ΑΕΕΑΠ: Τα discount, οι ευκαιρίες και το στοίχημα των ξένων

Γνωστός χρηματιστηριακός παράγων μιλώντας στο Euro2day.gr σημείωσε πως οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ διακρίνονται για δύο βασικά τους πλεονεκτήματα: Πρώτον, για τον σχετικά αμυντικό τους χαρακτήρα, σε περίπτωση φυσικά που δεν προκληθεί κάποια έντονη ανωμαλία στο σύνολο της οικονομίας.

Kαι δεύτερον, για τη σημαντική δυναμική που ενδεχομένως να λάβουν, αν αμβλυνθεί η επικρατούσα αβεβαιότητα για το μέλλον της χώρας.

Στο τελευταίο μάλιστα «στέκεται» και η πρόσφατη έκθεση της Alpha Finance για την Grivalia (τιμή-στόχος τα 10 ευρώ, σύσταση outperform, δηλαδή πορεία καλύτερη από αυτή της αγοράς), όπου σημειώνει: «Παραμένουμε θετικοί για το αφήγημα της Grivalia, με ένα μέσο κόστος σταθμισμένου κεφαλαίου -WACC- 9%, που ενσωματώνει τη θέση μας για τον αυξημένο κίνδυνο της χώρας. Κάθε μία ποσοστιαία άνοδος/πτώση του WACC προκαλεί μείωση/αύξηση της τιμής-στόχου για τη μετοχή κατά 1,2 ευρώ»!

Την ανάγκη βέβαια μείωσης του επενδυτικού κινδύνου της χώρας επισημαίνει και η ίδια η διοίκηση της Grivalia, όταν αναφέρεται για τις προοπτικές του 2016:

«Η προοπτική της αγοράς ακινήτων θα επηρεαστεί σηµαντικά από την υποχώρηση της αβεβαιότητας στην ελληνική οικονοµία, από την αποκατάσταση του κλίµατος εµπιστοσύνης, καθώς και από τη συντοµότερη άρση των περιορισµών στην κίνηση κεφαλαίων. Η υλοποίηση των παραπάνω θα σηµατοδοτήσει την επανεκκίνηση της ελληνικής οικονοµίας. Η υλοποίηση τέλος του προγράµµατος αποκρατικοποιήσεων θα µειώσει το ρίσκο χώρας και θα προσελκύσει άµεσες ξένες επενδύσεις, γεγονός που θα οδηγήσει στην ανάταξη του κλάδου των ακινήτων όπου δραστηριοποιείται ο Όµιλος».

Σύμφωνα με χρηματιστηριακούς παράγοντες, υπάρχουν τρία πράγματα που θα μπορούσαν να προσελκύσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον στις μετοχές του κλάδου:

Πρώτον, το γεγονός ότι διαπραγματεύονται με σημαντική έκπτωση (discount) σε σχέση με την καθαρή αξία του ενεργητικού τους (NAV), δηλαδή σε σχέση με την εύλογη αξία των καθαρών τους επενδύσεων, όπως αυτή έχει εκτιμηθεί από ανεξάρτητους εξειδικευμένους οίκους.

Η Grivalia για παράδειγμα έκλεισε στις 29/1/2016 στα 7,1 ευρώ, όταν με βάση τα στοιχεία της 31ης/12/2015 η καθαρή εσωτερική της αξία ήταν 8,71 ευρώ. Η μετοχή της Εθνική-Πανγαία ήταν 3,55 ευρώ στις 29/1/2016, όταν η NAV της 30ής/9/2015 ανερχόταν στα 4,99 ευρώ. Και τέλος, ενώ η τρέχουσα κεφαλαιοποίηση της Trastor βρισκόταν στις 29/1/2016 στα 54,87 εκατ. ευρώ, στις 30/9/2015 τα ίδια κεφάλαιά της ανέρχονταν στα 70,8 εκατ. ευρώ.

Δεύτερον, τις πολύ υψηλές αποδόσεις ενοικίου (yields) που μπορεί να καρπωθεί μια ΑΕΕΑΠ στις νέες επενδύσεις της. Οι αποδόσεις αυτές (από 7% έως ακόμη και 10%) είναι πολλαπλάσιες από τα επιτόκια καταθέσεων και επίσης πολύ υψηλότερες από τις αντίστοιχες αποδόσεις που επικρατούν στις άλλες χώρες της Ευρωζώνης. Σε διεθνές επίπεδο μάλιστα, υπάρχουν χώρες (π.χ. Ηνωμένο Βασίλειο) όπου η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων κατά την περίοδο 2010-2015 έχει οδηγήσει μέρος της αγοράς να φοβάται το ενδεχόμενο «φούσκας».

Και τρίτον, μια σειρά από θετικές προοπτικές, στον βαθμό που θα ομαλοποιηθεί η ελληνική οικονομία.
Χαρακτηριστική περίπτωση ενδεχόμενης ευκαιρίας είναι αυτή των «κόκκινων δανείων», με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Εθνική-Πανγαία κ. Αριστοτέλη Καρυτινό να δηλώνει: «Στη χώρα μας αναμένουμε να υπάρξει προσφορά κατάλληλων ακινήτων τόσο από ιδιώτες, όσο κυρίως από το στοκ των τραπεζών που θα θελήσουν να διαχειριστούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνειά τους. Είτε οι τράπεζες επιλέξουν -όπως και φαίνεται- να ξεκαθαρίσουν οι ίδιες τα χαρτοφυλάκιά τους, χειριζόμενες κάθε περίπτωση ξεχωριστά, είτε επιλέξουν να πουλήσουν πιο μαζικά σε hedge funds, εμείς θα μπορούμε να είμαστε παρόντες. Μια εταιρεία όπως η Εθνική-Πανγαία αποτελεί φυσική διέξοδο για έναν επενδυτή που έρχεται στην Ελλάδα για να αγοράσει μη εξυπηρετούμενα δάνεια, όπως επίσης αποτελεί φυσική διέξοδο και για τις τράπεζες που θέλουν να πουλήσουν όσα ακίνητα αποφασίσουν σε τιμές αγοράς και όχι σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα».

Διαφορετική φαίνεται να είναι -ως ένα βαθμό- η στρατηγική ανάπτυξης της Grivalia, η διοίκηση της οποίας σημειώνει:

«Η εταιρεία εξακολουθεί να επενδύει το προϊόν της αύξησης του μετοχικού της κεφαλαίου σύµφωνα, αφενός, µε τις διατάξεις του Ν. 2778/1999 ως ισχύει και αφετέρου, µε την επενδυτική πολιτική και στρατηγική της. Ο επενδυτικός στόχος της εταιρείας, όσον αφορά το προϊόν της αύξησης αλλά και γενικότερα, είναι οι επενδύσεις σε εµπορικά κατά πλειοψηφία ακίνητα σε γεωγραφικές περιοχές υψηλής εµπορικότητας. Επιπρόσθετα, η Εταιρεία προέβη στη σύσταση θυγατρικής εταιρείας µε την επωνυµία Grivalia Hospitality µε έδρα το Λουξεµβούργο, η οποία έχει ως σκοπό την απόκτηση, ανάπτυξη και διαχείριση τουριστικών ακινήτων κυρίως στην Ελλάδα».

Από την άλλη πλευρά ωστόσο, δεν λείπουν και οι προκλήσεις που έχουν να αντιμετωπίσουν οι επενδυτές των ΑΕΕΑΠ, καθώς πέρα από τον γενικότερο κίνδυνο της χώρας, οι δύο από τις τρεις μετοχές του κλάδου (Εθνική-Πανγαία και Trastor) παρουσιάζουν προβλήματα χαμηλής διασποράς και οι διοικήσεις τους βρίσκονται σε διαδικασία αναζήτησης ξένων επενδυτικών κεφαλαίων.

Σύμφωνα λοιπόν με χρηματιστηριακό παράγοντα, «κομβικό σημείο για την πορεία των μετοχών τους θα παίξουν και τα τιμήματα στα οποία θα θελήσουν να καταβάλουν τα ξένα funds, προκειμένου να αποκτήσουν θέσεις στις δύο αυτές εταιρείες. Θεωρώ πολύ πιθανόν να μην προσφέρουν κάτι το δελεαστικό, πριν ξεκαθαρίσει το προς τα πού πηγαίνουν τα πράγματα στην ελληνική οικονομία. Πέραν αυτού, η αποτίμηση μιας εταιρείας επηρεάζεται και από άλλα στοιχεία, όπως το μέγεθός της, η ποιότητα των ακινήτων της, η αξιοπιστία και η διαφοροποίηση των ενοικιαστών της, η ταμειακή της δυνατότητα να προχωρήσει σε νέες επενδύσεις και να εκμεταλλευθεί τις λεγόμενες ευκαιρίες της κρίσης».

Σημειώνεται ότι θετική πρόταση για τη μετοχή της Grivalia υπήρξε και από την Euroxx Χρηματιστηριακή (τιμή-στόχος τα 9,1 ευρώ, σύσταση overweight).