Ακριβότερη 30% πληρώνουμε την κατοικία

Πόσοι βασικοί μισθοί απαιτούνται για την αγορά 1 τ.μ. κατοικίας. Ποια είναι η εύλογη τιμή και πότε θα επιτευχτεί; Οι αποδόσεις των ενοικίων. Τα 2+1 σενάρια εξέλιξης των τιμών σύμφωνα με μελέτη του Ν. Γιαννουλέλη.

Δημοσιεύθηκε: 23 Μαρτίου 2009 - 08:02

του Φάνη Γαβρινιώτη

Υπερτιμημένη σε ποσοστό 30% είναι η κατοικία στην Ελλάδα, καθώς οι νεόδμητες οικοδομές πωλούνται σε τιμές πολύ υψηλότερες από τα επίπεδα εκείνα που δικαιολογούν τα θεμελιώδη μεγέθη της εθνικής οικονομίας.

Μάλιστα, παρά την πτώση των τελευταίων μηνών, τα ακίνητα στη χώρα μας εξακολουθούν να κοστίζουν πολύ περισσότερο από τις εύλογες αξίες τους. Πάντως, σύμφωνα με μελέτη του συμβούλου ακινήτων κ. Νικόλα Γιαννουλέλη, το πιθανότερο σενάριο είναι να συνεχιστεί η πτωτική πορεία των τιμών καθ’ όλη τη διάρκεια του 2009, έτσι ώστε στα τέλη του έτους το κόστος αγοράς μιας νεόδμητης κατοικίας να συμβαδίζει με τα βασικά οικονομικά στοιχεία της χώρας.

Η μελέτη σημειώνει πως η επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα, σε συνδυασμό με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών το 2006, δημιούργησε τεχνητή αύξηση της ζήτησης, την οποία και εκμεταλλεύτηκαν οι κατασκευαστές προκειμένου να αυξήσουν υπερβολικά τις ήδη υπερτιμημένες (κατά περίπου 15% τότε, βάσει της έρευνας) αξίες των προς πώληση οικιστικών συγκροτημάτων που ανέγειραν.

Έτσι, μέχρι και τις αρχές του 2008 οι ζητούμενες τιμές πώλησης κινούνταν σε επίπεδα που ήταν υψηλότερα κατά τουλάχιστον 30% σε σύγκριση με το κόστος που κανονικά θα έπρεπε να έχουν.

Αξίζει να σημειωθεί πως τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, όπως τουλάχιστον υποστηρίζει η μελέτη, δικαιολογούν τιμές της τάξεως μέχρι 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για ακίνητα στις πλέον ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου (Βούλα, Γλυφάδα, Κηφισιά), μεταξύ 2.000 - 2.800 ευρώ για ακίνητα στις λεγόμενες "μεσαίες" περιοχές (Μαρούσι, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Άλιμος, Παλαιό Φάληρο κ.ά.) και μεταξύ 1.500 - 2.000 ευρώ για τα ακίνητα που βρίσκονται στα "φθηνά" προάστια της Αθήνας (Κυψέλη, Άγιοι Ανάργυροι, Νίκαια, Νέα Ιωνία, Κορωπί κ.ά.).

Φυσικά, σήμερα οι τιμές των ακινήτων διαμορφώνονται σε σαφώς υψηλότερα επίπεδα από τις θεωρητικά εύλογες και λογικές αξίες τους, γεγονός που σε συνδυασμό με το ύψος του βασικού μισθού κάνει δύσκολη, σχεδόν απαγορευτική, την απόκτηση οικογενειακής στέγης.

Τέσσερις μισθοί για κάθε ένα τετραγωνικό

Σύμφωνα με τη μελέτη του κ. Γιαννουλέλη, από το 2001 και μέχρι πέρυσι απαιτούνται περισσότεροι από τέσσερις βασικοί μισθοί προκειμένου ο Έλληνας να αγοράσει ένα τετραγωνικό μέτρο νεόδμητης κατοικίας. Μάλιστα την περίοδο 2005 - 2007 όταν οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύτηκαν στα ύψη χρειάζονταν σχεδόν πέντε βασικοί μισθοί για τη ίδια αγορά.

Φέτος, πάντως, και υπό την προϋπόθεση ότι θα υπάρξει περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών, ο αριθμός των μισθών που υπολογίζεται πως θα χρειαστεί για την απόκτηση ενός τετραγωνικού μέτρου κατοικίας δεν θα ξεπερνά τους τρεισήμισι.

Βέβαια, παρά τη μείωση, ο αριθμός των μισθών που πρέπει να διαθέσει ο υποψήφιος αγοραστής συνεχίζει να θεωρείται μεγάλος, ιδίως αν ληφθεί υπόψη πως πριν από μία δεκαετία απαιτούνταν λιγότεροι από τρεις μισθοί για την ίδια συναλλαγή (2,73 μισθοί το 1996, 2,85 μισθοί το 1997).

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον, όμως, έχουν και τα στοιχεία της μελέτης που αφορούν στο ύψος των ενοικίων, τα οποία εκτιμάται πως θα μειωθούν τους επόμενους μήνες και θα διαμορφωθούν σε επίπεδα ανάλογα των μεγεθών της εγχώριας οικονομίας.

Έτσι, σύμφωνα με τη μελέτη, για ένα νεόδμητο ακίνητο με απόδοση της τάξεως του 4,5%, το ενοίκιο δεν θα πρέπει να ξεπερνά τα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό στις ακριβές περιοχές, τα 10 ευρώ στις μεσαίες και τα 7,5 ευρώ στα φθηνά προάστια.

"Σενάρια" εξέλιξης τιμών

Αν και το επικρατέστερο σενάριο -σύμφωνα πάντα με την ίδια μελέτη- για την εξέλιξη των τιμών των κατοικιών μέσα στο 2009 κάνει λόγο για μείωση της τάξεως του 15%, εντούτοις δεν είναι το μοναδικό. Ειδικότερα, η μελέτη του κ. Γιαννουλέλη κάνει λόγο για τρία διαφορετικά ενδεχόμενα:

• Το επικρατέστερο σενάριο στηρίζεται στα στοιχεία που δίνουν οι διεθνείς οργανισμοί (Ευρωπαϊκή Ένωση, ΟΟΣΑ, Διεθνές Νομισματικό Ταμείο) που εκτιμούν ότι η επίδοση της ελληνικής οικονομίας θα είναι μηδενική το 2009 και ο πληθωρισμός θα κυμανθεί κάτω του 2%.

Υπό την προϋπόθεση αφενός μεν ότι τα στοιχεία αυτά θα αποδειχτούν σωστά και αφετέρου κάποια στιγμή μέσα στο 2009 η τραπεζική επέκταση για χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων θα πλησιάσει το 10%, τότε προβλέπεται ότι οι τιμές των κατοικιών θα διαμορφωθούν στο τέλος του τρέχοντος έτους στα επίπεδα που δικαιολογούνται από τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη.

Σύμφωνα με αυτό το σενάριο, οι τιμές των κατοικιών θα διατηρηθούν σταθερές στα επίπεδα που θα διαμορφωθούν στο τέλος του 2009 για τα επόμενα τουλάχιστον τρία χρόνια.

• Το δεύτερο σενάριο, που μάλιστα χαρακτηρίζεται κακό, εκτιμάται πως θα επικρατήσει σε περίπτωση που οι επιδόσεις της ελληνικής οικονομίας είναι σύμφωνες με τις προβλέψεις των διεθνών οργανισμών ή ακόμη και χειρότερες από αυτές.

Επιπλέον, εάν η τραπεζική χρηματοδότηση παραμείνει στα σημερινά επίπεδα ή χειροτερέψει τη διετία 2009 - 2010. Σε αυτή την περίπτωση οι τιμές των κατοικιών θα υποχωρήσουν περαιτέρω και το μέλλον θα είναι ιδιαίτερα αβέβαιο.

Τέλος, το τρίτο και -σύμφωνα με τη μελέτη- πολύ κακό σενάριο προβλέπει τη σταδιακή επιστροφή της τραπεζικής χρηματοδότησης στα επίπεδα επέκτασης άνω του 20%. Σε αυτή την περίπτωση οι τιμές αυξάνονται κατά 20% πάνω από τα σημερινά επίπεδα, δημιουργώντας ευφορία σε κατασκευαστές και σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τουλάχιστον μέχρις ότου αντέξει το τραπεζικό σύστημα.

Σε αυτήν την περίπτωση η κατάρρευση της κτηματαγοράς και της ελληνικής οικονομίας γενικότερα θα είναι προ των πυλών.

Εύλογες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών (σε € ανά τ.μ.)
Περιοχή	Κατώτερη τιμή	Ανώτερη τιμή

ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ	1.500	1.800
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ	1.800	2.400
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ	2.000	2.700
ΧΟΛΑΡΓΟΣ	2.000	2.700
ΑΛΙΜΟΣ	2.100	2.800
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ	1.800	2.300
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ	1.900	2.500
ΒΟΥΛΑ	2.500	4.000
ΓΑΛΑΤΣΙ	1.800	2.350
ΓΛΥΦΑΔΑ	2.500	4.000
Ν. ΚΟΣΜΟΣ	1.800	2.100
ΓΚΥΖΗ	1.800	2.200
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ	1.900	2.400
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	1.900	2.500
ΒΥΡΩΝΑΣ	1.800	2.350
ΔΑΦΝΗ	1.800	2.300
ΚΑΛΛΙΘΕΑ	1.800	2.250
ΠΑΤΗΣΙΑ	1.650	2.000
ΠΑΤΗΣΙΑ (ΚΥΠΡΙΑΔΟΥ)	2.000	2.400
ΚΑΤΩ ΠΑΤΗΣΙΑ	1.400	1.800
ΚΗΦΙΣΙΑ	2.150	3.000
ΚΕΦΑΛΑΡΙ	2.800	4.000
ΚΥΨΕΛΗ	1.700	2.200
ΜΑΡΟΥΣΙ	2.150	2.800
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ	2.150	2.700
ΓΕΡΑΚΑΣ	1.750	2.150
ΠΑΛΗΝΗ	1.700	2.350
ΚΟΡΩΠΙ	1.550	1.900
ΜΑΡΚΟΠΟΥΛΟ	1.550	1.900
ΠΑΙΑΝΙΑ	1.600	2.000
ΜΕΛΙΣΣΙΑ	2.150	2.800
Ν. ΗΡΑΚΛΕΙΟ	1.800	2.300
Ν. ΣΜΥΡΝΗ	1.900	2.600
Ν. ΙΩΝΙΑ	1.650	2.000
Ν. ΦΙΛΑΔΕΛΦΕΙΑ	1.650	2.000
Ν. ΨΥΧΙΚΟ	2.150	3.000
Π. ΦΑΛΗΡΟ	2.000	2.800
ΠΑΓΚΡΑΤΙ	1.900	2.300
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ	1.500	2.000
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ	1.700	2.200
ΧΑΛΑΝΔΡΙ	2.150	2.800
ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑ	1.400	1.650
ΚΕΡΑΤΣΙΝΙ	1.400	1.600
ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ	1.500	1.900
ΜΟΣΧΑΤΟ	1.650	2.200
ΝΙΚΑΙΑ	1.500	1.800
ΠΕΙΡΑΙΑΣ(ΠΕΙΡΑΪΚΗ)	2.150	3.500
ΠΕΙΡΑΙΑΣ	1.500	2.000
ΠΕΡΑΜΑ	1.400	1.750
ΧΑΪΔΑΡΙ	1.650	2.200
Ν. ΦΑΛΗΡΟ	1.650	2.200