Έσοδα που σε βάθος χρόνου μπορούν να προσεγγίσουν τα 200 εκατ. ευρώ ετησίως και EBITDA κοντά στα 100 εκατ. ευρώ προβλέπει το μακροπρόθεσμο σενάριο αναφοράς της ΟΝΥΞ Τουριστική Α.Ε. για το επενδυτικό project που αναπτύσσει στη Σάνη Χαλκιδικής, συνολικού ύψους περίπου 387 εκατ. ευρώ, με αντικείμενο τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου τουριστικού προορισμού μεγάλης κλίμακας.
Σύμφωνα με τις παραδοχές που παρουσίασε χθες η διοίκηση της εισηγμένης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, για το 2030, πρώτο έτος της αρχικής φάσης λειτουργίας του project, τα λειτουργικά έσοδα τοποθετούνται στα 77 εκατ. ευρώ και το EBITDA στα 30 εκατ. ευρώ, με περιθώριο περίπου 39%.
Πέντε χρόνια αργότερα, το 2035, τα αντίστοιχα μεγέθη ανεβαίνουν στα 145 εκατ. ευρώ και στα 65 εκατ. ευρώ αντίστοιχα, με περιθώριο EBITDA περίπου 45%, ενώ στον πιο μακρινό ορίζοντα του 2039 το μοντέλο προβλέπει έσοδα 192 εκατ. ευρώ και EBITDA 95 εκατ. ευρώ, με το περιθώριο να προσεγγίζει το 50%.
Το συντηρητικό σενάριο αναφοράς της εταιρείας προβλέπει για το resort των 546 κλειδιών αρχική περίοδο λειτουργίας 216 ημερών ετησίως, μέση πληρότητα κάτω του 70% και μεσοσταθμική ημερήσια τιμή χαμηλότερη των 600 ευρώ.
Η ανάλυση των μεγεθών του 2030 δίνει και την πρώτη σαφή εικόνα για τη σύνθεση των εσόδων του προορισμού. Από τα περίπου 77 εκατ. ευρώ, σχεδόν 48 εκατ. ευρώ εκτιμάται ότι θα προέρχονται από τα ξενοδοχειακά δωμάτια και άλλα 4 εκατ. ευρώ από το rental pool των κατοικιών.
Περίπου 11 εκατ. ευρώ εκτιμάται ότι θα συνεισφέρει η εστίαση, 8 εκατ. ευρώ οι υπηρεσίες ευεξίας και περίπου 6 εκατ. ευρώ το beach club, οι εκδηλώσεις, τα εμπορικά καταστήματα και οι αθλητικές δραστηριότητες.
Έτσι, περίπου τα δύο τρίτα των εσόδων συνδέονται με τη διαμονή και το rental pool των βιλών και το υπόλοιπο ένα τρίτο με τις συμπληρωματικές δραστηριότητες. Για το 2030 το μοντέλο υπολογίζει λειτουργικά έξοδα περίπου 46 εκατ. ευρώ και αποθεματικό αντικατάστασης περίπου 1 εκατ. ευρώ, καταλήγοντας σε EBITDA περί τα 30 εκατ. ευρώ.
Στα παραπάνω μεγέθη δεν περιλαμβάνονται οι πωλήσεις των branded κατοικιών, οι οποίες αποτελούν ξεχωριστό κύκλο κεφαλαίου. Το οικιστικό σκέλος, προϋπολογισμού ανάπτυξης περίπου 100 εκατ. ευρώ, περιλαμβάνει 228 branded μονάδες, εκ των οποίων 120 βίλες και 108 μικρότερες κατοικίες, με το ακαθάριστο προϊόν πωλήσεων να υπολογίζεται στην περιοχή των 175 εκατ. ευρώ.
Η εμπορική διάθεση των οικιστικών προϊόντων σχεδιάζεται να ξεκινήσει από το 2029, με στόχο τη δημιουργία ταμειακών εισροών πριν από τη σταθεροποίηση της ξενοδοχειακής λειτουργίας. Η πορεία των πωλήσεων θα είναι σταδιακή και θα εξαρτάται από την πραγματική απορρόφηση της αγοράς.
Σύμφωνα με το πλάνο της εταιρείας, μέρος των κατοικιών που θα πωληθούν θα μπορεί να επανεντάσσεται στο ξενοδοχειακό δυναμικό του resort μέσω rental pool, προσθέτοντας διαθέσιμη δυναμικότητα στον προορισμό.
Η στόχευση
Κρίσιμη παράμετρος για την επίτευξη των λειτουργικών μεγεθών αποτελεί η επιμήκυνση της περιόδου λειτουργίας. «Το μεγαλύτερο διαρθρωτικό πρόβλημα της Χαλκιδικής είναι η εποχικότητα. Μετά τα τέλη Οκτωβρίου, σχεδόν όλα τα ξενοδοχεία αναστέλλουν τη λειτουργία τους και ένας από τους σημαντικότερους προορισμούς της χώρας παραμένει ουσιαστικά ανενεργός για αρκετούς μήνες.
Η γεωθερμία, το οινοποιείο και ο πολιτισμός δημιουργούν αυθεντικούς λόγους επίσκεψης εκτός αιχμής. Δεν βασίζουμε, επομένως, την απόδοση του asset αποκλειστικά σε υψηλότερες τιμές τον Αύγουστο.
Αντιθέτως, επιδιώκουμε τη διεύρυνση της λειτουργικής περιόδου, η οποία σε αυτή τη γεωγραφία αποτελεί έναν από τους ισχυρότερους μοχλούς αποδοτικότητας», τόνισε ο διευθύνων σύμβουλος της Onyx, Λεωνίδας Ζησιάδης (φωτ.).
Η πρώτη φάση, την περίοδο 2030-2032, έχει σχεδιαστεί πάνω σε 216 ημέρες ετησίως, ενώ από το 2033 προβλέπεται η μετάβαση στις 280 ημέρες λειτουργίας, με πλήρη ανάπτυξη των δραστηριοτήτων και μεγαλύτερη διείσδυση σε νέες αγορές, όπως το Active Ageing και το Biohacking.
Το business plan της ΟΝΥΞ προβλέπει διαφορετικούς λόγους επίσκεψης ανά εποχή: παραλία και αναψυχή κατά τη θερινή περίοδο, wellness, γαστρονομία και πολιτισμό στη μεσαία σεζόν και προϊόντα Active Ageing και Biohacking κατά τους μήνες χαμηλότερης ζήτησης.
Όπως περιέγραψε ο Chief Hospitality Officer της εταιρείας, Μάρκος Τζαμάλης, η επιδίωξη δεν είναι απλώς η παράταση της θερινής περιόδου, αλλά η διαμόρφωση διαφορετικών προϊόντων για διαφορετικές περιόδους του έτους. «Δεν επεκτείνουμε απλώς το καλοκαίρι. Δημιουργούμε διαφορετικό λόγο επίσκεψης σε κάθε εποχή», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Στη λογική άμβλυνσης της εποχικότητας σημαντικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει και η γεωθερμία. Η εισηγμένη διαθέτει δικαιώματα εκμετάλλευσης του γεωθερμικού πεδίου για περισσότερα από 40 χρόνια, με τον σχεδιασμό να προβλέπει χρήση του γεωθερμικού ρευστού για ψύξη το καλοκαίρι και θέρμανση τον χειμώνα, περιορίζοντας το ενεργειακό λειτουργικό κόστος. Παράλληλα, προβλέπεται η αξιοποίησή του για ιαματικές εγκαταστάσεις, ως επιπλέον λόγος επίσκεψης εκτός θερινής αιχμής.
Το χρονοδιάγραμμα
Η κύρια κατασκευαστική φάση αναμένεται να ξεκινήσει, με βάση τον προγραμματισμό της εταιρείας, το φθινόπωρο του 2027, ενώ ο ορίζοντας πλήρους ολοκλήρωσης εκτείνεται περίπου σε πέντε χρόνια από την έναρξη των εργασιών.
Προηγείται, ωστόσο, η αδειοδοτική ωρίμανση του project. Σύμφωνα με τη διοίκηση, ο σχεδιασμός προχωρεί μέσω ΕΣΧΑΣΕ, με την περιβαλλοντική αδειοδότηση και την έκδοση των απαιτούμενων οικοδομικών αδειών να τοποθετούνται χρονικά εντός του 2027. Ως εκ τούτου, η έναρξη της κύριας κατασκευαστικής φάσης το φθινόπωρο του ίδιου έτους τελεί υπό την προϋπόθεση της ομαλής ολοκλήρωσης όλων των απαραίτητων διαδικασιών.
Στο κατασκευαστικό σκέλος έχει ήδη υπογραφεί μνημόνιο συνεργασίας με τον όμιλο AKTOR, με τις δύο πλευρές να προχωρούν προς το Early Contractor Involvement, ώστε ζητήματα κόστους, τεχνικών επιλογών και προμηθειών να εξεταστούν πριν από την οριστικοποίηση των μελετών.
Παράλληλα, η ONYX βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις με μία διεθνή αλυσίδα πολυτελούς φιλοξενίας, η οποία μέχρι σήμερα δεν έχει παρουσία στην Ελλάδα, για το branding και τη διαχείριση των ξενοδοχείων και των κατοικιών, καθώς και για τη διεθνή προώθηση των branded βιλών.
Η χρηματοδότηση των 387 εκατ.
Το συνολικό επενδυτικό σχέδιο ανέρχεται σε περίπου 387 εκατ. ευρώ και χωρίζεται σε δύο επιχειρησιακά διακριτά σκέλη.
Το βασικό επιλέξιμο επενδυτικό σκέλος ανέρχεται σε 286,966 εκατ. ευρώ. Από αυτά, 130,439 εκατ. ευρώ χρηματοδοτούνται μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με σταθερό επιτόκιο 1%, 99,134 εκατ. ευρώ μέσω συγχρηματοδότησης της CrediaBank και 57,393 εκατ. ευρώ αποτελούν την ίδια συμμετοχή της εταιρείας. Η σχετική χρηματοδοτική δομή έχει συμβασιοποιηθεί, ενώ έχει ενεργοποιηθεί και bridge financing ύψους έως 7,8 εκατ. ευρώ.
Το δεύτερο σκέλος αφορά τις branded κατοικίες, με προϋπολογισμό ανάπτυξης περίπου 100 εκατ. ευρώ και διακριτό κύκλο κεφαλαίου.
Ο βασικός πυρήνας του έργου αναπτύσσεται σε ιδιόκτητη έκταση άνω των 600 στρεμμάτων στην ενδοχώρα της Κασσάνδρας και συμπληρώνεται από αυτοτελή παραθαλάσσια έκταση άνω των 70 στρεμμάτων, όπου σχεδιάζεται η ανάπτυξη beach club και, σε μεταγενέστερη φάση, περιορισμένου αριθμού luxury suites, με αυστηρές περιβαλλοντικές προδιαγραφές.
Τα δύο ξενοδοχεία θα διαθέτουν 546 κλειδιά, εκ των οποίων 120 σουίτες σε τρεις πτέρυγες και 426 bungalows σε 71 συγκροτήματα των έξι μονάδων. Η συγκεκριμένη διάταξη επιτρέπει, σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το σταδιακό άνοιγμα και κλείσιμο επιμέρους τμημάτων ανάλογα με την εποχή και τη ζήτηση.
Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο Λ. Ζησιάδης: «Δεν χτίζουμε ένα ακόμη παραθαλάσσιο resort. Δεν μας ενδιαφέρει να αναπαραγάγουμε μια συνταγή του παρελθόντος. Μας ενδιαφέρει να ορίσουμε το επόμενο μοντέλο ελληνικού τουρισμού».
Σύμφωνα με τον ίδιο, η λογική της ανάπτυξης είναι να δημιουργηθεί ένα ευρύτερο οικοσύστημα, στο οποίο η ξενοδοχειακή δραστηριότητα θα συνδυάζεται με τις κατοικίες, την αγροτική παραγωγή, την ευεξία και την αξιοποίηση της γης.
Το ευρύτερο οικοσύστημα θα αναπτύσσεται σε περίπου 55.000 τ.μ. δόμησης και θα περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τρία κτίρια εστίασης, πέντε κτίρια κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, οκτώ χώρους εμπορικών χρήσεων, κέντρο ευεξίας και ενεργού μακροβιότητας, οινοποιείο, ελαιοτριβείο, μελισσοκομική μονάδα και ιδιωτικό μουσείο.
«Η αξιοπιστία στην αγορά δεν οικοδομείται με υποσχέσεις. Οικοδομείται με ορόσημα που παραδίδονται», σημείωσε ο Λ. Ζησιάδης.
Υπενθυμίζεται ότι η ΟΝΥΞ Τουριστική εισήχθη στην Κύρια Αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών τον περασμένο Οκτώβριο, μεταφέροντας τη διαπραγμάτευση των μετοχών της από την Εναλλακτική Αγορά.