Η Αθήνα δεν έχει φτάσει ακόμη στο σημείο του υπερτουρισμού, ωστόσο, εντοπίζονται σαφείς εστίες υπερσυγκέντρωσης, κυρίως στο ιστορικό κέντρο και στις γειτονικές περιοχές, όπου η τουριστική δραστηριότητα έχει αποκτήσει πολύ μεγαλύτερο βάρος σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της επικαιροποιημένης Μελέτης Φέρουσας Τουριστικής Ικανότητας του Δήμου Αθηναίων, η οποία αποτυπώνει την εξέλιξη των ξενοδοχείων και των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης την περίοδο 2018 - 2025, καθώς και τις αλλαγές που έχουν συντελεστεί στις γειτονιές της πόλης.
Η μεγαλύτερη αλλαγή στο τουριστικό προφίλ της ελληνικής πρωτεύουσας αφορά την εξάπλωση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από το 2018 έως το 2025, οι μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 33,5%, με την περίοδο της πανδημίας να συνιστά το μοναδικό διάστημα κατά το οποίο υποχώρησαν τα μεγέθη των καταλυμάτων τύπου Airbnb. Αντίστοιχα, τα ξενοδοχεία αυξήθηκαν κατά 29,1% την ίδια περίοδο.
Σε επίπεδο κλινών, το 2025 καταγράφηκαν συνολικά 70.460 κλίνες σε καταλύματα τύπου Airbnb, αριθμός αυξημένος κατά 23,7% σε βάθος επταετίας, με τις ξενοδοχειακές μονάδες να διαθέτουν 35.229 κλίνες, ενισχυμένες κατά 25,6% για το ίδιο χρονικό διάστημα. Με άλλα λόγια, στην Αθήνα αντιστοιχούν πλέον περίπου δύο κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης για κάθε μία ξενοδοχειακή κλίνη.
Σε επίπεδο αριθμού μονάδων, χωρίς ωστόσο η σύγκριση να αποτυπώνει το πραγματικό μέγεθος των δύο κλάδων λόγω της διαφορετικής δυναμικότητάς τους, το 2025 στον δήμο Αθηναίων καταγράφηκαν 18.769 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, έναντι 302 ξενοδοχείων.
Η βασική διαφοροποίηση, ωστόσο, εντοπίζεται στη γεωγραφική κατανομή των δύο μορφών φιλοξενίας. Τα ξενοδοχεία εξακολουθούν να ακολουθούν τον παραδοσιακό τουριστικό χάρτη της Αθήνας και συγκεντρώνονται κυρίως στο ιστορικό κέντρο. Τα Airbnb, αντίθετα, έχουν εξαπλωθεί σε μεγαλύτερο τμήμα της πόλης, μεταφέροντας την τουριστική δραστηριότητα σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα είχαν κυρίως οικιστικό χαρακτήρα.
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφεται σε συγκεκριμένες γειτονιές. Στην κορυφή βρίσκονται το εμπορικό κέντρο της πόλης, η περιοχή του Ψυρρή και το Μοναστηράκι, ενώ υψηλή παρουσία καταγράφεται επίσης στην περιοχή του Μακρυγιάννη, στο Κουκάκι, στη Βεΐκου, στην Καλλιρρόης και στα Εξάρχεια.
Ένα ακόμη σημαντικό εύρημα της μελέτης αφορά τον δείκτη τουριστικής έντασης, ο οποίος αποτυπώνει την αναλογία τουριστών που διαμένουν σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό κάθε περιοχής. Στο εμπορικό κέντρο, η αναλογία φτάνει περίπου τους 700 τουρίστες ανά μόνιμο κάτοικο σε ετήσια βάση.
Στην περιοχή του Ψυρρή διαμορφώνεται στους 260, ενώ στο Μοναστηράκι στους 200. Ακολουθούν η περιοχή του Μακρυγιάννη με 75 επισκέπτες ανά κάτοικο, η Βεΐκου με 36, η Καλλιρρόης με 30, το Μουσείο με 27, το Γκάζι και το Κουκάκι με 24.
Η μελέτη καταγράφει μια ακόμη σημαντική μεταβολή, καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αφορά αποκλειστικά το ιστορικό κέντρο. Τα καταλύματα τύπου Airbnb ακολουθούν σε μεγάλο βαθμό τους άξονες των μέσων σταθερής τροχιάς. Η πρόσβαση σε μετρό και ηλεκτρικό, σε συνδυασμό με την εγγύτητα σε σημεία ενδιαφέροντος, αποτελεί βασικό παράγοντα συγκέντρωσης.
Η πλειονότητα των καταλυμάτων βρίσκεται σε κεντρικές γειτονιές, όπως η περιοχή του Μακρυγιάννη, το εμπορικό κέντρο και το Μουσείο, αλλά και σε περιοχές με καλή σύνδεση με το δίκτυο μεταφορών. Η εξάπλωση αυτή δημιουργεί νέες ισορροπίες στην πόλη, καθώς περιοχές κατοικίας αποκτούν σταδιακά εντονότερο τουριστικό χαρακτήρα.
Στον αντίποδα, τα ξενοδοχεία διατηρούν τον παραδοσιακό πυρήνα, με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση να καταγράφεται στο εμπορικό κέντρο, στο Μοναστηράκι, στην περιοχή του Ψυρρή και στην περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου.
Το εμπορικό κέντρο αποτελεί διαχρονικά τον ισχυρότερο ξενοδοχειακό πυρήνα της πόλης. Το 2025 αντιστοιχούσαν περίπου 14 ξενοδοχειακές κλίνες ανά κάτοικο.
Είναι χαρακτηριστικό ότι περίπου το 60% του συνόλου των τουριστικών κλινών του δήμου Αθηναίων συγκεντρώνεται σήμερα στην 1η Δημοτική Κοινότητα, η οποία περιλαμβάνει το εμπορικό κέντρο, το Μοναστηράκι, το Θησείο, τον Κεραμεικό, το Γκάζι και το Κολωνάκι.
Οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη τουριστική εξειδίκευση
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στον Δείκτη Τοπικής Εξειδίκευσης Τουρισμού (LQ), που δείχνει ποιες γειτονιές έχουν μετατραπεί περισσότερο σε τουριστικούς πόλους σε σχέση με την υπόλοιπη Αθήνα.
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης, 19 γειτονιές εμφανίζουν πολύ υψηλή ή ισχυρή τουριστική εξειδίκευση για το σύνολο των μονάδων τουριστικής διαμονής, ενώ 17 γειτονιές καταγράφουν αντίστοιχα υψηλή εξειδίκευση ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Για τα ξενοδοχεία, η εικόνα είναι πιο συγκεντρωμένη, καθώς οι περιοχές με υψηλή τουριστική εξειδίκευση βρίσκονται κυρίως στο ιστορικό κέντρο. Αντίθετα, τα Airbnb δημιουργούν ένα πιο εκτεταμένο δίκτυο τουριστικής δραστηριότητας, με μεγαλύτερη διασπορά στον αστικό ιστό.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τον Σύνθετο Δείκτη Εξειδίκευσης Τουρισμού της μελέτης, ο οποίος συνδυάζει τα στοιχεία για ξενοδοχεία και καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, εννέα γειτονιές εμφανίζουν τη μεγαλύτερη τουριστική εξειδίκευση και συγκέντρωση τουριστικών καταλυμάτων.
Πρόκειται για το εμπορικό κέντρο, την περιοχή του Ψυρρή, το Μοναστηράκι, το Θησείο, την Καλλιρρόης, το Δουργούτι Ι, την περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου, την Πλατεία Βικτωρίας και τους Αμπελοκήπους ΙΙ. Παράλληλα, η ανάλυση δείχνει ότι η ξενοδοχειακή δραστηριότητα παραμένει περισσότερο συγκεντρωμένη στο ιστορικό κέντρο, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αναπτυχθεί σε ευρύτερο τμήμα του αστικού ιστού, επεκτείνοντας σταδιακά την τουριστική ζώνη της πόλης.
Τέλος, η αυξανόμενη συγκέντρωση της τουριστικής δραστηριότητας αντανακλάται και στους δείκτες ζήτησης. Σύμφωνα με τη μελέτη, οι διανυκτερεύσεις ανά κάτοικο σχεδόν τριπλασιάστηκαν μέσα στην τελευταία οκταετία (+183,7%), ενώ οι τουρίστες ανά κάτοικο αυξήθηκαν κατά 142,2%. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η τουριστική πίεση στις γειτονιές της Αθήνας αυξάνεται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από εκείνους της προσφοράς νέων καταλυμάτων.