάξης περίπου του 10,3-10,4%. Η ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση είναι κατά 17% υψηλότερη από την ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση το 2025 στον Δήμο Θεσσαλονίκης και κατά 16% υψηλότερη στα Προάστια της Θεσσαλονίκης.

Αττική & Θεσσαλονίκη: Ζητούμενες τιμές νεόδμητων vs παλαιότερων κατοικιών

Η διαθεσιμότητα των κατοικιών, αλλά και η παλαιότητά τους, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, αποτελεί ένα θέμα που απασχολεί την αγορά ακινήτων. Το Spitogatos Insights ε εξετάζει πού κυμάνθηκαν οι ΜΖΤ πώλησης και ενοικίασης κατοικιών στην Αττική σε σχέση με την παλαιότητά τους και πόσο ακριβότερα διατίθενται τα νεόδμητα σπίτια σε σχέση με τα παλαιότερα. Ειδικότερα, η υψηλότερη ΜΖΤ πώλησης νεόδμητης κατοικίας το 2025 εντοπίζεται στα Νότια Προάστια και ανέρχεται στα 5.122 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια με ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στα 4.495 ευρώ/τ.μ.

Ωστόσο, η μεγαλύτερη διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών σημειώνεται στον Δήμο Αθηναίων, όπου ενδεικτικά μια νεόδμητη κατοικία το 2025 είχε ΜΖΤ πώλησης 4.000 ευρώ/τ.μ., σημαντικά υψηλότερη από τη ΜΖΤ πώλησης παλαιότερων κατοικιών το 2025 (2.250 ευρώ/τ.μ.). Αξίζει να αναφερθεί, ότι σε αυτή τη σημαντική διαφορά τιμής συμβάλει το γεγονός ότι οι διαθέσιμες νεόδμητες κατοικίες προς πώληση στον Δήμο Αθηναίων αποτελούν μόλις το 7% του συνολικού αποθέματος (stock) κατοικιών προς πώληση, ενώ στην ενοικίαση το αντίστοιχο ποσοστό είναι ακόμη μικρότερο, περίπου 3%.

Σημαντική διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών προς πώληση παρατηρείται και στα Δυτικά Προάστια της Αττικής, όπου οι νεόδμητες κατοικίες προς πώληση αποτελούν περίπου το 15% των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση το 2025, καθώς και στα Προάστια του Πειραιά, όπου το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 11%.

Στη Θεσσαλονίκη, σημαντική διαφορά τιμής παρουσιάζουν οι νεόδμητες κατοικίες προς πώληση το 2025 στα Προάστια της Θεσσαλονίκης, όπου η ΜΖΤ ανέρχεται στις 2.667 ευρώ/τ.μ., 41,7% πάνω από την ΜΖΤ των παλαιότερων κατοικιών. Η αντίστοιχη διαφορά τιμής στον Δήμο Θεσσαλονίκης διαμορφώνεται στο 23,0%.

Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση στην Αττική, οι υψηλότερες ΜΖΤ ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών εντοπίζονται και πάλι στα Νότια Προάστια, καθώς και στον Δήμο Αθηναίων. Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες ΜΖΤ ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών εντοπίζονται στο Υπόλοιπο Αττικής και στα Δυτικά Προάστια. Σημαντική διαφορά στη ΜΖΤ ενοικίασης σημειώνεται στα Νότια Προάστια, όπου οι νεόδμητες κατοικίες προς ενοικίαση το 2025 ήταν κατά 48,5% ακριβότερες από τις παλαιότερες. Αντίστοιχα, στο Κέντρο της Αθήνας, οι νεόδμητες κατοικίες προς ενοικίαση είναι κατά 36,8% ακριβότερες από τις παλαιότερες κατοικίες προς ενοικίαση στην ίδια περιοχή.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, η ΜΖΤ ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών το 2025 ανέρχεται σε 10 ευρώ/τ.μ., 33,9% υψηλότερη από την ΜΖΤ ενοικίασης κατοικιών παλαιότερης κατασκευής. Στα Προάστια της Θεσσαλονίκης, η διαφορά στη ΜΖΤ μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών ανέρχεται στο 29,2%.

Κατανομή προσφοράς νεόδμητων κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση στην Αττική

To Spitogatos Insights εξέτασε την κατανομή της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών (stock) στους διάφορους τομείς της Αττικής το 2025. Σημαντικό ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι πάνω από το 60% των διαθέσιμων νεόδμητων κατοικιών στην Αττική συγκεντρώνεται στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια, όπου καταγράφονται και οι υψηλότερες ΜΖΤ πώλησης. Αντίθετα, χαμηλότερα ποσοστά εντοπίζονται στον Δήμο Αθηναίων και στα Δυτικά Προάστια.

Παρόμοια ήταν η εικόνα της προσφοράς (stock) νεόδμητων κατοικιών προς πώληση στην Αττική και το 2024, με μικρές αυξομειώσεις σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, όπως φαίνεται και στο παρακάτω γράφημα.

Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, τα Νότια Προάστια συγκεντρώνουν το 45% του συνολικού διαθέσιμου stock νεόδμητων κατοικιών στην Αττική το 2025, ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια με ποσοστό 20%, μειωμένο κατά 4% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Ακολουθεί ο Δήμος Αθηναίων με ποσοστό 12%, ενώ μικρότερα ποσοστά εντοπίζονται στα Ανατολικά και Δυτικά Προάστια, καθώς και στον Πειραιά και τα Προάστιά του.