Στην εκτέλεση των επιχειρηματικών σχεδίων και όχι στα επιτόκια θα κριθεί το επόμενο σκέλος της πορείας των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, σύμφωνα με τη νέα κλαδική έκθεση της Eurobank Equities. Η χρηματιστηριακή διατηρεί εποικοδομητική στάση για τον κλάδο, με προτιμώμενη επιλογή την Trade Estates.
Οι τιμές-στόχοι και οι συστάσεις
Για την Trade Estates, η Eurobank Equities επαναλαμβάνει τη σύσταση «Buy», ανεβάζοντας την τιμή-στόχο στα 2,37 ευρώ από 2,23 ευρώ προηγουμένως. Με βάση την τρέχουσα αποτίμηση, το αναμενόμενο συνολικό περιθώριο απόδοσης διαμορφώνεται στο 30,8%, ενώ η μετοχή παραμένει η κορυφαία επιλογή του οίκου για τον κλάδο, δεδομένου του υπερ-30% περιθωρίου που υποδηλώνει η τιμή-στόχος.
Για τη Noval Property, η σύσταση παραμένει «Buy» με τιμή-στόχο 3,70 ευρώ, αναβαθμισμένη από 3,53 ευρώ. Εδώ το εκτιμώμενο συνολικό περιθώριο ανόδου είναι το υψηλότερο του κλάδου, στο 51,2%, με τον οίκο να θεωρεί ότι το άνω του 45% discount έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV) αφήνει θετική σχέση ρίσκου-απόδοσης.
Για την BriQ Properties, η Eurobank Equities διατηρεί ουδέτερη σύσταση «Hold», με ελαφρώς αυξημένη τιμή-στόχο στα 3,13 ευρώ από 3,00 ευρώ. Το αναμενόμενο συνολικό περιθώριο απόδοσης περιορίζεται στο 8,5%, καθώς, όπως σημειώνει ο οίκος, η τρέχουσα τιμή συνεχίζει να αντανακλά τα θετικά στοιχεία της επενδυτικής θέσης.
Τέλος, για την Premia Properties —που καλύπτεται μέσω του προγράμματος Sponsored Research— δεν δίδεται σύσταση, με το εύρος εύλογης αξίας να τοποθετείται στα 1,73-1,98 ευρώ.
Τα θεμελιώδη
Ο οίκος εκτιμά ότι η ανάκαμψη από τον πυθμένα αποτιμήσεων του 2022 έχει σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί, ενώ η εκ νέου άνοδος των επιτοκίων πολιτικής και των μακροπρόθεσμων αποδόσεων θα περιορίσει τη δυνατότητα περαιτέρω γενικευμένης ανατιμολόγησης. Παρ' όλα αυτά, τα θεμελιώδη της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν υποστηρικτικά, με ελκυστικές αποδόσεις εισόδου, περιορισμένη σύγχρονη προσφορά και ισχυρή δυναμική ενοικίων. Η μελλοντική επίδοση, όπως σημειώνεται, θα καθοριστεί κυρίως από την υλοποίηση των pipelines, την πειθαρχία στη χρηματοδότηση και τις ταμειακές αποδόσεις.
Για την Trade Estates, η καθυστέρηση αναβάλλει το σημείο καμπής των κερδών. Ο οίκος προβλέπει έσοδα από ενοίκια 43,8 εκατ. ευρώ (+7% ετησίως) και προσαρμοσμένο EBITDA 34,8 εκατ. ευρώ το 2026, με το ελαφρώς χαμηλότερο μέγεθος να αντανακλά μεταγενέστερη ένταξη του InterIKEA Ασπροπύργου. Με τη συνεισφορά από Ελευσίνα, Ηράκλειο 2 και Ελληνικό από το 2029, το EBITDA αναμένεται να ανασχηματιστεί στα 50,9 εκατ. ευρώ έως το 2030. Ο δείκτης καθαρού LTV προβλέπεται διαχειρίσιμος στο 43-48%, με άνω του 70% του χρέους αντισταθμισμένο, ενώ η μερισματική απόδοση 7-8% στηρίζει μέση ετήσια συνολική λογιστική απόδοση (TAR) περίπου 9%.
Για τη Noval Property, οι εξαγορές γεφυρώνουν το κενό ανάπτυξης. Μετά τις καθυστερήσεις έργων και το αυξημένο κόστος ανάπτυξης —κυρίως στο ακίνητο της οδού Πειραιώς, που πλέον αναμένεται το 2032— η διοίκηση σχεδιάζει να αντισταθμίσει το κενό με εξαγορές περίπου 100 εκατ. ευρώ έως το 2030, στηριζόμενη σε χαμηλό καθαρό LTV περίπου 23% για το 2026. Ο οίκος προβλέπει άνοδο του προσαρμοσμένου EBITDA από 29,1 εκατ. ευρώ το 2026 σε περίπου 38 εκατ. ευρώ έως το 2030, αν και η NAV ανάπτυξη 4-5%, η μερισματική απόδοση 3% και το TAR 6% κρίνονται λιγότερο ελκυστικά έναντι των ανταγωνιστών.
Για την BriQ Properties, η στροφή είναι προς επιλεκτική ανάπτυξη. Με το πρόγραμμα βελτιστοποίησης χαρτοφυλακίου ουσιαστικά ολοκληρωμένο, η εταιρεία εκτελεί pipeline 34 εκατ. ευρώ, με περίπου 24 εκατ. ευρώ να απομένουν προς αξιοποίηση έως το 2028, σε αποδόσεις κόστους περίπου 7%. Ο οίκος προβλέπει προσαρμοσμένο EBITDA 17,5 εκατ. ευρώ το 2026, ανερχόμενο σταδιακά σε περίπου 21 εκατ. ευρώ το 2029. Η BriQ παραμένει η πλέον αποδοτική ως προς το κόστος ελληνική ΑΕΕΑΠ, με περιθώρια EBITDA άνω του 80%, καθαρό LTV 33-34% και περίπου 97% αντισταθμισμένο χρέος.
Για την Premia Properties, το βασικό ζήτημα είναι πλέον η κεφαλαιακή διάρθρωση. Η εταιρεία έχει ολοκληρώσει έναν μεγάλο επενδυτικό κύκλο, με τα ξενοδοχεία AKTI ως βασικό περιουσιακό στοιχείο και τη φοιτητική στέγαση να στηρίζει την ανάπτυξη. Η ακαθάριστη αξία ενεργητικού (GAV) αναμένεται να ξεπεράσει το 1 δισ. ευρώ έως το τέλος του έτους. Ο οίκος προβλέπει άνοδο του προσαρμοσμένου EBITDA από 29,9 εκατ. ευρώ το 2026 σε 51,6 εκατ. ευρώ το 2028, εκτιμώντας όμως ότι το χρηματοδοτούμενο με δανεισμό σενάριο θα ωθήσει το καθαρό LTV στο 64-67%. Γι' αυτό, θεωρεί πιθανό η Premia να επανεξετάσει την κεφαλαιακή της διάρθρωση μετά τη συναλλαγή AKTI, με μια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου να αποτελεί μία πιθανή διαδρομή μείωσης της μόχλευσης.
Εν κατακλείδι, ο οίκος επισημαίνει ότι οι αποτιμήσεις των ελληνικών ΑΕΕΑΠ είναι μη απαιτητικές, με τις μετοχές να διαπραγματεύονται με discount 20-50% έναντι της NAV του 2026, έναντι μέσου discount περίπου 22% για τον ευρωπαϊκό κλάδο. Το ευρύτερο discount της Premia αντανακλά την υψηλή μόχλευσή της, της Noval αποτυπώνει το βαρύ σε αναπτύξεις pipeline, ενώ η BriQ εμφανίζει το στενότερο discount χάρη στον συντηρητικό ισολογισμό της. Κορυφαία επιλογή παραμένει η Trade Estates, καθώς το discount περίπου 35% έναντι NAV συνδυάζεται με μερισματική απόδοση περίπου 7%, διαχειρίσιμο καθαρό LTV και ισχυρή μετατροπή σε FFO.