Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ και γιατί πρέπει να αλλάξει ο νόμος

Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ-REITs) είναι εταιρείες κλειστού τύπου (closed ended), κατά κανόνα εισηγμένες, οι οποίες επενδύουν σε ακίνητα, διαθέτοντας σε όσες χώρες υφίσταται ο θεσμός, ειδικό ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς.

Αναπτύχθηκαν αρχικά στις ΗΠΑ τη δεκαετία του 1960, με στόχο να δώσουν τη δυνατότητα σε ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές να επενδύσουν σε μεγάλου μεγέθους επενδυτικά ακίνητα που αποδίδουν εισόδημα το οποίο εισπράττεται με τη μορφή μερίσματος.

Σήμερα, 13 ευρωπαϊκές χώρες έχουν θεσμοθετήσει τις ΑΕΕΑΠ, με κάποιες διαφοροποιήσεις στο καθεστώς λειτουργίας τους. Στην Ελλάδα, ο θεσμός εισήχθη το 1999 (Νόμος 2778/99) και η 1η εταιρεία ιδρύθηκε το 2003. Σήμερα λειτουργούν εννέα εταιρείες (οι οκτώ εισηγμένες στο Χρηματιστήριο), οι οποίες διαχειρίζονται 4,6 δισ. ευρώ επενδύσεων σε ακίνητα και ενεργητικό 5,4 δισ. ευρώ.

Πίσω από την επιτυχία των ΑΕΕΑΠ κρύβεται η τρισυπόστατη φύση τους. Όπως έχει ειπωθεί, “REITs smell like real estate, look like bonds and walk like equity”. Οι ΑΕΕΑΠ συνδυάζουν την (έμμεση) επένδυση σε μεγάλα ακίνητα μέσω μετοχών με σταθερή είσπραξη μερισμάτων.

Τα πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν: (α) επένδυση σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων (δυνατότητα που λίγοι έχουν μεμονωμένα), με επαγγελματική διαχείριση και διαφοροποίηση των επενδύσεων, (β) εύκολη ρευστοποίηση περιουσίας (κάτι που δεν είναι χαρακτηριστικό των ακινήτων), με χαμηλό κόστος συναλλαγών, (γ) χρηματιστηριακές υπεραξίες καθώς ο επενδυτής διαθέτει μετοχές και άμεση αποτίμηση (χωρίς την αβεβαιότητα των εκτιμήσεων). Ιστορικά τα REITs επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από την άμεση επένδυση σε ακίνητη περιουσία ή την επένδυση σε κτηματικές εταιρείες, (δ) αφορολόγητα κέρδη + αφορολόγητα μερίσματα.

Οι ΑΕΕΑΠ λειτουργούν με ειδικό φορολογικό καθεστώς και εξαντλούν κάθε φορολογική υποχρέωση (εισοδήματος ή κεφαλαίου) με την καταβολή ειδικού φόρου επί των επενδύσεων μέχρι και σε επίπεδο μετόχου. Τα μερίσματα και η πώληση μετοχών ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα.

Θα πρέπει, όμως, να σημειωθεί ότι ο κυρίαρχος σκοπός για τη δημιουργία των ΑΕΕΑΠ δεν είναι η αποφυγή πληρωμής φόρων. Ουδέποτε οι επιχειρηματικές αποφάσεις που καθοδηγούνταν μόνο από φορολογικά κίνητρα είχαν μακροπρόθεσμη επιτυχία, ούτε οι ΑΕΕΑΠ έγιναν για να μεταβιβάζουν πλούσιοι τα ακίνητά τους σε αφορολόγητα οχήματα.

Το εγχώριο θεσμικό πλαίσιο χρειάζεται εκσυγχρονισμό, καθώς δημιουργήθηκε με αρχικό στόχο να εξυπηρετήσει τις τράπεζες. Ο νόμος τροποποιήθηκε πολλές φορές, συχνά με εισπρακτικούς στόχους από κυβερνήσεις μιας χρεοκοπημένης χώρας. Υπάρχουν περιορισμοί χωρίς νόημα, είτε στο είδος των επενδύσεων (π.χ. μέχρι 25% σε οικιστικά ακίνητα) είτε σε χρηματοδότηση (μέχρι 10% leasing όταν αποτελεί ένα εναλλακτικό χρηματοδοτικό εργαλείο). Μέχρι και περιορισμοί στη λειτουργία ενεργειακών κτιρίων και ασάφειες συνυπάρχουν στον νόμο. Θα πρέπει να ξεφύγουμε από τη νομοθέτηση λεπτομερών κανόνων και περιορισμών που δημιουργούν προβληματική περιπτωσιολογία και να μετατεθεί η ευθύνη τήρησης βασικών αρχών στις διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ.

Το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ χρήζει ριζικών αλλαγών. Οι ΑΕΕΑΠ πληρώνουν έναν ειδικό φόρο, ο οποίος ήταν αρχικά σταθερός (0,3% επί των επενδύσεων), αλλά από το 2007 ο συντελεστής συνδέθηκε με το επιτόκιο της ΕΚΤ. Αποτέλεσμα, σήμερα, με την άνοδο των επιτοκίων, οι ΑΕΕΑΠ επιβαρύνονται υπέρμετρα και -αντίθετα με την επικρατούσα αντίληψη- το φορολογικό τους «πλεονέκτημα» έχει μετατραπεί σε μειονέκτημα.

Φορολογούνται ακόμη και τα ταμειακά διαθέσιμα και επιβαρύνονται με ειδικό φόρο οι Αυξήσεις Κεφαλαίου, σε μια χώρα που το στοίχημα της αύξησης των επενδύσεων είναι σχεδόν υπαρξιακό.

Η ιδρυτική νομοθεσία προέβλεπε ρητή εξαίρεση από τον φόρο κατοχής ακινήτων. Σταδιακά νομοθετήθηκαν επιβαρύνσεις (καθώς οι φόροι ακινήτων άλλαζαν ονόματα) αλλά διατηρήθηκαν κάποιες εκπτώσεις, μέχρι που διαδοχικές κυβερνήσεις, πεινασμένες για φορολόγηση των ακινήτων, κατήργησαν κάθε είδους έκπτωση (π.χ. συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ). Έφτασαν οι ΑΕΕΑΠ να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ, χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα (όπως όλες οι υπόλοιπες εταιρείες).

Παρότι ο νόμος ρητά αναφέρει ότι οι ΑΕΕΑΠ «απαλλάσσονται παντός φόρου, τέλους, τέλους χαρτοσήμου, εισφοράς, δικαιώματος ή οποιασδήποτε άλλης επιβάρυνσης υπέρ του Δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου και γενικά τρίτων», συχνά υπάρχουν αμφισβητήσεις από τις φορολογικές αρχές με το αιτιολογικό της «υπερίσχυσης της ειδικής φορολογίας έναντι της γενικής απαλλαγής». Σε αυτά προστίθενται και συντεχνιακά προβλήματα που ταλαιπωρούν τη χώρα (π.χ. υποθηκοφύλακες οι οποίοι αρνούνται τις απαλλαγές κατά τη μεταγραφή των συμβολαίων).

Είναι ευθύνη των ΑΕΕΑΠ σε συνεργασία με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (η οποία είναι η εποπτεύουσα Αρχή) αλλά και της κυβέρνησης να εκσυγχρονιστεί το θεσμικό καθεστώς. Οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να βοηθήσουν την εγχώρια αγορά ιδιαίτερα των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και χαμηλών εκπομπών ρύπων για τα οποία υπάρχει έλλειμμα στη χώρα μας. Ταυτόχρονα αποτελεί και ευκαιρία να αλλάξει η ιδιαίτερα αρνητική άποψη των Ελλήνων για το Χρηματιστήριο. Με την επικείμενη είσοδο και άλλων αξιόλογων εταιρειών στο ΧΑ, δημιουργείται ένας κλάδος με αρκετές επιλογές και με χαμηλό ρίσκο.

Οι ΑΕΕΑΠ είναι παγκοσμίως το πιο σύγχρονο επενδυτικό όχημα για το real estate. Είναι στο χέρι μας να βελτιώσουμε τον θεσμό και οι ΑΕΕΑΠ να αποτελέσουν μία εναλλακτική επενδυτική επιλογή κατάλληλη για ιδιώτες μικροεπενδυτές, οι οποίοι θα ξεφύγουν από την χαμηλές αποδόσεις των τραπεζικών καταθέσεων αλλά και για θεσμικούς όπως ξένα funds, ασφαλιστικά ή συνταξιοδοτικά ταμεία, οι οποίοι επιθυμούν να επενδύσουν στην Ελλάδα συμβάλλοντας στην ανάπτυξη της χώρας.

* Ο Κωνσταντίνος Μαρκάζος είναι διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties ΑΕΕΑΠ.