Η νέα πραγματικότητα για την ελληνική αγορά γραφείων

Ακραίες φωνές έχουν εμφανιστεί διεθνώς αναφορικά με το μέλλον των γραφειακών χώρων, ξεχνώντας ότι εξ’ αντικειμένου οι εμπλεκόμενοι στο real estate δεν είμαστε σε θέση να αντιδρούμε ακαριαία.

Ενδεικτικά, στην παρούσα φάση, οι μισθωτές αδυνατούν στην πλειονότητα τους να δεσμευθούν σοβαρά, σχετικά με την έκταση και το είδος των γραφείων που θα χρειαστούν μεσο-μακροπρόθεσμα. Μόνο όταν θα έχουμε αφήσει οριστικά πίσω μας τον κορωνοϊό θα ξέρουμε με σιγουριά τι ακριβώς προκάλεσε.

Η μερίδα των πεσιμιστών προεξοφλεί το τέλος των γραφειακών χώρων, με τον Covid-19 να αποβαίνει καταστροφικός. Ας θυμηθούμε όμως την περίοδο ύστερα από την 11η Σεπτεμβρίου 2001. Μετά το τρομοκρατικό χτύπημα, πολλοί υποστήριζαν πως οι επενδυτές δεν θα αγόραζαν πια trophy assets και οι ενοικιαστές θα απέφευγαν δια παντός τα landmark γραφεία. Όλα αυτά ξεχάστηκαν με την πάροδο του χρόνου.

Η αλήθεια είναι πως, μέσα στο 2020, με την εργασία από το σπίτι αρχικά καταγράφηκε υψηλότατη αποδοτικότατα, αλλά σταδιακά επήλθε κόπωση. Επιπλέον, ανέκυψαν θέματα teamworking, ηθικού, brainstorming, δημιουργικότητας, εκπαίδευσης νεοπροσληφθέντων, εταιρικής κουλτούρας και μεταφοράς τεχνογνωσίας.

Στην αντίπερα όχθη, η άλλη ακραία φωνή εικάζει την καθόλα επιτυχημένη επιστροφή στην «απόλυτη κανονικότητα» της πρότερης κατάστασης των γραφείων. Δεν λαμβάνει υπόψιν πως έγιναν επενδύσεις για τη λειτουργία του remote working και μάλιστα το πείραμα του cost saving αποδείχτηκε σε διάφορους επιχειρηματικούς κλάδους επιτυχημένο.

Το αντικείμενο πολλών επιχειρήσεων επιτρέπει, σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό, τη συνέχιση της εν λόγω πρακτικής. Πλείστες πολυεθνικές βρίσκονται σε διαδικασία συνολικής επανεξέτασης των αναγκών τους και του μακροπρόθεσμου κόστους ακίνητης περιουσίας. Ταυτόχρονα, ορισμένες συνήθειες, τις οποίες βιώνουμε σήμερα, εντυπώνονται βαθιά στην καθημερινότητα. Η γραφειακή αγορά δεν είναι δυνατόν να βγει αλώβητη από αυτή τη δοκιμασία, καθώς δεν υπήρξε μόνο ένα σύντομο lockdown, αλλά δυστυχώς το δραματικό φαινόμενο βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη.

Υπογραμμίζεται ότι συχνά συγχέεται η άμεση επίδραση (δομικού χαρακτήρα) στα γραφεία του επιδημικού φαινομένου αυτού καθαυτού, με την επίπτωση από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης που ο κορωνοϊός πυροδοτεί. Είναι δύο διαφορετικά ζητήματα για τη γραφειακή αγορά.

Το πρώτο ζήτημα (υγειονομικό-επιδημικό) θα είναι διαχειρίσιμο στη χώρα μας σε βάθος χρόνου, με κάποιες νέες τάσεις να επιταχύνονται. Για παράδειγμα, παγκοσμίως παρατηρείται μια διαδικασία μετατόπισης προς τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, εις βάρος των γραφείων κατώτερης ποιότητας. Το υγειονομικό θα σημάνει την επιτάχυνση της εξελικτικής διαδικασίας του γραφειακού προϊόντος.

Μεταξύ των δομικών αλλαγών που επιταχύνονται, στις οποίες το προϊόν θα προσαρμοστεί, είναι οι hybrid workers (εργαζόμενοι εν μέρει από απόσταση), που δεν θα πρέπει να θεωρηθούν εφήμερο φαινόμενο. Σταδιακά, πολλές οικονομίες διαρθρωτικά στηρίζονται ολοένα και περισσότερο σε τομείς απασχόλησης με δυνατότητα ευέλικτης παροχής υπηρεσιών, χωρίς συνεχή γραφειακή παρουσία.

Επίσης, πολιτικές εκ περιτροπής παρουσίας/hot-desking και περιορισμού μετακινήσεων, για σκοπούς περιβαλλοντικούς και εξοικονόμησης χρόνου και κόστους, προϋπήρχαν. Εξαιτίας όμως του Covid-19, η μετάβαση σε ένα μετεξελιγμένο κύμα Class A γραφείων θα επισπευσθεί και στην τοπική αγορά.

Το 2021 θα αρχίσει η έμφαση σε ένα smart προϊόν, το οποίο θα είναι σε θέση να συνεργάζεται άριστα με την τηλεργασία. Θα χαρακτηρίζεται, μεταξύ άλλων, από διακριτές ζώνες κυκλοφορίες του εργαζομένων (private/confined) σε σχέση με τα σημεία προσβάσιμα από τρίτους (public), ποικίλες εξωτερικές ή ανοιγμένες επιφάνειες, προηγμένα συστήματα air-conditioning/εξαερισμού/καθαρισμού αέρα, εφαρμογές μικροαρχιτεκτονικής, one-way traffic, έξυπνα έπιπλα, ατομικά ερμάρια φύλαξης, φορητό εξοπλισμό, εξελιγμένα δίκτυα, ελαχιστοποίηση σημείων επαφής (περισσότεροι sensors και αυτοματισμοί σε πόρτες, συσκευές, κάδους, φωτισμό), πολλές θέσεις στάθμευσης και αναβαθμισμένες παροχές facility management (ιδιαίτερα καθαρισμού, συντήρησης και ασφάλειας).

Οι αναθεωρημένες ελάχιστες απαιτούμενες αποστάσεις μεταξύ του προσωπικού, λειτουργούν ευνοϊκά και μειώνουν τη ζημία στον γραφειακό τομέα από την μικρότερη ζήτηση λόγω εκτεταμένου desk sharing. Μέσα στη νέα χρονιά θα ενταθεί η στροφή προς τη βιωσιμότητα (πράσινα κτίρια) και το well-being, κατεύθυνση που ούτως η άλλως είχε ξεκινήσει, ανεξαρτήτως Covid-19. Για να είναι επικερδής μια γραφειακή επένδυση μακροπρόθεσμα, θα πρέπει να πληροί κάποια standards, ώστε να αποφευχθεί η απαξίωση.

Μια επιπρόσθετη ενδιαφέρουσα τάση που διαφάνηκε στην Ελλάδα είναι αυτή της εντονότερης αναζήτησης αυτονομίας από ορισμένους χρήστες. Μερικοί προτιμούν να ενοικιάσουν ή να αγοράσουν μικρά αυτοτελή κτίρια αποκλειστικής χρήσης, αποφεύγοντας το πολυσύχναστο και υγειονομικά επισφαλές περιβάλλον μεγάλων γραφειακών κτιρίων πολλών χρηστών.

Το δεύτερο θέμα, αυτό της επίπτωσης των δυσμενών μικροοικονομικών και μακροοικονομικών (σε όρους π.χ. ΑΕΠ, χρέους και ανεργίας) καταστάσεων στη γραφειακή αγορά, μάλλον θα μας προβληματίσει εντονότερα τη νέα χρονιά, ειδικά επειδή η χώρα μας εμφανίζεται ακόμη εύθραυστη λόγω της μακροχρόνιας κρίσης.

Η καθυστέρηση που η περιρρέουσα ατμόσφαιρα μπορεί να επιφέρει στη διαχείριση των NPEs και των collaterals αποτελεί ένα κρίσιμο θέμα. Αν και μεγάλος όγκος τους περνάει από τις τράπεζες στα funds, το θέμα για την κτηματαγορά δεν λύνεται, γιατί τα funds καλούνται να βρουν τρόπους διάθεσης και εκμετάλλευσης των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων. Η κακή ψυχολογία και οι προβληματισμοί μιας σειράς πληγωμένων, με την έλευση του 2021, επιχειρήσεων για το περιβάλλον δραστηριοποίησής τους, ίσως τις οδηγήσουν σε δεύτερες σκέψεις σχετικά με πιθανά σχέδια επέκτασής τους ή και διατήρησης των υφιστάμενων χώρων τους.

Τυχόν αισθητά μειωμένα επίπεδα απασχόλησης από το πλήγμα στην οικονομική δραστηριότητα, θα σημαίνουν μικρότερες ζητούμενες επιφάνειες. Ας μην ξεχνούμε άλλωστε πως αξιοσημείωτο κομμάτι της γραφειακής ζήτησης στην Ελλάδα πηγάζει, άμεσα ή έμμεσα, από την τουριστική βιομηχανία.

Σε όλες τις χώρες οι υποψήφιοι ενοικιαστές ζητούν, λόγω της επιδείνωσης του οικονομικού κλίματος, περισσότερα κίνητρα. Ευρεία συνεισφορά του ιδιοκτήτη σε δαπάνες διαμόρφωσης χώρου, ευελιξία ως προς τη διάρκεια του μισθωτηρίου, rent-free αρχικών μηνών και περιορισμένες ετήσιες αναπροσαρμογές μισθωμάτων αποτελούν συνήθη αιτήματα υπό το πρίσμα των περιστάσεων. Στο εξωτερικό, υπήρξε μεγάλη κινητικότητα υπεκμισθώσεων αλλά και μερικής εκμίσθωσης γραφειακών χώρων που είχαν αποκτηθεί για ιδιόχρηση, κάτι που δεν παρατηρήθηκε προς το παρόν στην ελληνική αγορά.

Αξίζει να τονιστεί πως η πιθανή επίπτωση στη γραφειακή αγορά της υπόλοιπης Ευρώπης ή άλλων ηπείρων δεν θα είναι ταυτόσημη με την επίπτωση στην ελληνική αγορά. Η κάθε γεωγραφική περιοχή έχει τις ιδιαιτερότητές της. Οι μεσογειακές και βαλκανικές χώρες έχουν κι αυτές τα δικά τους χαρακτηριστικά, όπως ασθενέστερα επίπεδα αυτοπειθαρχίας προσωπικού, καθώς και ισχυρότερη επιθυμία κοινωνικοποίησης και δια ζώσης συνεργασίας.

Ένα άλλο γνώρισμα της τοπικής μας αγοράς είναι η μη ύπαρξη των τεράστιων γραφειακών πύργων των πολλών χιλιάδων τ.μ., άλλων ευρωπαϊκών πόλεων, που όχι μόνο προάγουν τον συγχρωτισμό αλλά κυρίως προκαλούν φόβο σε πολλούς αναλυτές για πιθανή μελλοντική υπερβάλλουσα προσφορά. Το ποιοτικό ελληνικό γραφειακό απόθεμα είναι αρκετά προσαρμοσμένο, συγκεκριμένο και «στοχευμένο».

Επιπρόσθετα, το momentum στην κτηματαγορά κάθε χώρας πριν από το ξέσπασμα του κορωνοϊού έχει τη σημασία του. Πριν την πανδημία, τα ελληνικά γραφεία υψηλής ποιότητας διένυαν ένα έντονα ανοδικό κύμα ζήτησης, πληρότητας, ενοικίων και τιμών αγοραπωλησιών. Το καινούργιο έτος, ο αριθμητής (ενοίκια) στην εξίσωση προσδιορισμού των αξιών των γραφειακών χώρων (δηλ. ενοίκια δια του yield) ενδέχεται να ταλαιπωρηθεί, σε σύγκριση με τη δυναμική κατά την προ Covid-19 εποχή. Στα θετικά, το 2021 προβλέπεται να είναι, σε διεθνές επίπεδο, ένα έτος εξαιρετικά χαμηλών πτήσεων επιτοκίων και αποδόσεων (επήρεια παρονομαστή).

Σε περιόδους παγκόσμιων κρίσεων, οι επενδυτές τείνουν να μετατοπίζονται προς τα core markets. Αν μπορούν να εντοπίζουν αξιόλογες αποδόσεις σε πιο ώριμες κτηματαγορές, βάζουν για κάποιο διάστημα σε δεύτερη μοίρα τις μικρές βαλκανικές αγορές. Στην προκειμένη περίσταση όμως - ευτυχώς για την Ελλάδα - τα yields στις ώριμες αγορές παραμένουν θεαματικά χαμηλά.

* Ο κ. Μάριος Αποστολίνας είναι διευθύνων σύμβουλος της Orilina ΑΕΕΑΠ