Ο άγνωστος Χ της ελληνικής οικονομίας και των τραπεζών

Η σχέση της κτηματαγοράς με την οικονομία φαίνεται πως είναι αμφίδρομη. Για την ακρίβεια, η αγορά ακινήτων και η ελληνική οικονομία πάνε σχεδόν χέρι χέρι. Από το 2007 μέχρι το 2017, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα μειώθηκαν κατά 42,5% και ακόμη περισσότερο σε πραγματικές τιμές (προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό), καταγράφοντας διψήφιες απώλειες τη διετία 2012-2013. Την ίδια περίοδο, η ελληνική οικονομία συρρικνώθηκε κατά 25% περίπου.

Το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) ξεκίνησε να ανακάμπτει το 2017 και οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται από το 2018 χωρίς να σταματήσουν ούτε το 2020, που η οικονομία συρρικνώθηκε κατά 9% περίπου. Από την άλλη πλευρά, παρά την παρατηρούμενη σημαντική αύξηση των ενοικίων τα τελευταία τρίμηνα, τα μισθώματα εμφανίζονται μειωμένα κατά 24% το 2ο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το 2010, σύμφωνα με τη Eurostat. Η Ελλάδα καταγράφει τη μεγαλύτερη μείωση ανάμεσα στις 27 χώρες της ΕΕ. Η Κύπρος είναι η άλλη, με μείωση ενοικίων την ίδια περίοδο, αλλά είναι οριακή. 

Οι συγκλίνουσες εκτιμήσεις των αναλυτών θέλουν την ελληνική οικονομία να παραμένει σε ανοδική τροχιά τα επόμενα χρόνια. Αν αποδειχθούν σωστές, κάποιος θα μπορούσε να συμπεράνει ότι η αγορά ακινήτων δεν θα γνωρίσει καμία αξιοσημείωτη πτώση. Ενδεχομένως, θα μπορούσε να κινηθεί ανοδικά παρά το φρένο των αυξημένων επιτοκίων του ευρώ, που ανεβάζουν το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων. Σημειώνεται ότι το 70% και πλέον των δανείων είναι κυμαινόμενου επιτοκίου στην Ελλάδα. Από την άλλη πλευρά, 8 στις 10 συναλλαγές γίνονται με ρευστό, σύμφωνα με την ΤτΕ και επομένως δεν επηρεάζονται τόσο από τα αυξημένα επιτόκια. Όμως, η αγορά ακινήτων δεν είναι ένα πράγμα. Κάποιοι από τους παράγοντες που επηρεάζουν τα οικιστικά ακίνητα  δεν είναι ίδιοι με εκείνους  που επηρεάζουν την αγορά γραφείων, ξενοδοχείων κ.λπ. 

Είναι γνωστό ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων σε συγκεκριμένες αστικές περιοχές έχουν πραγματοποιήσει άλμα λόγω ενδιαφέροντος από το εξωτερικό και το εσωτερικό και αλλού όχι. Από την άλλη πλευρά, οι τιμές των ξενοδοχείων έχουν εκτοξευθεί λόγω αμιγούς εξωτερικού ενδιαφέροντος. Δεν είναι τυχαίο ότι τo 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων (FDI) στην Ελλάδα κατευθύνεται στην αγορά ακινήτων, εμφανίζοντας αυξητική πορεία από το 2017 μέχρι σήμερα, με εξαίρεση το 2020 που ήταν η χρονιά της πανδημίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι πάνω από 1 δισ. ευρώ πήγαν για αγορές ακινήτων το 2021. Ακόμη, οι καθαρές εισροές ξένων κεφαλαίων για ακίνητα εμφάνισαν αύξηση 60% σε ετήσια βάση το διάστημα Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου του 2022, φθάνοντας το 1,28 δισ. ευρώ, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος.  

Μέρος των επενδύσεων συνδέονται με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», το οποίο προσφέρει 5ετή βίζα και μπορεί να ανανεωθεί. Το τελευταίο προσέλκυσε επενδύσεις άνω των 2,6 δισ. ευρώ από το 2013 που  λανσαρίσθηκε μέχρι τα τέλη του 2021. Πολύ μεγαλύτερα επενδυτικά κεφάλαια μπήκαν στη χώρα για τις αγορές πακέτων από ξενοδοχεία, λόγω των εκτιμώμενων προοπτικών του τουρισμού, οικιστικά ακίνητα κ.λπ. 

Αν η αυξητική εισροή ξένων κεφαλαίων συνεχισθεί ή όχι τα επόμενα χρόνια, δεν είναι εύκολο να προβλεφθεί. Αν συνεχισθεί, η ελληνική αγορά ακινήτων θα στηριχθεί και ίσως συνεχίσει να ανεβαίνει. Αν όχι, οι πιθανότητες πισωγυρίσματος δεν είναι αμελητέες.

Όλα αυτά εξηγούν γιατί οι γνώμες διίστανται και οι ειδικοί και μη στην κτηματαγορά και στις τράπεζες αναφέρουν πως δεν υπάρχει ορατότητα. Η αγορά ακινήτων θα μπορούσε να δώσει ώθηση στην ελληνική οικονομία ή να την οδηγήσει σε στασιμότητα/ύφεση. Και φυσικά, δεν πρόκειται να αφήσει τις τράπεζες ανεπηρέαστες καθώς π.χ. η αξία των εγγυήσεων στα ενυπόθηκα δάνεια θα μεταβληθεί. Είναι ο άγνωστος Χ. Τουλάχιστον, δεν ανήκει στις αγορές ακινήτων στις οποίες αναφέρθηκε  η αρμόδια επιτροπή της  ΕΚΤ (ESRB), επισημαίνοντας ότι υπάρχει κίνδυνος φούσκας.