Airbnb: Η μειωμένη ζήτηση δεν ρίχνει τις τιμές

Την έντονη εποχικότητα του ελληνικού τουρισμού αποτυπώνουν οι επιδόσεις που κατέγραψε τον Ιανουάριο η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, με τη ζήτηση να υποχωρεί και την προσφορά να περιορίζεται.

Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η AirDNA, ο αριθμός των καταχωρήσεων καταλυμάτων που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας τύπου Airbnb μειώθηκε κατά 7% σε ετήσια βάση, καθιστώντας την Ελλάδα μία από τις λίγες ευρωπαϊκές χώρες, μαζί με την Ισπανία και την Κροατία, όπου η προσφορά συρρικνώθηκε.

Αρνητικό πρόσημο της τάξης του 10% σημείωσε και η ζήτηση, εξέλιξη που οδήγησε στη σταθεροποίηση της πληρότητας στο 44,7%, επίπεδο, πάντως, υψηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που διαμορφώθηκε στο 42% ετησίως. Όπως αναφέρεται στο report της AirDNA, η μείωση των καταχωρίσεων πιθανότατα συνδέεται με τα έντονα καιρικά φαινόμενα και με τους νέους κανονισμούς που θεσπίστηκαν για τη συγκεκριμένη αγορά.

Ωστόσο, παρά την ασθενέστερη ζήτηση, οι οικοδεσπότες διατήρησαν σε μεγάλο βαθμό σταθερές τις τιμές τους. Ως εκ τούτου, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση (ADR) μειώθηκε μόλις κατά 1% σε ετήσια βάση, στα 82 ευρώ. Σε ό,τι αφορά το έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPar), όμως, καταγράφηκε πτώση 8%, εξέλιξη η οποία εκτιμάται ότι αντανακλά την εποχικότητα και όχι κάποια διαρθρωτική κάμψη της ταξιδιωτικής ζήτησης σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

Η εικόνα στην Ευρώπη

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων φαίνεται ότι σταθεροποιείται μετά από αρκετά χρόνια ταχείας ανάπτυξης. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 3,5% σε ετήσια βάση σε ολόκληρη την Ευρώπη, ξεπερνώντας τα 3,4 εκατομμύρια, ενώ η ζήτηση υποχώρησε ελαφρώς, οδηγώντας την πληρότητα στο 42%, επίπεδο που θεωρείται συμβατό με τα συνήθη εποχικά πρότυπα.

Οι τιμές των καταλυμάτων παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερές, με το ADR να μειώνεται μόλις κατά 0,6% στα 117 ευρώ. Παρά την οριακή αυτή πτώση, ο δείκτης επαναλαμβανόμενων μισθώσεων (Repeat Rent Index - RRI) συνέχισε την ανοδική πορεία του, καταγράφοντας αύξηση 7,7%, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 15 μηνών. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι οι διαχειριστές ακινήτων διατηρούν ισχυρή διαπραγματευτική δύναμη, παρά το γεγονός ότι οι νέες καταχωρίσεις μπαίνουν στην αγορά με χαμηλότερα επίπεδα τιμολόγησης.

Πρόκειται εν ολίγοις για μια τάση που αντανακλά μια αγορά που περνά σε φάση ωρίμανσης, με την έντονη επέκταση της προσφοράς των προηγούμενων ετών να δίνει σταδιακά τη θέση της σε πιο συγκρατημένους ρυθμούς ανάπτυξης.

Το 2024 είχε χαρακτηριστεί από εκρηκτική αύξηση νέων καταχωρίσεων, ενώ το 2025 σηματοδότησε επιβράδυνση. Τον Ιανουάριο του 2026, οι νέες καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 2,7%, ένδειξη σταθεροποίησης και όχι επιστροφής στους υψηλούς ρυθμούς του παρελθόντος, όπως εξηγείται.

Οι αποκλίσεις μεταξύ των χωρών

Με βάση τα στοιχεία για τις 20 κορυφαίες χώρες της Ευρώπης (Δανία, Φινλανδία, Νορβηγία, Ουγγαρία, Τσεχία, Ισπανία, Πολωνία, Αυστρία, Σουηδία, Ιταλία, Σουηδία, Ολλανδία, Ιρλανδία, Βέλγιο, Γερμανία, Γαλλία, Ελλάδα, Πορτογαλία, Ηνωμένο Βασίλειο, Κροατία), διαπιστώνονται έντονες διαφοροποιήσεις. Τη μεγαλύτερη αύξηση νέων καταχωρίσεων σημείωσαν:

• Κροατία (+79%)
• Γερμανία (+73%)
• Ιταλία (+21%)

Αντίθετα, οι παρακάτω χώρες σημείωσαν πτώση στις νέες καταχωρίσεις:

• Ισπανία (-36%)
• Νορβηγία (-21%)

Την ίδια στιγμή, καθώς οι διαθέσιμες καταχωρίσεις αυξήθηκαν και η ζήτηση μειώθηκε, η συνολική πληρότητα στην Ευρώπη υποχώρησε κατά 4,1%, στο 42% τον Ιανουάριο. Αν και ο Ιανουάριος είναι συνήθως ο μήνας με τη χαμηλότερη πληρότητα, το 42% είναι χαμηλότερο από το 44% του 2025 και πιο κοντά στα επίπεδα του 2019 και του 2024, γεγονός που υποδηλώνει ότι το 2025 ήταν μια ασυνήθιστα ισχυρή χρονιά.

Μεταξύ των 20 κορυφαίων ευρωπαϊκών αγορών, οι 17 κατέγραψαν πτώση πληρότητας, με τη Δανία (+4,2%), την Ουγγαρία (+1,8%) και τη Νορβηγία (+0,7%) να αποτελούν τις εξαιρέσεις. Στη Δανία (+8%) και τη Νορβηγία (+10,8%), η αύξηση της ζήτησης ξεπέρασε την αύξηση της προσφοράς, στηρίζοντας την πληρότητα.

Πάντως στις περισσότερες χώρες η αύξηση της προσφοράς υπερίσχυσε της ζήτησης, οδηγώντας σε πτώση της πληρότητας. Η Ισπανία (-1,8%), η Ελλάδα (-6,9%) και η Κροατία (-16%) κατέγραψαν απώλειες, παρά τη μείωση της προσφοράς. Στην Ισπανία, η συνεχιζόμενη ρύθμιση οδήγησε σε μείωση 10,6% στις διαθέσιμες καταχωρίσεις τον Ιανουάριο, ενώ η ζήτηση μειώθηκε κατά 8,5%. Στην Ελλάδα, η υποχώρηση της προσφοράς λειτούργησε ως αντιστάθμισμα στην πτώση 10% της ζήτησης.

Η Κροατία παρουσίασε τη μεγαλύτερη πτώση πληρότητας, λόγω μείωσης 22% ως προς τη ζήτηση. Σημαντικοί προορισμοί όπως το Ντουμπρόβνικ (-27%), το Σπλιτ (-38%) και το Ζάγκρεμπ (-6%) κατέγραψαν απότομη υποχώρηση.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, μόνο πέντε χώρες κατέγραψαν αύξηση RevPAR. Τις καλύτερες επιδόσεις είχαν:

• Δανία (+7,8%)
• Φινλανδία (+7,2%)
• Νορβηγία (+5,4%)

Θετικό πρόσημο κατέγραψαν επίσης η Ουγγαρία και η Τσεχία. Η Ισπανία διατήρησε σταθερό RevPAR χάρη στη μείωση της προσφοράς, ενώ η Κροατία σημείωσε πτώση σε ποσοστό 28%.

Ενισχύεται η ζήτηση τη «shoulder season»

Ως προς τις τάσεις, διαπιστώνεται αύξηση των ταξιδιών κατά τη λεγόμενη «ενδιάμεση περίοδο», δηλαδή τους μήνες που προηγούνται ή έπονται της περιόδου υψηλής ζήτησης. Όλο και περισσότεροι ταξιδιώτες επιλέγουν αποδράσεις εκτός των περιόδων αιχμής με στόχο να πετύχουν χαμηλότερες τιμές και λιγότερο κόσμο.

Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι παράκτιοι και έντονα εποχικοί προορισμοί προσφέρουν τις μεγαλύτερες εκπτώσεις, ενώ τα μεγάλα αστικά κέντρα, μεταξύ των οποίων και η Αθήνα, εμφανίζουν μικρότερη εποχική διακύμανση στις τιμές.