Πότε το Δημόσιο σταματά να... κυνηγά ακίνητα πολιτών

Ευνοϊκό πλαίσιο για χιλιάδες περιουσίες που έχουν μπλέξει με διεκδικήσεις του Δημοσίου στο Κτηματολόγιο δημιουργεί ο νέος νόμος (5293/2026), με τις διατάξεις του για ένα φιλικό κράτος προς τον πολίτη.

Ωστόσο, για την πρακτική εφαρμογή επιμέρους διαδικασιών και τις διεκδικήσεις ακινήτων πολιτών από το Δημόσιο, απαιτείται η δημοσίευση σειράς υπουργικών αποφάσεων, οι οποίες θα αρχίσουν να δημοσιεύονται το αμέσως επόμενο διάστημα.

Με τον νόμο δίνεται σε τέσσερις κατηγορίες ιδιοκτητών η δυνατότητα να αποφύγουν ή να σταματήσουν δικαστικές εμπλοκές, εφόσον μπορούν να αποδείξουν ότι πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Χωρίς τις προϋποθέσεις αυτές, το Δημόσιο μπορεί να συνεχίζει να προβάλλει αξιώσεις.

Το ίδιο νομοθετικό πακέτο φέρνει και αλλαγές στις μεταβιβάσεις, με ενισχυμένο ρόλο του συμβολαιογράφου, περιορισμό της ανάγκης για τοπογραφικό σε συγκεκριμένες περιπτώσεις και διαδικασία άρσης κατάσχεσης ενόψει πώλησης ακινήτου.

Οι τέσσερις κατηγορίες

Οι ευνοϊκές ρυθμίσεις του νέου πλαισίου αφορούν τις εξής κατηγορίες:

1. Παλαιοί τίτλοι. Η κατηγορία αυτή αφορά όσους απέκτησαν το ακίνητο με τίτλο από επαχθή αιτία (π.χ. αγορά) ο οποίος μεταγράφηκε έως τις 5 Ιουνίου 1993, ή με άλλο παράγωγο τρόπο (π.χ. κληρονομιά) με μεταγραφή έως τις 11 Ιουνίου 1975. Υπάρχει και μια κρίσιμη λεπτομέρεια: ο σημερινός ιδιοκτήτης δεν πρέπει να κοιτά μόνο το δικό του συμβόλαιο, αλλά ολόκληρη την αλυσίδα των προηγούμενων ιδιοκτητών (δικαιοπαρόχων). Αν εκείνοι είχαν μεταγράψει έγκαιρα τους τίτλους τους, τότε και ο σημερινός ιδιοκτήτης καλύπτεται από την ευνοϊκή ρύθμιση.
2. Παραχωρήσεις και διανομές. Δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει όσους κατέχουν ακίνητο βάσει προσωρινού παραχωρητηρίου ή από διαδικασίες αγροτικών διανομών και αναδασμών, εφόσον η τελική παραχώρηση δεν ολοκληρώθηκε χωρίς δική τους υπαιτιότητα.
3. Ακίνητα του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης.  Περιλαμβάνονται τίτλοι ιδιοκτησίας που μεταγράφηκαν μέχρι τις 5 Ιουνίου 1993 για εκτάσεις που διαχειρίζεται το συγκεκριμένο Υπουργείο.
4. Υπόδειξη από δημόσια αρχή. Η τέταρτη κατηγορία περιλαμβάνει περιπτώσεις όπου το ίδιο το κράτος, βάσει της εποικιστικής νομοθεσίας, υπέδειξε στον ιδιώτη ή στους προγόνους του να εγκατασταθούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (π.χ. αποκατάσταση προσφύγων ή πληθυσμών).

Η 40ετία

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη για δικαστική αναγνώριση κυριότητας έναντι του Δημοσίου, όταν το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο ιδιώτης νέμεται καλόπιστα το ακίνητο για τουλάχιστον 40 έτη πριν από την 19η Μαρτίου 2003. Στον χρόνο αυτό μπορεί να προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του, εφόσον πληρούνται οι ίδιες προϋποθέσεις.

Αυτό είναι πρακτικά σημαντικό για οικογένειες που κατέχουν ένα ακίνητο επί δεκαετίες, αλλά βρίσκονται αντιμέτωπες με προβλήματα εγγραφής, αμφισβητήσεις ή δυσκολίες μεταβίβασης. Δεν αρκεί όμως η απλή χρήση ή η πεποίθηση ότι «το έχουμε από παλιά». Χρειάζεται αποδεικτικό υλικό για τη νομή, την καλή πίστη και τη συνέχεια από δικαιοπάροχο σε διάδοχο.

Αν υπάρχει δίκη

Το νέο πλαίσιο δεν λειτουργεί μόνο πριν φτάσει η υπόθεση στο δικαστήριο. Αν οι προϋποθέσεις διαπιστωθούν πριν ασκηθεί αγωγή ή κύρια παρέμβαση, η αρμόδια υπηρεσία δεν προβάλλει δικαιώματα, απέχει από την άσκηση αγωγής ή ανακαλεί προηγούμενο σχετικό αίτημα. Ακολουθείται τότε διαδικασία διόρθωσης στο Κτηματολόγιο, με αίτηση και με τα αποδεικτικά έγγραφα που προβλέπει ο νόμος.

Αν υπάρχει ήδη εκκρεμής δίκη με ενάγον ή κυρίως παρεμβαίνον το Δημόσιο για ακίνητα που εμπίπτουν στις προϋποθέσεις, η δίκη καταργείται. Αν η διαπίστωση γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο, προβλέπονται διαδικασίες μέσω διαμεσολάβησης ή μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ώστε να εκδοθεί πράξη ή πρακτικό περί μη προβολής δικαιωμάτων και να διορθωθεί η πρώτη εγγραφή.

Για τον ιδιοκτήτη, το πρακτικό μήνυμα είναι ότι ακόμη και μια υπόθεση που έχει ήδη μπει σε δικαστική τροχιά δεν είναι απαραίτητα «χαμένη» ή καταδικασμένη να συνεχιστεί μέχρι τέλους. Χρειάζεται όμως έλεγχος του σταδίου στο οποίο βρίσκεται η υπόθεση και των εγγράφων που μπορούν να στηρίξουν την υπαγωγή στη ρύθμιση.

Τα έγγραφα

Για τους παλιούς τίτλους, κρίσιμα είναι τα συμβολαιογραφικά έγγραφα και οι αντίστοιχες πράξεις μεταγραφής. Για προσωρινά παραχωρητήρια ή ατελείς μεταβιβάσεις, απαιτείται ο προσωρινός τίτλος, η διοικητική πράξη, οι πίνακες διανομών ή σχετική βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας. Για τις περιπτώσεις που συνδέονται με το υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης, προβλέπονται τίτλοι, πράξεις παραχώρησης, πρωτόκολλα παράδοσης και παραλαβής, αποφάσεις επιτροπών ή βεβαιώσεις της υπηρεσίας.

Στις περιπτώσεις παλαιάς νομής και καλής πίστης, η απόδειξη γίνεται ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου με κάθε πρόσφορο μέσο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει έγγραφα, στοιχεία κατοχής, διαδοχή χρήσης, δηλώσεις, παλαιότερες πράξεις και ό,τι άλλο μπορεί να τεκμηριώσει τη συνέχεια της νομής.

Εδώ βρίσκεται και η βασική παγίδα. Η ρύθμιση δίνει δυνατότητα, αλλά δεν υποκαθιστά τον έλεγχο τίτλων. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ξέρει τι ακριβώς έχει στα χέρια του, τι έχει μεταγραφεί, πότε, σε ποιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, και αν το ακίνητο εμπίπτει σε εξαιρέσεις.

Οι εξαιρέσεις

Υπάρχουν ρητές εξαιρέσεις. Οι ευνοϊκές ρυθμίσεις δεν εφαρμόζονται σε ακίνητα που εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία, σε ακίνητα μέσα σε οριοθετημένα υδατορέματα ή σε ζώνη 50 μέτρων από τις οριοθετημένες όχθες, καθώς και σε αιγιαλό, παραλία, όχθη, παρόχθια ζώνη ή πυθμένα. Επίσης, δεν εφαρμόζονται σε πράγματα εκτός συναλλαγής, σε ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς και σε ακίνητα που ανήκουν σε ειδικές κατηγορίες δημόσιας προστασίας.

Δύο όροι

Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης με παλιό τίτλο δεν πρέπει να θεωρεί αυτομάτως ότι καλύπτεται. Το πρώτο φίλτρο είναι αν το ακίνητο ανήκει σε εξαιρούμενη κατηγορία. Το δεύτερο είναι αν υπάρχουν πράξεις ή στοιχεία που δείχνουν ότι το Δημόσιο είχε ήδη κινηθεί ή αμφισβητήσει την κυριότητα.

Μεταβιβάσεις

Το ίδιο νομοθέτημα φέρνει αλλαγές και στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως υπηρεσία μιας στάσης για μεταβιβάσεις από επαχθή ή χαριστική αιτία ή αιτία θανάτου. Στο πλαίσιο αυτό, συντάσσει το σχέδιο συμβολαίου, συλλέγει μέσω διαλειτουργικότητας δικαιολογητικά από δημόσιες υπηρεσίες και υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτηματολόγιο με διαλειτουργικότητα προς καταχώριση.

Στα δικαιολογητικά που συλλέγονται περιλαμβάνονται αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, κτηματολογικό φύλλο, κτηματολογικό διάγραμμα και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, καθώς και στοιχεία για δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής.

Για τον πολίτη, η αλλαγή υπόσχεται λιγότερες διαδρομές μεταξύ υπηρεσιών. Δεν σημαίνει όμως ότι εξαφανίζεται η ανάγκη προετοιμασίας. Ο φάκελος του ακινήτου πρέπει να είναι καθαρός, τα στοιχεία να συμφωνούν και οι εκκρεμότητες να έχουν εντοπιστεί πριν από το συμβόλαιο.

Τοπογραφικό

Αλλαγή υπάρχει και στο τοπογραφικό. Δεν απαιτείται να επισυνάπτεται σε δικαιοπραξίες μεταβίβασης ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, εφόσον έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Η εξαίρεση είναι χρήσιμη, αλλά στενή. Δεν αφορά κάθε μεταβίβαση σε περιοχή με Κτηματολόγιο. Χρειάζεται σωρευτικά να λειτουργεί Κτηματολόγιο, κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής και να μη μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου.

Αρση κατάσχεσης και φόροι

Ο νόμος, επίσης, προβλέπει τη δυνατότητα να γίνει μεταβίβαση ακινήτου που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής χωρίς προσάρτηση του σχετικού πιστοποιητικού, εφόσον η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση το ποσό που αντιστοιχεί στο προβλεπόμενο όριο παρακράτησης.

Για ακίνητα με κατάσχεση από την Εφορία, τα οποία ανήκουν στις τέσσερις κατηγορίες που προβλέπει ο νόμος, μπορεί να γίνει άρση, σε περίπτωση μεταβίβασης από επαχθή αιτία (π.χ. αγορά), υπό τους εξής όρους:

• Να μπορεί να χορηγηθεί αποδεικτικό ενημερότητας ή να υπάρχει βεβαίωση οφειλής.
• Το τίμημα της μεταβίβασης δεν θα πρέπει να είναι μικρότερο από την εμπορική αξία (όπως είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση).
• Από το τίμημα παρακρατείται ένα ποσοστό υπέρ της Εφορίας. Το ποσοστό αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 25% της τρέχουσας αξίας της κατάσχεσης.

Ο έλεγχος

Οποιος έχει ακίνητο με εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο ή με πιθανή αμφισβήτηση από το Δημόσιο χρειάζεται πρώτα καθαρή εικόνα για τέσσερα σημεία.

Πρώτον, ποιος είναι ο τίτλος κτήσης και πότε μεταγράφηκε. Δεύτερον, αν υπάρχουν παλαιότεροι τίτλοι δικαιοπαρόχων που καλύπτουν τις κρίσιμες ημερομηνίες. Τρίτον, αν το ακίνητο συνδέεται με παραχωρητήριο, αγροτική διανομή, αναδασμό ή υπόδειξη δημόσιας αρχής. Τέταρτον, αν εμπίπτει σε εξαιρέσεις, όπως δασική έκταση, αιγιαλός, υδατόρεμα ή αρχαιολογική/πολιτιστική προστασία.

Για μεταβίβαση, ο έλεγχος πρέπει να ανοίγει και σε δεύτερο επίπεδο: αν απαιτείται τοπογραφικό, αν υπάρχουν φόροι κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής που δεν έχουν τακτοποιηθεί, αν υπάρχει κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση και αν μπορεί να χρησιμοποιηθεί η νέα διαδικασία άρσης.

Το νέο πλαίσιο μπορεί να λύσει υποθέσεις που έμεναν για χρόνια στον αέρα. Δεν λειτουργεί όμως αυτόματα και δεν καλύπτει όλες τις περιπτώσεις. Το κλειδί για τον ιδιοκτήτη είναι να μη σταθεί στον γενικό τίτλο «το Δημόσιο δεν θα διεκδικεί», αλλά να ελέγξει αν το δικό του ακίνητο, οι δικοί του τίτλοι και η δική του ιστορία κατοχής χωρούν στις προϋποθέσεις του νόμου.