Οι ενστάσεις της αγοράς στο Χωροταξικό για τον τουρισμό

Σύνοψη

Η υπογραφή του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό δεν έβαλε τέλος στις αντιδράσεις που είχαν εκδηλωθεί κατά τη δημόσια διαβούλευση.

Παρά τις αλλαγές που ενσωματώθηκαν, βασικές ενστάσεις της ξενοδοχειακής αγοράς παραμένουν στο τραπέζι, την ώρα που στο προηγούμενο διάστημα φορείς του κλάδου είχαν αφήσει ανοιχτό ακόμη και το ενδεχόμενο προσφυγής στο Συμβούλιο της Επικρατείας για συγκεκριμένες προβλέψεις του σχεδιασμού.

Στο επίκεντρο βρίσκονται οι οριζόντιοι περιορισμοί στην ανάπτυξη νέων μονάδων, τα ανώτατα όρια κλινών που τίθενται για συγκεκριμένες κατηγορίες νησιών και οι ρυθμίσεις που συνδέονται με τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών (τα όρια αντοχής ενός προορισμού σε τουριστική πίεση).

Εκπρόσωποι του κλάδου υποστηρίζουν ότι, παρά τις επιμέρους διορθώσεις, το τελικό πλαίσιο εξακολουθεί να αντιμετωπίζει με ενιαίους κανόνες περιοχές με πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά, υποδομές και επίπεδα τουριστικής ανάπτυξης.

Τι αλλάζει τώρα

Στις ενστάσεις που είχε διατυπώσει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) ήδη από τη δημόσια διαβούλευση εμμένει ο πρόεδρός της, Γιάννης Χατζής, εκτιμώντας ότι οι παρεμβάσεις που έγιναν μέχρι τη θεσμοθέτηση του Χωροταξικού δεν αλλάζουν την ουσία των επίμαχων ρυθμίσεων.

«Η τελική μορφή του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό περιλαμβάνει ορισμένες επιμέρους διορθώσεις, οι οποίες όμως δεν μεταβάλλουν την ουσία των προβλημάτων που είχαμε εγκαίρως επισημάνει κατά τη δημόσια διαβούλευση. Οι βασικοί οριζόντιοι περιορισμοί παραμένουν, στον πυρήνα τους, αμετάβλητοι», επισημαίνει στο Euro2day.gr.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει στο ανώτατο όριο των 100 κλινών που προβλέπεται για τα νησιά της Ομάδας ΙΙ, εκείνα δηλαδή με έκταση 20-250 τ.χλμ. «Με τον τρόπο αυτό αντιμετωπίζονται ως ομοειδείς προορισμοί με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά, όπως η Σαμοθράκη, η Πάρος, η Μύκονος, η Κάλυμνος και η Σύμη, χωρίς ουσιαστική συνεκτίμηση παραγόντων όπως οι υποδομές, η οικονομική βάση και ο αναπτυξιακός προσανατολισμός κάθε νησιού», τονίζει.

Αλλά και την αλλαγή που έγινε για τα νησιά της Ομάδας Ι (πάνω από 250 τ.χλμ.), όπου προβλέπεται η δυνατότητα πρόσθετων έξι κλινών ανά στρέμμα για το τμήμα του γηπέδου άνω των 16 στρεμμάτων, ο πρόεδρος της ΠΟΞ θεωρεί περιορισμένης πρακτικής σημασίας.

«Ακόμη και εκεί όπου αυτή η εξαίρεση θεωρητικά υφίσταται, η επί της ουσίας χρησιμότητά της παραμένει αμφίβολη, καθώς στην πράξη έχει ελάχιστη εφαρμογή, αφορώντας εξαιρετικά περιορισμένο αριθμό περιπτώσεων», σημειώνει, προσθέτοντας ότι αντίστοιχη δυνατότητα δεν προβλέπεται για την Ομάδα ΙΙ.

Σημαντικό σημείο τριβής αποτελούν και τα όρια των 50 και 150 κλινών για την υποχρεωτική εκπόνηση Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ). Όπως αναφέρει ο Γ. Χατζής, «διατηρούνται, χωρίς επαρκή τεκμηρίωση, τα εξαιρετικά χαμηλά όρια των 50 και 150 κλινών», με αποτέλεσμα, κατά τον ίδιο, να επιβαρύνονται με πρόσθετο κόστος, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα ακόμη και μεσαίες, τοπικές ή οικογενειακές επενδύσεις.

Ενστάσεις διατυπώνει και για τα περιθώρια που αφήνονται στις τοπικές κοινωνίες να προσαρμόσουν το πλαίσιο στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους. «Οι ίδιες οι τοπικές κοινωνίες εξακολουθούν να μην έχουν ουσιαστική δυνατότητα να προσαρμόσουν το πλαίσιο στις πραγματικές ανάγκες τους», αναφέρει, επισημαίνοντας ότι η ανακατάταξη μιας περιοχής παραπέμπεται στα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, μέσα από διαδικασίες που μπορεί να απαιτήσουν χρόνια.

Ο πρόεδρος της ΠΟΞ προειδοποιεί, τέλος, ότι οι συγκεκριμένες επιλογές ενδέχεται να οδηγήσουν ακόμη και σε αντίθετα αποτελέσματα από εκείνα που επιδιώκει ο σχεδιασμός. «Τα οριζόντια αυτά όρια μπορεί να οδηγήσουν σε κατάτμηση μεγάλων ιδιοκτησιών, υποτίμηση της αξίας της γης και ανάπτυξη περισσότερων μικρών μονάδων, με μεγαλύτερη διασπορά κτισμάτων και αυξημένη συνολική επιβάρυνση του τοπίου και των υποδομών», σημειώνει.

Και προσθέτει: «Για πολλές περιοχές, το νέο Χωροταξικό δεν είναι απλώς περιοριστικό για τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις. Λειτουργεί εις βάρος των ίδιων των κατοίκων των νησιών, καθώς μειώνει την αξία της περιουσίας τους, περιορίζει τις δυνατότητες απασχόλησης και τοπικής επιχειρηματικότητας και τους στερεί τη δυνατότητα να αποφασίζουν, βάσει πραγματικών δεδομένων, ποιο αναπτυξιακό μοντέλο επιθυμούν».

Τι απαντούν ΞΕΕ και ΣΕΤΕ

Στη σημασία της θεσμοθέτησης ενός πλαισίου κανόνων για τον τουρισμό εστιάζει από την πλευρά του ο Αλέξανδρος Βασιλικός, πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ). «Η διαδικασία για τη θέσπιση του Χωροταξικού κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Η ύπαρξη ενός χωροταξικού πλαισίου αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για οτιδήποτε αφορά την ανάπτυξη του τουρισμού», τονίζει στο Euro2day.gr.

Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ), ο οποίος χαρακτηρίζει σημαντική θεσμική εξέλιξη τη δημοσίευση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), καθώς η χώρα αποκτά, μετά από μακρά περίοδο εκκρεμότητας, ένα αναγκαίο εργαλείο στρατηγικού χωρικού σχεδιασμού.

Ο Σύνδεσμος αξιολογεί θετικά τη βασική διάρθρωση του νέου πλαισίου, επισημαίνοντας ότι αρκετές από τις προτάσεις που είχε καταθέσει κατά τη διαβούλευση ενσωματώθηκαν στην τελική εκδοχή, αν και άλλες δεν υιοθετήθηκαν. Όπως υπογραμμίζει, «ένα πλαίσιο με επιμέρους ελλείψεις αποτελεί σαφώς καλύτερη επιλογή από την απουσία οποιουδήποτε πλαισίου».

Για τον ΣΕΤΕ, πάντως, η θεσμοθέτηση του Ειδικού Χωροταξικού αποτελεί την αφετηρία της επόμενης και κρίσιμης φάσης, καθώς η αποτελεσματικότητά του θα κριθεί στην εφαρμογή και κυρίως στην εξειδίκευση των κατευθύνσεών του μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Περιβαλλοντικό αποτύπωμα

Στη λογική των οριζόντιων περιορισμών εντοπίζεται ένα ακόμη σημείο προβληματισμού από την ξενοδοχειακή αγορά. Στελέχη του κλάδου εστιάζουν στον τρόπο με τον οποίο το νέο πλαίσιο αντιμετωπίζει τη βιωσιμότητα των επενδύσεων, επισημαίνοντας ότι η κατάταξη των ξενοδοχείων βάσει κριτηρίων βιωσιμότητας δεν αξιοποιείται στον βαθμό που θα μπορούσε.

Κατά την άποψή τους, η δυνατότητα ανάπτυξης μιας μονάδας θα μπορούσε να συνδέεται περισσότερο με το πραγματικό περιβαλλοντικό της αποτύπωμα και λιγότερο με το μέγεθός της αυτό καθαυτό. Σε προορισμούς που δέχονται ισχυρές πιέσεις, για παράδειγμα, θα μπορούσε να επιτρέπεται η δημιουργία ενός ξενοδοχείου μόνο εφόσον αυτό κατατάσσεται στην υψηλότερη κατηγορία ως προς τις περιβαλλοντικές του επιδόσεις, ακόμη και αν διαθέτει περισσότερες κλίνες.

«Τρία διαφορετικά ξενοδοχεία των 100 κλινών μπορεί να έχουν μεγαλύτερο συνολικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα από μία μονάδα 350 κλινών, η οποία μπορεί να αξιοποιήσει οικονομίες κλίμακας. Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι μόνο πόσες κλίνες επιτρέπονται, αλλά με ποιους όρους και με ποιο περιβαλλοντικό αποτύπωμα αναπτύσσονται», αναφέρουν χαρακτηριστικά.

Προβληματισμός εκφράζεται και για τον μακροπρόθεσμο χαρακτήρα του σχεδιασμού, καθώς, όπως επισημαίνουν, δεν αποτυπώνεται με επαρκή σαφήνεια η πολιτική για την ανάπτυξη των νησιών και των αστικών κέντρων. Τονίζουν, δε, ότι το νέο πλαίσιο αγγίζει μόνο επιδερμικά το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, χωρίς να προχωρά σε ουσιαστικότερη ρύθμιση της συγκεκριμένης δραστηριότητας.

«Το Χωροταξικό θα έπρεπε να θέτει τις βάσεις για τις επόμενες δεκαετίες. Δεν προκύπτει με σαφήνεια ποια είναι η πολιτική για την ανάπτυξη των νησιών και των αστικών κέντρων, ενώ παραμένει ασαφές πώς συνυπολογίζεται το σύνολο των καταλυμάτων -ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια και καταλύματα τύπου Airbnb- κατά την εκτίμηση της φέρουσας ικανότητας. Πρόκειται για ένα ζήτημα που θα το βρούμε μπροστά μας», επισημαίνουν.

STAMA: Κρίσιμος ο τρόπος μέτρησης της φέρουσας ικανότητας

Στις μελέτες φέρουσας ικανότητας εστιάζει από την πλευρά του ο STAMA (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), με τον πρόεδρό του, Βασίλη Αργυράκη, να επισημαίνει ότι η αξιοπιστία των αποτελεσμάτων τους θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τα δεδομένα στα οποία θα βασιστούν.

Ο Σύνδεσμος αναδεικνύει ιδιαίτερα τον ρόλο της ΑΑΔΕ, επισημαίνοντας ότι διαθέτει πλήρη και αναλυτικά στοιχεία για τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Όπως τονίζει ο Β. Αργυράκης, χωρίς μια κοινά αποδεκτή βάση δεδομένων υπάρχει κίνδυνος η αποτίμηση της τουριστικής πίεσης να είναι αποσπασματική και να μην αποδίδει την πραγματική εικόνα κάθε προορισμού.

Παράλληλα, διαφωνεί με το ενδεχόμενο οι σχετικές μελέτες -και κατ' επέκταση οι αποφάσεις για ενδεχόμενους περιορισμούς- να αποτελέσουν αποκλειστική αρμοδιότητα των δήμων.

Οι βασικές αλλαγές

Σημαντικές διαφοροποιήσεις σε σχέση με το αρχικό σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση περιλαμβάνει το τελικό Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, χωρίς πάντως να μεταβάλλει τη βασική δομή του. Οι πέντε κατηγορίες στις οποίες κατατάσσονται οι Δημοτικές Ενότητες, οι τρεις ομάδες νησιών και τα βασικά όρια αρτιότητας για την εκτός σχεδίου ανάπτυξη παραμένουν, ωστόσο το τελικό κείμενο παρεμβαίνει σε κρίσιμα ζητήματα που αφορούν τη φέρουσα ικανότητα, την αδειοδότηση νέων ξενοδοχείων και τις ειδικές τουριστικές υποδομές.

Μία από τις πλέον χαρακτηριστικές διαφοροποιήσεις είναι η απαλοιφή της πρόβλεψης για την επιβολή ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου.

Διαφοροποίηση καταγράφεται και ως προς το όριο δυναμικότητας στα νησιά που υπάγονται στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), καθώς αλλάζει το πλαφόν κλινών. Αντί για ανώτατο όριο 100 κλινών, οι 100 κλίνες αντιστοιχούν πλέον στα πρώτα 16 στρέμματα και για την επιπλέον έκταση επιτρέπονται έξι κλίνες ανά στρέμμα, μέχρι το όριο της κατηγορίας Β (350 κλίνες), εκτός εάν υπερισχύει αυστηρότερη ρύθμιση της νησιωτικής κατηγοριοποίησης. Παράλληλα, προστίθενται κίνητρα για μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.

Αντίθετα, σε αρκετές κατηγορίες αφαιρείται η αναφορά στα παραδοσιακά κτίρια και διατηρούνται μόνο τα διατηρητέα. Η αλλαγή αφορά τις κατηγορίες Β, Δ και Ε, τα νησιά της Ομάδας ΙΙ και τις σχετικές ρυθμίσεις για προστατευόμενους και εγκαταλελειμμένους οικισμούς. Στην κατηγορία Γ η αναφορά στα παραδοσιακά παραμένει.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) καταργείται επίσης η μεταβατική πρόβλεψη για ελάχιστο γήπεδο 8 στρεμμάτων για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου.

Σημαντική αλλαγή αφορά και τη φέρουσα ικανότητα. Η υποχρέωση ΕκΕΦΙ, που στο σχέδιο της διαβούλευσης, στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κάλυπτε τις κατηγορίες Α, Β και τα νησιά της Ομάδας Ι, επεκτείνεται και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, δηλαδή σε εκείνα με έκταση από 20 έως 250 τ.χλμ.

Το τελικό πλαίσιο συνδέει πλέον την ΕκΕΦΙ με έλεγχο Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας και προβλέπει ότι μονάδα που οδηγεί σε υπέρβασή τους δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί. Προβλέπεται ακόμη Φορέας Παρακολούθησης υπό το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Αλλαγή καταγράφεται και στην Ομάδα ΙΙΙ των μικρών νησιών, καθώς εξαιρούνται πλέον χερσαία τμήματα που συνδέονται ή είναι προσβάσιμα οδικώς με τον ηπειρωτικό χώρο.

Χιονοδρομικά, γκολφ και μαρίνες

Πιο συγκεκριμένο γίνεται και το περιβαλλοντικό πλαίσιο για τις ειδικές τουριστικές υποδομές. Για τα χιονοδρομικά, το τελικό κείμενο προσθέτει υποχρέωση προηγούμενης μελέτης βιωσιμότητας τόσο για νέα κέντρα όσο και για επεκτάσεις υφιστάμενων.

Εφόσον απαιτείται τεχνητή χιόνωση, προβλέπεται αξιολόγηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων και χρήση συστημάτων χαμηλής κατανάλωσης νερού και ενέργειας, ενώ προκρίνεται η αξιοποίηση των χιονοδρομικών ως προορισμών ορεινού τουρισμού όλο τον χρόνο.

Σε ό,τι αφορά τα γήπεδα γκολφ, αποθαρρύνονται επενδύσεις σε περιοχές με έλλειμμα υδατικών πόρων, με ιδιαίτερη αναφορά στα νησιά έκτασης κάτω των 1.400 τ.χλμ., ενώ προβλέπονται μέτρα εξοικονόμησης νερού και ενέργειας και περιορισμού της χρήσης χημικών λιπασμάτων.

Επιπλέον δικλείδες εισάγονται και στον θαλάσσιο τουρισμό. Η κατεύθυνση για το δίκτυο τουριστικών λιμένων διευρύνεται από την «πύκνωση» σε «ανάπτυξη, αναβάθμιση καθώς και πύκνωση», ενώ απαγορεύεται η ανάπτυξη έργων και εγκαταστάσεων θαλάσσιου τουρισμού, όπως αγκυροβόλια, πάνω σε θαλάσσιους οικοτόπους προτεραιότητας, μεταξύ των οποίων τα λιβάδια Ποσειδωνίας, και προωθούνται συστήματα οικολογικής αγκυροβολίας.

Σημειωτέον ότι στο τελικό χωροταξικό προστίθεται νέο μεταβατικό καθεστώς, το οποίο προστατεύει έργα που έχουν ήδη προχωρήσει αδειοδοτικά, εξαιρώντας από την εφαρμογή των νέων κανόνων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ώριμες επενδύσεις και διαδικασίες που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευσή του.

Τέλος, στο τελικό κείμενο προστίθεται νέο, εκτεταμένο Παράρτημα Περιβαλλοντικών Όρων, το οποίο εισάγει ρητά την αρχή της «μη πρόκλησης σημαντικής βλάβης» και την απαίτηση κλιματικής θωράκισης (climate proofing) των τουριστικών υποδομών.

Watch Now