Σύννεφα στην αγορά ακινήτων βλέπει η ΤτΕ

«Πρόδρομα» φαινόμενα επιβράδυνσης της αγοράς ακινήτων στη χώρα, καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι μεσομακροπρόθεσμα, εν όψει των νέων δεδομένων που δημιουργούνται στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, η αγορά κινδυνεύει να καταστεί «ευάλωτη σε πιθανές εξελίξεις που θα έπλητταν την εξωτερική ζήτηση».

Μπορεί τους πρώτους μήνες του 2025, η ελληνική αγορά ακινήτων να συνέχισε να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση για όλες τις χρήσεις ακινήτων και ιδιαίτερα για την κατοικία και τη φιλοξενία, «ωστόσο οι αυξανόμενες επισφάλειες στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, αλλά και τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας καθιστούν τη συνέχιση της δυναμικής αβέβαιη».

Στους παράγοντες που επιβαρύνουν τη λειτουργία της αγοράς, οι οποίοι σχετίζονται μεταξύ άλλων με το αυξημένο κόστος κατασκευής, την έλλειψη εργατικού δυναμικού και την πολυπλοκότητα και τις καθυστερήσεις στις διαδικασίες μεταβιβάσεων, προστίθενται -σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα της χώρας- οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες επηρεάζουν άμεσα την εύρυθμη εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας.

«Παράλληλα, στην αγορά κατοικίας, με την οικονομική προσιτότητα της στέγασης να αποτελεί ήδη σημαντικό ζήτημα για τα νοικοκυριά, η ενίσχυση της ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αναμένεται να διατηρήσει οξυμένο το πρόβλημα κατά την προσεχή περίοδο, με την έλλειψη χώρων να επηρεάζει σε μεγαλύτερο βαθμό τα μητροπολιτικά κέντρα και τους τουριστικούς προορισμούς», υπογραμμίζεται στην έκθεση.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία που παραθέτει η ΤτΕ, σύμφωνα με τα οποία «παρά τις αυξήσεις των τιμών και το συνεχιζόμενο ενδιαφέρον για την κατοικία κατά τους πρώτους μήνες του 2025, ορισμένοι δείκτες συναφείς με την αγορά καταγράφουν αρνητικές μεταβολές. Το α΄ τρίμηνο του 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν αρνητικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (-31,4%) και περιορίστηκαν σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024».

Αρνητικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής κατέγραψε επίσης το πρώτο δίμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), τόσο σε όρους δομήσιμου όγκου οικοδομών (-49,7%) όσο και στον αριθμό αδειών (-50,8%), ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες μειώσεις ήταν σημαντικά μεγαλύτερες (-59,2% και -57,5%)».

Σε αντιδιαστολή με τα στοιχεία των άμεσων επενδύσεων στα ακίνητα, μεγάλο ήταν το ενδιαφέρον των ξένων για το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Τα αιτήματα (εκδοθείσες και εκκρεμείς άδειες διαμονής) του προγράμματος Golden Visa, στο α΄ τετράμηνο του έτους, ανήλθαν σε 3.506, έναντι 2.659 την αντίστοιχη περίοδο του 2024, σημειώνοντας ετήσια αύξηση κατά 31,9%!

Σύμφωνα με τον «χάρτη» για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα όπως αυτός διαμορφώνεται από τα στοιχεία που διαθέτει η κεντρική τράπεζα προκύπτουν ακόμα τα εξής:

• Οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α' τρίμηνο του 2025 ήταν αυξημένες κατά 6,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 (10,9%), σημειώνοντας σημαντική επιβράδυνση σε ετήσια βάση. Για το 2024, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,9% έναντι αύξησης 13,9% το 2023.
• Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το α' τρίμηνο του 2025 μειώθηκαν οριακά, σε ετήσια βάση, κατά 0,3% και συνεχίζουν να παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,1%).
• Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών κατά το α΄ τρίμηνο του 2025 συνέχισε να αυξάνεται (3,5% σε ετήσια βάση), σημειώνοντας μικρή επιβράδυνση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (4%).
• Το πρώτο πεντάμηνο του 2025, το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατέγραψε συγκρατημένη αύξηση κατά 5,8% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024 (38,9%) και διατηρήθηκε σε χαμηλά επίπεδα.
• Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,3% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4%. Στην Αθήνα οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης ήταν 6,3% για τα γραφεία και 3,5% για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών.

Πλαίσιο ανάπτυξης…

Η έκθεση καταλήγει ότι:

• Η ομαλοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας στο προσεχές διάστημα θα εξαρτηθεί, μεταξύ άλλων, από τις πρωτοβουλίες και την ταχύτητα της πολιτείας στη διευθέτηση νομικών εκκρεμοτήτων που θα διευκρινίζουν με σαφήνεια το πλαίσιο ανάπτυξης στο σύνολο της χώρας.
• Παρά το γεγονός ότι βραχυπρόθεσμα δεν αναμένονται άμεσες επιπτώσεις, πιθανές αρνητικές εξελίξεις στην παγκόσμια οικονομία ενδέχεται να έχουν έμμεσο αντίκτυπο στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
• Παράλληλα, μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών. 
• Προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας. Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του προβλήματος, απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας.