Νέα φάση για την κτηματαγορά μετά τις αποφάσεις ΣτΕ για τον ΝΟΚ

Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια φάση αυξημένης νομικής προβλεψιμότητας μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), υποστηρίζει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Savills.

Σε έκθεσή της για την ελληνική αγορά, η Savills κάνει λόγο για μετάβαση της αγοράς από μια περίοδο διοικητικής αβεβαιότητας σε ένα σαφές θεσμικό πλαίσιο, που λειτουργεί ως σημαντικός καταλύτης για θεσμικές επενδύσεις.

Υπενθυμίζεται ότι οι προσφυγές των δήμων κατά του ΝΟΚ που βρίσκονται σε εκκρεμότητα αφορούν το μπόνους δόμησης που παρέχει ο νόμος για τις παλιές άδειες, ενώ η έκθεσή της Savills εστιάζει στο νομικό πλαίσιο που διαμορφώνεται από εδώ και στο εξής.

«Πιο συγκεκριμένα, μετά την απόφαση του ΣτΕ στα τέλη του 2024, η οποία έκρινε αντισυνταγματικά βασικά πολεοδομικά μπόνους δόμησης, η αγορά βρέθηκε αντιμέτωπη με ένα σημαντικό ‘πάγωμα αδειών’. Αυτό αποτυπώθηκε στα στοιχεία των αρχών του 2025, όπου οι νέες άδειες κατοικιών κατέγραψαν απότομη πτώση έως και 51%, καθώς οι developers ανέμεναν νομική αποσαφήνιση», εξηγεί η έκθεση.

Στη συνέχεια προσθέτει ότι για την επίλυση του αδιεξόδου, στα μέσα του 2025 εισήχθη νομοθετικά ένας διορθωτικός μηχανισμός μέσω ενός περιβαλλοντικού τέλους. Έργα που είχαν ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 επιτρέπεται να προχωρήσουν, καταβάλλοντας τέλος ίσο με 8% έως 15% της αξίας της επιπλέον δομήσιμης επιφάνειας σε ειδικό πράσινο ταμείο.

«Παρότι οι νέες άδειες από το 2025 και μετά εκδίδονται χωρίς τα προηγούμενα μπόνους δόμησης, η ρυθμιστική αυτή μεταβολή λειτουργεί ως μηχανισμός σταθεροποίησης της προσφοράς. Με τον περιορισμό του συντελεστή δόμησης, το πλαίσιο αυτό προστατεύει ουσιαστικά την κεφαλαιακή υπεραξία του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων καθώς και των έργων που κατοχύρωσαν τα δικαιώματά τους στο μεταβατικό καθεστώς», υπογραμμίζεται.

Έτσι, καθώς η αγορά εισέρχεται στο 2026, η προσοχή έχει μετατοπιστεί προς τη βεβαιότητα των πολεοδομικών όρων, με τους επενδυτές να δίνουν προτεραιότητα σε έργα με «κλειδωμένους» όρους δόμησης και υψηλές ενεργειακές κατηγορίες (A+), διασφαλίζοντας ότι τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια παραμένουν ανθεκτικά απέναντι σε μελλοντικές πολεοδομικές ή χωροταξικές προσαρμογές, καταλήγει η έκθεση.