* Οι πίνακες που αφορούν στις αποδόσεις των ΑΕΕΑΠ δημοσιεύονται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό".

Tην πολιτική τους για τη νέα χρονιά που ξεκινά σε λίγες μέρες καλούνται να σχεδιάσουν οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), σε μια περίοδο όπου οι ίδιες διαθέτουν ρευστότητα και οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε καθοδική φάση.

Το 2011 ξεκινά με προβλήματα και με προκλήσεις, η πρώτη εκ των οποίων είναι το αν και κατά πόσον οι εταιρείες του κλάδου θα σπεύσουν να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες που προκύπτουν μέσα από την οικονομική κρίση.

Η Eurobank Properties, για παράδειγμα, στα μέσα του έτους είχε δηλώσει την πρόθεσή της να τοποθετείται σε ακίνητα με υψηλά yields (αποδόσεις ενοικίου), που θα ξεπερνούσαν κατ’ ελάχιστον το 7% - 7,5%.

Η συγκεκριμένη στρατηγική έχει τη λογική της: από τη στιγμή όπου η εισηγμένη εταιρεία διαθέτει πλεονάζουσα ρευστότητα που την τοποθετεί σε τραπεζικές καταθέσεις, είναι προτιμότερο, αντί να καρπώνεται ποσοστό 4% - 5% ως επιτόκιο, να επενδύει σε νέα ακίνητα με σαφώς ισχυρότερες αποδόσεις.

Ωστόσο, οι ΑΕΕΑΠ μέχρι σήμερα δεν έχουν προχωρήσει σε αξιοσημείωτες επενδύσεις, προκαλώντας σε κάποιες περιπτώσεις και τη δυσφορία των μετόχων τους (και κάποιων αναλυτών) ότι δεν προσπαθούν αποτελεσματικά να επωφεληθούν από τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται από την οικονομική κρίση και την πτώση των τιμών στα ακίνητα.

Ενδεικτικό είναι ότι, με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της 30ής Σεπτεμβρίου 2010, η Eurobank Properties διέθετε στο ταμείο της 165,5 εκατ. ευρώ (με αφαίρεση του συνολικού δανεισμού 67,2 εκατ.), η Trastor ΑΕΕΑΠ 12,03 εκατ. ευρώ (με αφαίρεση του δανεισμού 3,54 εκατ.) και η MIG Real Estate 2,078 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η τελευταία ήταν η μόνη εκ των τριών της οποίας ο τραπεζικός δανεισμός υπερέβαινε το συγκεκριμένο ποσό.

Ορισμένοι παράγοντες της αγοράς αποδίδουν την καθυστέρηση της τοποθέτησης των ΑΕΕΑΠ σε νέα ακίνητα στην αδυναμία των πωλητών να προσαρμοστούν στη σημερινή πραγματικότητα. Χαρακτηριστικά, υποστηρίζουν ότι «ζητούν τιμές λες και δεν μεσολάβησε η οικονομική κρίση» και συμπληρώνουν: «Εμείς δεν είμαστε διατεθειμένοι να πετάξουμε λεφτά. Θα περιμένουμε...».

Υπάρχουν όμως και διαφορετικές εκτιμήσεις από κάποιους άλλους. «Θα πρέπει να καταλάβουμε καλά ότι ακίνητα που ενοικιάζονται ταυτόχρονα σε σίγουρους ενοικιαστές, και μάλιστα με πολύ υψηλά ενοίκια, δεν υπάρχουν. Είναι παράλογο να ζητάς από έναν ισχυρό ενοικιαστή να σου καταβάλλει υψηλό ενοίκιο, όταν ο τελευταίος έχει τη δυνατότητα να μετακομίσει σε ένα από τα άδεια κτίρια που υπάρχουν.

Αν ακόμη κάποιος αγοράσει ένα κτίριο που ενοικιάζεται με yield π.χ. 8% και 9% και ο ενοικιαστής είναι αξιόπιστος, αναλαμβάνει δύο κινδύνους: πρώτον, ο ενοικιαστής να ζητήσει επαναδιαπραγμάτευση του μισθώματος προς τα κάτω και, δεύτερον, ο μισθωτής να αποχωρήσει από το ακίνητο με τη λήξη του μισθώματος.

Άρα, λοιπόν, μεγάλα yields σημαίνουν και υψηλούς κινδύνους και δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι οι ΑΕΕΑΠ είναι φτιαγμένες έτσι ώστε να προσφέρουν στους επενδυτές ικανοποιητική μερισματική απόδοση, χωρίς να τους εμπλέκουν σε μεγάλους κινδύνους».

Μία απάντηση πάντως για το κατά πόσον στις μέρες μας μπορούν να συνδυαστούν υψηλά yields με χαμηλό κίνδυνο θα προκύψει από το αποτέλεσμα του διαγωνισμού της Εμπορικής Τράπεζας, η οποία τον Σεπτέμβριο που πέρασε, με σκοπό να εξορθολογίσει τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητά της, προχώρησε σε διαγωνισμό για την πώληση 13 καταστημάτων της, τα οποία θα παραμείνουν μισθωμένα σε αυτήν για μεγάλο χρονικό διάστημα (τουλάχιστον για 12 χρόνια), όπου το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως ανάλογα με το ποσοστό του πληθωρισμού και με ανώτατο περιθώριο αύξησης το 5%. Ανεπιβεβαίωτες πληροφορίες υποστηρίζουν πως στον συγκεκριμένο διαγωνισμό τον πρώτο λόγο τον έχει επενδυτής από το εξωτερικό.

--- Οι «πονοκέφαλοι» του 2011

Οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ γνωρίζουν ότι η κατάσταση στην οικονομία πρόκειται να επιδεινωθεί και πως αυτή η εξέλιξη δεν θα αφήσει ανεπηρέαστη την αγορά ακινήτων.

Αν και μέχρι στιγμής δεν φαίνεται να έχουν ασκηθεί σημαντικές πιέσεις για μειώσεις στα ενοίκια, κάτι τέτοιο δεν αποκλείεται να συμβεί σε κάποιον βαθμό μέσα στο 2011 και αυτό είναι η δεύτερη πρόκληση για τις διοικήσεις των εταιρειών.

Σημαντικό θέμα, επίσης, είναι η σχέση μεταξύ των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και των συγγενών τους τραπεζικών ομίλων, καθώς μεγάλο ποσοστό του χαρτοφυλακίου τους αφορά σε ακίνητα που ενοικιάζονται σε δραστηριότητες των συγκεκριμένων πιστωτικών ιδρυμάτων. Θα υπάρξουν πιέσεις των τραπεζών προς τις ΑΕΕΑΠ με στόχο τη μείωση των ενοικίων;

Ένα ακόμη ζήτημα είναι το πώς θα εξελιχθούν οι εύλογες αξίες των ακινήτων τους, όπως αυτές θα αποτιμηθούν από τους εξωτερικούς εκτιμητές. Κύκλοι της αγοράς κάνουν λόγο για πτώση των αποτιμήσεων κατά 5% - 10% στις λογιστικές καταστάσεις που θα συνταχθούν με ημερομηνία 31/12/2010 και δεν αποκλείουν νέα, περιορισμένη υποχώρησή τους μέσα στο 2011.

Πάντως, οι ΑΕΕΑΠ θεωρούν ότι η όποια μείωση θα είναι πολύ μικρότερη σε σύγκριση με το μεγάλο discount με το οποίο είναι διαπραγματεύσιμες οι μετοχές τους στο Χρηματιστήριο της Αθήνας.

Τέλος, οι επενδυτικές εταιρείες ακίνητης περιουσίας θα προσπαθήσουν να προχωρήσουν -κατά το μέτρο του δυνατού, λόγω της περιορισμένης εμπορευσιμότητας στην αγορά- σε κάποια αναδιάρθρωση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων τους, ώστε να το προσαρμόσουν στις νέες συνθήκες της αγοράς.

* Οι πίνακες που αφορούν στις αποδόσεις των ΑΕΕΑΠ δημοσιεύονται στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό".

** Αναδημοσίευση από το 666ο φύλλο της εβδομαδιαίας εφημερίδας "ΜΕΤΟΧΟΣ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ", 23 - 27 Δεκεμβρίου 2010.