Η Πειραιώς Ακινήτων αναζητά στρατηγική

"Bρισκόμαστε σε μια διαδικασία όπου εξετάζουμε την ανάπτυξη της στρατηγικής μας», δηλώνουν στην Πειραιώς ΑΕΕΑΠ όταν τους τίθενται διάφορα ερωτήματα που σχετίζονται με τη μελλοντική πολιτική την οποία θα ακολουθήσουν, όπως για το αν προτίθενται να προχωρήσουν σε αύξηση κεφαλαίου ή για το αν μελετούν τις επενδύσεις στα Βαλκάνια κ.λπ. Με ανάλογο τρόπο, πάντως, στην Πειραιώς Ακινήτων απαντούσαν και πέρυσι τέτοια εποχή, όταν τους ετίθεντο τα ίδια ερωτήματα...

Πρόδηλο είναι ότι η Πειραιώς Ακινήτων (ΠΕΑ) ακολουθεί πολύ πιο συντηρητική πολιτική από την άλλη εισηγμένη του κλάδου, τη Eurobank Properties: ξεκίνησε με μικρότερα μεγέθη, δεν έχει προχωρήσει σε αύξηση κεφαλαίου, πραγματοποιεί πολύ λίγες αγοραπωλησίες ακινήτων και αποφεύγει επιμελώς τον δανεισμό.

Όσο για τη διαχειριστική δουλειά, στον μέγιστο βαθμό διεκπεραιώνεται -με το αζημίωτο- μέσα από άλλες εταιρείες και τμήματα του ομίλου Πειραιώς (είναι αμφίβολο αν η ΠΕΑ διαθέτει 3 - 4 υπαλλήλους).

Όλα αυτά της στερούν τις προοπτικές σημαντικής ανάπτυξης και φυσικά η μετοχή δεν είναι σε θέση να προσελκύσει θεσμικά χαρτοφυλάκια του εξωτερικού, ωστόσο μια τέτοια πολιτική δεν στερείται πλεονεκτημάτων.

Η εισηγμένη μέσα από προσεκτικές κινήσεις έχει καταφέρει:

- Να καρπώνεται μια μέση απόδοση ενοικίου που ανέρχεται στο 8% της αξίας του εμπορικού χαρτοφυλακίου της.

- Να διασφαλίζει σε βάθος χρόνου αυτά τα έσοδα, καθώς διαθέτει μακρόχρονες συμβάσεις (συνήθως 12ετείς) και μάλιστα με αξιόπιστους ενοικιαστές.

- Να διασφαλίζει το ύψος των εσόδων από την επίδραση του πληθωρισμού, καθώς τα ενοίκια αναπροσαρμόζονται ετησίως σύμφωνα με το ύψος αυτού συν μία επιπλέον ποσοστιαία μονάδα.

- Να διαθέτει στο τέλος του 2007 ταμείο 13,6 εκατ. ευρώ, όταν οι τραπεζικές υποχρεώσεις της είναι μηδενικές.

Με λίγα λόγια, η Πειραιώς Ακινήτων είναι μία εταιρεία χωρίς μεγάλες διακυμάνσεις εσόδων από έτος σε έτος (πλην των, λογιστικού τύπου, αλλαγών στις εύλογες αξίες των ακινήτων), που στα τρέχοντα επίπεδα τιμών διαπραγματεύεται με κεφαλαιοποίηση λίγο κάτω από την καθαρή αξία του ενεργητικού της και η οποία επιπλέον προσφέρει μερισματική απόδοση γύρω στο 7% (υψηλότερη από τα επιτόκια των ομολόγων και των τραπεζικών καταθέσεων). Επιπλέον, είναι μία εταιρεία που εκμεταλλεύεται όλα τα κίνητρα του θεσμικού πλαισίου για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακινήτων.

Θετικότερες και οι προοπτικές

Σύμφωνα επίσης με παράγοντες του κλάδου, η κατάσταση και οι προοπτικές στην ελληνική αγορά του επαγγελματικού ακινήτου φαίνεται να είναι πιο καλές από αυτές που γενικά επικρατούν στην Ευρώπη, γιατί:

- Η περυσινή αλλαγή του θεσμικού πλαισίου «έλυσε τα χέρια» των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, οι οποίες τώρα έχουν πολύ μεγαλύτερα περιθώρια κινήσεων και φορολογία που με βάση το τρέχον ύψος του EURIBOR περιορίζεται στο 0,6% επί του μέσου όρου των επενδύσεων.

- Παρατηρείται σταδιακή ανάπτυξη εμπορικών κέντρων σε όλη την επικράτεια, με παράλληλη τάση ενίσχυσης της παρουσίας πολλών ξένων αλυσίδων στον χώρο της λιανικής (ΙΚΕΑ, Media Markt, FNAC, Lidl, Dixons, Praktiker κ.ά.).

- Παρουσιάζεται αλλαγή τάσης στην κατανομή της ζήτησης στην Αττική, προς όφελος νέων περιοχών όπως η Αττική Οδός, η εθνική οδός Αθηνών - Λαμίας, η Λεωφόρος Αθηνών κ.λπ., επομένως σε περιβάλλον αλλαγών προκύπτουν επενδυτικές ευκαιρίες.

- Έχει ανοίξει ο δρόμος και για την εκμετάλλευση ακινήτων του Δημοσίου.

Μετοχές για ασφαλιστικά ταμεία

Πολλοί είναι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ προσφέρονται για τις επενδύσεις των ασφαλιστικών ταμείων, καθώς τα τελευταία θα μπορούν να απολαμβάνουν υψηλές μερισματικές αποδόσεις και μάλιστα σε συνδυασμό με τον αμυντικό χαρακτήρα του κλάδου.

«Οι μετοχές μας πρωταρχικό σκοπό έχουν να αποδίδουν υψηλά μερίσματα στους κατόχους τους σε βάθος χρόνου και όχι να πρωταγωνιστούν στα βραχυπρόθεσμα ράλι των χρηματιστηρίων», ισχυρίζονται παράγοντες του κλάδου, οι οποίοι συμπληρώνουν ότι οι επενδυτές θα πρέπει να τις βλέπουν ως αμυντικές μετοχές.

Σύμφωνα με τους ίδιους κύκλους, ο κλάδος τα προηγούμενα χρόνια έκανε τα πρώτα του βήματα. Τώρα που η κατάσταση ξεκαθάρισε αρκετά και το περυσινό θεσμικό πλαίσιο ικανοποίησε σε μεγάλο βαθμό τα αιτήματα των παραγόντων του κλάδου, αναμένεται ότι εκτός από τη Marfin θα υπάρξουν αρκετοί άλλοι φορείς που θα προχωρήσουν στην ίδρυση ΑΕΕΑΠ, προφανώς όμως όταν «κατακάτσει η σκόνη» από τη διεθνή συγκυρία.

* Αναδημοσίευση από το φύλλο 522 της εφημερίδας ”ΜΕΤΟΧΟΣ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ”, 21/03 - 25/03/2008.