Ακίνητα: «Ασφαιρη» η μείωση των τιμών ζώνης

Αμελητέες θα είναι οι επιπτώσεις τυχόν μείωσης των αντικειμενικών αξιών στην αγορά ακινήτων, που είναι κλινικά νεκρή από την αρχή του έτους, ενώ πέρυσι είχε εμφανίσει σημάδια κινητικότητας, επισημαίνουν παράγοντες του κλάδου. Το σχέδιο της κυβέρνησης για μεσοσταθμική μείωση περί το 20% προσκρούει στην απαίτηση των δανειστών για διατήρηση των εσόδων από τη φορολογία ακινήτων (μέσω του ΕΝΦΙΑ) στα 2,65 δισ. ευρώ, δηλαδή στα περυσινά επίπεδα.

Επιπλέον, όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και αν το υπουργείο Οικονομικών προχωρήσει στη μείωση των αντικειμενικών αξιών, πολλοί ιδιοκτήτες θα πληρώνουν τον ίδιο φόρο διότι παραμένουν στα ίδια κλιμάκια υπολογισμού.

Για παράδειγμα, σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες από 1.001 ευρώ - 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) υπολογίζεται βασικός συντελεστής ΕΝΦΙΑ 3,70 ευρώ ανά τ.μ. Αν υπάρξει μείωση 20% στις αντικειμενικές αξίες, και περιοριστούν από τα 1.500 στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. τότε ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται και πάλι με συντελεστή 3,7 ευρώ /τ.μ.

Ο διευθύνων σύμβουλος του πανελλαδικού κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates Θέμης Μπάκης επισημαίνει πως οι τιμές για πωλήσεις ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έχουν υποχωρήσει μέχρι και 70% κάτω από την αντικειμενική αξία. Μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο ετήσιο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής στην Αθήνα, οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα είναι υψηλότερες από τις τιμές πώλησης σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή.

Στα παλαιότερα διαμερίσματα, η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα η αντίστοιχη διαφορά φθάνει έως και 15%.

"Προ κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200% ενώ μετά την ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 50%-60% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία" λέει ο κ. Μπάκας. "Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως σε παλαιά ακίνητα) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία με την οποία η πολιτεία υπολογίζει τους φόρους. Βάση του πίνακα τιμών, παρατηρούμε ότι σε πολλές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές τιμές, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητο παλαιότητας άνω των 15 ετών".

Στην αγορά επισημαίνουν πως οι σχεδιαζόμενες μειώσεις του υπουργείου Οικονομικών δεν θα λύσουν τα προβλήματα με τις περιοχές οι οποίες έχουν εξαιρετικά χαμηλές τιμές ζώνης στις αντικειμενικές τιμές.

Για παράδειγμα στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής υπάρχουν αντικειμενικές αξίες 600 - 700 ευρώ / τ.μ., όταν οι τιμές πώλησης είναι αισθητά υψηλότερες. Τουριστικό θέρετρο στη Κρήτη που η τιμές ξεκινούν από 1.800 ευρώ / τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 500 ευρώ / τ.μ.

Στη Νέα Κηφισιά η εμπορική αξία οικοπέδου, διαμορφώνεται πλέον γύρω στα 600 - 650 ευρώ το τετραγωνικό. Ωστόσο, η αντικειμενική αξία στην περιοχή διαμορφώνεται στα 1.200 ευρώ.

Στο παρελθόν συναντούσαμε την ακριβώς αντίθετη εικόνα προς μεγάλη ζημία των κρατικών εσόδων: Έως και το 2007 σε όλα τα Βόρεια Προάστια οι τιμές πώλησης ήταν πάντα υψηλότερες κατά 2 φόρες σε σχέση με την αντικειμενική αξία, ιδιαίτερα στην Εκάλη και Πολιτεία η διαφορά της τιμής πώλησης σε σχέση με την αντικειμενική αξία έφθανε έως και 3 φορές μεγαλύτερη.

Στρεβλώσεις καταγράφονται ακόμα και μεταξύ του ίδιου νομού, όπως προκύπτει από τις αντικειμενικές αξίες οικοπέδων στην Αχαϊα. Η περιοχή Παραλία στη Πάτρα είναι μια υποβαθμισμένη περιοχή, αλλά βάση του πίνακα παρατηρούμε ότι είναι πιο ακριβή από την πιο τουριστική περιοχή της περιοχής, τη περιοχή του Ρίου. Ενώ ακόμη και η περιοχή των Βραχναϊκών είναι πιο ακριβή κατά 1 ευρώ / τ.μ. από τη πιο τουριστική περιοχή της Πάτρας.

"Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορούμε να μπούμε σε μια λογική ενιαίας μείωσης άτακτα και εσπευσμένα διότι θα έχουμε ακριβώς τα ίδια αποτελέσματα με σήμερα, θα βρεθούμε πάλι στην ίδια θέση. Οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να προσαρμοστούν στη πραγματική αξία του ακινήτου", επισημαίνει ο Θ. Μπάκας.

Χαρτογράφηση πραγματικών τιμών

Οπως λέει ο διευθύνων σύμβουλος της E-Real Estates, "στη χώρα μας επειδή δεν υπάρχει αντικειμενική αξία εξ ορισμού, αποτελεί επιτακτική ανάγκη ο καθορισμός και η χαρτογράφηση των πραγματικών αξιών της Ελληνικής Ιδιοκτησίας, ειδικά όταν διαρρέουν πληροφορίες για την έναρξη των πλειστηριασμών στα 2/3 των εμπορικών τιμών ή προωθούνται ρυθμίσεις που δίνουν τη δυνατότητα για ιδιωτική συμφωνία μεταξύ του πωλητή και αγοραστή στον καθορισμό της αξίας που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ενός ακινήτου".

Στελέχη όπως ο Θ. Μπάκας υποστηρίζουν πως "το ακίνητο έχει μια πραγματική αξία στην οποία θα πρέπει να φορολογείται ο κάτοχος του. Ένα ακίνητο έχει μια καθορισμένη αξία η οποία αυξομειώνεται βάση πολλών παραμέτρων, αλλά δεν είναι η τιμή πώλησης. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στη κατοχή του ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, αλλά για δικούς του προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους επιθυμεί την άμεση πώληση και ρίχνει τη τιμή στις 100.000 ευρώ. Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000 ευρώ".

Οι ίδιοι επισημαίνουν πως στις αναπτυγμένες οικονομίες, όπως στην Βρετανία, ο δήμος μαζί με τους κατά τόπους κτηματομεσίτες και αρμόδιους φορείς μελετούν και καθορίζουν τις πραγματικές αξίες της ακίνητης περιουσίας. Κάθε χρόνο ο δήμος αποστέλλει στον ιδιοκτήτη δελτίο με την αξία της περιουσίας και το φόρο που πρέπει να καταβάλει. Εάν ο ιδιοκτήτης διαφωνεί, μπορεί να επισκεφτεί την αρμόδια υπηρεσία και να εκφράσει τους ισχυρισμούς του. Για παράδειγμα, ο δήμος μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου λόγω ότι έχει σχεδιάσει εντός 1 - 2 ετών να κατασκευασεί πλατεία, αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να ισχυριστεί ότι στο συγκεκριμένο τετράγωνο υπάρχει πολύ μεγάλη εγκληματικότητα...

Τι επηρρεάζουν οι αντικειμενικές αξίες

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές δεν επηρεάζουν μόνο τον φόρο που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και σειρά άλλων συναλλαγών. Συγκεκριμένα, από το ύψος των αντικειμενικών αξιών κρίνει:

1. Τον ΕΝΦΙΑ.

2. Τη μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα.

3. Την αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων.

4. Τη διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και την μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας.

5. Την απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.

6. Την ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας.

7. Την υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων.

8. Τη συγχώνευση Α.Ε. και συνεταιρισμών.

9. Την αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια, καθώς και

10. τη συνένωση οικοπέδων.

Δεν επηρεάζεται, όμως, ο φόρος μεταβίβασης (3%) αφού υπολογίζεται στην τιμή πώλησης που αναγράφεται στο συμβόλαιο της μεταβίβασης.

Επομένως στο πόθεν έσχες του αγοραστή θα λαμβάνεται το τίμημα αυτό, που πραγματικά κατεβλήθη και αναγράφεται στο συμβόλαιο (ν.4172/2013 άρθρο 32 παρ.γ΄ όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 48 παρ.1 εδάφιο 2γ΄ του Ν.4305/31-10-2014).

Ο παραλογισμός με παραδείγματα

1. Νέο Ηράκλειο: Κατάστημα 60 τ.μ. επί της οδού Ωραιοπούλου αντικειμενική αξία 180.000 ευρώ, τιμή πώλησης 90.000 ευρώ

2. Μελίσσια: Διαμέρισμα 115 τ.μ., 2ου ορόφου, αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ, τιμή πώλησης 180.000 ευρώ

3. Άγιος Παντελεήμονας: Διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ πωλείται 40.000 ευρώ.

4. Λάρισα: διαμέρισμα 75 τ.μ. στον 3ο όροφο με αντικειμενική αξία 90.000 ευρώ και τιμή πώλησης 58.000 ευρώ.

5. Στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης, μεζονέτα 220 τ.μ. με αντικειμενική αξία 260.000 ευρώ, τιμή πώλησης 180.000 ευρώ.

6. Πάτρα: Διαμέρσιμα 68 τ.μ. 5ου ορόφου στην περιοχή Αγία Σοφία - Πέντε Πηγάδια, αντικειμενική αξία 67.000, τιμή πώλησης 50.000 ευρώ

7. Θεσσαλονίκη: γραφειακός χώρος έχει αντικειμενική αξία 240.000 ευρώ και τιμή πώλησης 120.000 ευρώ.

8. Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη εμπορικό ακίνητο με αντικειμενική αξία 650.000 ευρώ πωλείται 200.000 ευρώ .