Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προετοιμάζει νέα νομοθεσία που θα βοηθήσει τα κράτη-μέλη τα οποία αντιμετωπίζουν ελλείψεις κατοικιών να περιορίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις διακοπών, όπως αυτές της Airbnb.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν εξελιχθεί σε πεδίο νομικής αντιπαράθεσης μεταξύ των φορέων του τουρισμού και των τοπικών διοικήσεων που επιδιώκουν να μειώσουν τις πιέσεις στη στεγαστική αγορά, με τις σχετικές υποθέσεις συχνά να διαρκούν επί χρόνια και να καταλήγουν σε αβέβαια αποτελέσματα.
Η επικείμενη νομοθεσία της ΕΕ, που θα ονομάζεται Affordable Housing Act, θα καθορίζει κριτήρια τα οποία θα μπορούν να χρησιμοποιούν πόλεις και περιφέρειες για την εφαρμογή αναλογικών μέτρων με στόχο την άμβλυνση αυτών των πιέσεων, σύμφωνα με άτομα που έχουν ενημερωθεί για τις σχετικές συζητήσεις.
Ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιπροσωπεύουν μόλις το 1,2% του συνόλου των κατοικιών στην ΕΕ, σε ορισμένους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως το Σορέντο στην Ιταλία, το Ντουμπρόβνικ στην Κροατία και η Φουερτεβεντούρα στις Κανάριες Νήσους, οι κατοικίες που διατίθενται για διακοπές μπορεί να αντιστοιχούν ακόμη και στο 20% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, σύμφωνα με το Joint Research Centre (JRC) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Οι τοπικές αρχές υποστηρίζουν ότι οι κατοικίες που διατίθενται για τουριστική χρήση επιδεινώνουν τις στεγαστικές ελλείψεις και αυξάνουν τις τιμές για τους κατοίκους της περιοχής, αν και οι πλατφόρμες ενοικίασης αμφισβητούν αυτή την άποψη.
Πόλεις όπως το Άμστερνταμ, το Βερολίνο, οι Βρυξέλλες, η Φλωρεντία και το Παρίσι έχουν απαντήσει τα τελευταία χρόνια επιβάλλοντας περιορισμούς που κυμαίνονται από τον περιορισμό του αριθμού των τουριστικών μισθώσεων μέσω συστήματος αδειοδότησης έως τον καθορισμό ανώτατου ορίου στον αριθμό των διανυκτερεύσεων για τις οποίες μπορεί να ενοικιάζεται οποιοδήποτε συγκεκριμένο διαμέρισμα. Η Βαρκελώνη επιδιώκει να καταργήσει πλήρως τις ενοικιάσεις διαμερισμάτων σε τουρίστες έως το 2028.
Ωστόσο, πολλά από τα μέτρα έχουν αποτελέσει αντικείμενο δικαστικών προσφυγών από ιδιοκτήτες και φορείς του τουρισμού, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι παραβιάζουν την ελευθερία παροχής υπηρεσιών που προστατεύεται από το δίκαιο της ΕΕ.
«Ό,τι κι αν κάνουμε [για να περιορίσουμε τις βραχυχρόνιες μισθώσεις], ακολουθεί μια προσφυγή», δήλωσε ο Τζάκοπο Βιτσίνι, δημοτικός σύμβουλος αρμόδιος για τον τουρισμό στη Φλωρεντία.
Η ιταλική πόλη δημιούργησε πέρυσι σύστημα αδειοδότησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επέβαλε αναστολή στην έκδοση αδειών για νέες καταχωρίσεις στο ιστορικό της κέντρο, αλλά βρέθηκε αντιμέτωπη με περίπου δώδεκα προσφυγές από ιδιοκτήτες κατοικιών και φορείς του τουρισμού.
Το περιφερειακό δικαστήριο της Τοσκάνης αποφάνθηκε υπέρ του δημοτικού συμβουλίου της Φλωρεντίας, αλλά πρόκειται μόλις για το πρώτο επίπεδο δικαστικού ελέγχου, αφήνοντας την πόλη εκτεθειμένη σε νέες αγωγές. Έκτοτε, η πόλη επέκτεινε την αναστολή στο 44% του στεγαστικού της αποθέματος και αναμένει νέες δικαστικές προσφυγές.
Οι δικαστικές αποφάσεις σε ολόκληρη την Ένωση ήταν μικτές ή ασαφείς. Σε μια υπόθεση-ορόσημο το 2020, το ανώτατο δικαστήριο της ΕΕ επικύρωσε τοπικά καθεστώτα που περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω στεγαστικών ελλείψεων, υπό την προϋπόθεση ότι τα μέτρα είναι αναλογικά.
Ωστόσο, το τι σημαίνει «αναλογικά» παραμένει ανοικτό σε δικαστική αμφισβήτηση, αφήνοντας τις πόλεις με «αναγνωρισμένη αρμοδιότητα [αλλά] μόνιμη ανασφάλεια», δήλωσε η Λορεν Ντερύ, δικηγόρος στη Γαλλία που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει τις αρχές σε υπερβολικά προσεκτική στάση. «Οι αρχές που δεν διαθέτουν τους νομικούς πόρους για να καταστήσουν ασφαλές ένα φιλόδοξο καθεστώς αυτοπεριορίζονται. Υιοθετούν κανόνες που υπολείπονται όσων θα τους επέτρεπε ο νόμος, απλώς από φόβο ότι θα αντιμετωπίσουν προσφυγές», πρόσθεσε η Ντερύ.
Ο Βιτσίνι της Φλωρεντίας δήλωσε ότι είναι «απαραίτητο» η ΕΕ να «αναγνωρίσει τη δυνατότητα» των τοπικών διοικήσεων να επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αν και αναγνώρισε ότι δεν μπορεί κανείς να «επιβάλει την ίδια ρύθμιση σε όλες τις πόλεις, επειδή οι περιπτώσεις διαφέρουν σημαντικά».
Σε ολόκληρη την ΕΕ, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν δύο τρίτα μεταξύ 2015 και 2025, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περισσότερο από ένα πέμπτο κατά την ίδια περίοδο, σύμφωνα με τη Eurostat. Οι τιμές των κατοικιών σε πολλά κράτη-μέλη έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, αποκλείοντας τις νεότερες γενιές από την αγορά κατοικίας.
Ο βασικός λόγος είναι η υστέρηση της προσφοράς κατοικιών, η οποία δυσκολεύεται να συμβαδίσει με την αυξανόμενη ζήτηση λόγω πολεοδομικών περιορισμών, ιδίως σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές. Ωστόσο, έρευνα του JRC διαπίστωσε θετική συσχέτιση μεταξύ της διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και του υψηλότερου στεγαστικού κόστους, αν και η σχέση είναι ισχυρότερη για τις τιμές πώλησης παρά για τα ενοίκια σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Ωστόσο, πλατφόρμες όπως η Airbnb αμφισβητούν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ευθύνονται για τις στεγαστικές ελλείψεις και επισημαίνουν την οικονομική ώθηση που προσφέρει ο τουρισμός.
Ο Τζορτζ Μαύρος, επικεφαλής κυβερνητικών υποθέσεων της Airbnb στην ΕΕ, δήλωσε ότι «οι εξαιρετικά αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πολύ απίθανο να επηρεάσουν ουσιαστικά τις τιμές των κατοικιών».
Πρόσθεσε: «Από την άλλη πλευρά, έχουν πραγματικό, πολύ συγκεκριμένο οικονομικό αντίκτυπο σε αυτές τις πόλεις».