Θετικά υποδέχτηκε η χρηματιστηριακή αγορά το νομοσχέδιο για τις ΑΕΕΑΠ, σύμφωνα με το οποίο διευρύνεται το αντικείμενο δραστηριότητάς τους και έτσι μπορούν να συμβάλουν σημαντικά στην ιδιωτικοποίηση κρατικών ακινήτων.

Οι κυριότεροι λόγοι για τους οποίους είχαμε τη θετική αντίδραση της χρηματιστηριακής αγοράς είναι:

Πρώτον, το ελληνικό δημόσιο προτίθεται να πουλήσει μια ευρεία σειρά ακινήτων του σε ιδιώτες, μέσα από το πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων που εφαρμόζει.

Δεύτερον, οι ΑΕΕΑΠ αντιμετωπίζουν σαφώς πιο ελκυστικό φορολογικό καθεστώς σε σύγκριση με τους υπόλοιπους επενδυτές της αγοράς ακινήτων, οπότε οι αγοραστές των κρατικών ακινήτων έχουν κάθε λόγο να επενδύσουν μέσω μιας ΑΕΕΑΠ.

Και τρίτον, για τη δημιουργία μιας νέας ΑΕΕΑΠ απαιτείται σημαντικό χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα όποιος δεν έχει αρχίσει να κινεί μέχρι σήμερα τις διαδικασίες να κινδυνεύει να χάσει μεγάλο μέρος του προγράμματος ιδιωτικοποιήσεων.

Κύκλοι λοιπόν της αγοράς θεωρούν πολύ πιθανό υποψήφιοι αγοραστές κρατικών ακινήτων να χτυπήσουν τις πόρτες των (τεσσάρων μέχρι σήμερα και ίσως μιας ακόμη υπό δημιουργία) ΑΕΕΑΠ είτε για να τις εξαγοράσουν, είτε το πιθανότερο να προτείνουν την απόκτηση ποσοστού μέσα από τη συμμετοχή τους σε αυξήσεις κεφαλαίου.

Με άλλα λόγια, οι νέοι επενδυτές θα καλύψουν αυξήσεις κεφαλαίου των ΑΕΕΑΠ με μετρητά, θα λάβουν έναντι αυτών ποσοστό στις εταιρείες και στη συνέχεια τα κεφάλαια αυτά θα κατευθυνθούν για την εξαγορά κρατικών ακινήτων.

Βέβαια, σύμφωνα πάντα με παράγοντες της αγοράς, όλα αυτά μέχρι σήμερα δεν είναι τίποτε άλλο από σενάρια επί χάρτου και αυτό γιατί απομένουν να ρυθμιστούν κάποια θέματα στο μέτωπο της φορολογίας, όπως, για παράδειγμα, τι θα ισχύσει στις ΑΕΕΑΠ σχετικά με τον επικείμενο ενιαίο φόρο ακινήτων.

Ένα άλλο ζητούμενο είναι να ξεκαθαρίσει το ελληνικό δημόσιο τη στάση του σε σχέση με τα μακροχρόνια συμβόλαια ενοικίασης. Και αυτό γιατί στις περισσότερες περιπτώσεις η ιδιωτικοποίηση ενός κρατικού ακινήτου θα συνοδεύεται και από ένα συμβόλαιο μακροπρόθεσμης ενοικίασης.

Πόσο αξιόπιστο όμως μπορεί να είναι ένα τέτοιο συμβόλαιο (άρα, πόσο θα προστατεύεται ο επενδυτής;) όταν μόλις τα τελευταία χρόνια το ελληνικό δημόσιο έχει δώσει δύο φορές το δικαίωμα (επί Λ. Κατσέλη και τώρα επί Κ. Χατζηδάκη) στους ενοικιαστές να σπάσουν μονομερώς τα μακροχρόνια συμβόλαιά τους; Ποιος διαβεβαιώνει πως δεν θα κάνει το ίδιο και τρίτη φορά, τώρα μάλιστα για να προστατέψει τον εαυτό του;


Προβληματισμοί και «γκρίζες ζώνες»

Πέραν αυτών, οι παράγοντες της αγοράς -αν και θεωρούν σαφώς θετικό το γενικότερο περιεχόμενο του νομοσχεδίου- θέτουν μια σειρά προβληματισμών για επιμέρους διατάξεις τους, οι οποίες εάν άλλαζαν θα μπορούσαν να τονώσουν περαιτέρω τόσο τον θεσμό, όσο και την αγορά ακινήτων γενικότερα.

Για παράδειγμα, σε μια περίοδο κρίσης όπως η τρέχουσα, έχει συχνά προταθεί να είναι δυνατή η συμμετοχή επενδυτών στις ΑΕΕΑΠ και με εισφορά ακινήτων (συμμετοχή σε αύξηση κεφαλαίου μέσα από εισφορά σε είδος). Η δυνατότητα αυτή δεν φαίνεται να ξεκαθαρίζεται στο υπάρχον νομοσχέδιο, με αποτέλεσμα να μιλάμε για «γκρίζο πεδίο»…

Ένα δεύτερο σημείο τριβής αφορά τον περιορισμό στις συναλλαγές μεταξύ των μετόχων και των διοικούντων και των ΑΕΕΑΠ. Συγκεκριμένα, οι ΑΕΕΑΠ επιτρέπεται να αγοράζουν ακίνητα από μετόχους τους και διευθυντικά τους στελέχη, μέχρι το 5% του ενεργητικού τους ετησίως.

Σύμφωνα λοιπόν με γνωστό παράγοντα της αγοράς, «όλες οι συναλλαγές πρέπει να είναι επωφελείς και να εξασφαλίζονται μέσω διαδικασιών και κανονισμών.

Το ίδιο για τις συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη, οι οποίες πρέπει να είναι arm’s length ανεξαρτήτως ποσοστών. Η ύπαρξη περιοριστικών ποσοστών (5% ή 10% κοκ) έχουν μια γραφειοκρατική λογική, και μοιάζει να δίνουν ανοχή έως έναν βαθμό. Αν μία συναλλαγή είναι επωφελής για 5%, γιατί αποκλείεται να είναι και για περισσότερο;

Αν δεν είναι επωφελείς ακόμη και για μικρό ποσοστό να μην επιτρέπονται καθόλου. Ασφαλιστικές δικλίδες είναι η ανεξάρτητη εκτίμηση των ακινήτων, η τήρηση των υφιστάμενων νόμων για την έγκριση και τη δημοσιότητα των (ευαίσθητων) συναλλαγών με συνδεμένα πρόσωπα, η εταιρική διακυβέρνηση και η εποπτεία της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς».

Και συνεχίζοντας το ίδιο στέλεχος καταλήγει: «Πρέπει να απαλειφθούν οι περιορισμοί που αφορούν τους μετόχους των ΑΕΕΑΠ και να υπάρξει καθολική απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων προς τις ΑΕΕΑΠ από μέλη Δ.Σ., στελέχη και συγγενείς των διοικούντων, χωρίς την ανοχή του 5%».


Οι σχέσεις με τις τράπεζες

Το συγκεκριμένο νομοσχέδιο αφήνει περιθώρια εμπλοκής των ΑΕΕΑΠ στα ακίνητα των τραπεζών, καθώς οι ΑΕΕΑΠ είτε θα μπορούσαν να αγοράζουν (προφανώς έναντι «κουρέματος») ακίνητα των τραπεζών, είτε να αποκτούν «δικαιώματα» σε ακίνητα τραπεζών, δηλαδή να αναλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτων των τραπεζών (και όχι μόνο) και από τη στιγμή που ρευστοποιήσουν τα συγκεκριμένα ακίνητα να εισπράττουν ποσοστά επί των πωλήσεων.

Ωστόσο, κύκλοι της αγοράς θεωρούν αρκετά δύσκολο να προχωρήσουν στο άμεσο μέλλον δραστηριότητες τέτοιου τύπου.