Ποιο εργαλείο μπορεί να μειώσει δραστικά τα κόκκινα δάνεια

Τα «κόκκινα δάνεια» αποτελούν την κληρονομιά της κρίσης του 2009-2019 και έχουν εξελιχθεί σε καίριο οικονομικό και κοινωνικό καρκίνωμα, ενώ όλες οι σχετικές ρυθμίσεις έχουν αποδειχθεί ατελέσφορες.

Οι απαιτούμενοι δεκάδες χιλιάδες πλειστηριασμοί των κατοικιών των οφειλετών έχουν προκαλέσει τεράστιες κοινωνικές αντιδράσεις, οι οποίες πλησιάζουν στο σημείο έκρηξης. Το πρόβλημα αυτό μπορεί να αντιμετωπιστεί, άμεσα και ταχύτατα, με την εισαγωγή του νέου θεσμού των Reverse Mortgages.

Α. Εισαγωγή στην εγχώρια αγορά

Στις αναπτυγμένες χώρες έχουν αναπτυχθεί τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια (Home Equity Reverse Mortgages), με στόχο την συμπλήρωση της προστασίας των συνταξιούχων (που λαμβάνουν κρατικές και ιδιωτικές συντάξεις). Στις Αγγλοσαξονικές χώρες προσφέρονται, για πολλές δεκαετίες, από ασφαλιστικές εταιρίες και τράπεζες, ενώ την τελευταία δεκαετία άρχισε και η επέκτασή τους στην Ηπειρωτική Ευρώπη, κυρίως μέσω τραπεζών.

Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένα δάνειο που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του σπιτιού να πάρει χρήματα από το Home Equity του σπιτιού χωρίς να χρειάζεται να το πουλήσει ή να μετακομίσει από το σπίτι. Το ποσό που μπορεί να δανειστεί θα εξαρτηθεί από την ηλικία του ιδιοκτήτη, την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού και τις τρέχουσες συνθήκες επιτοκίου.

Μια αντίστροφη υποθήκη δεν απαιτεί αποπληρωμή του δανείου, αλλά μετά τον θάνατο του δανειολήπτη, η κυριότητα του ακινήτου περιέρχεται στο χρηματοδοτικό οργανισμό.

Τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια χρησιμοποιούν την καθαρή αξία της ιδιόκτητης κατοικίας του συνταξιούχου για να εξασφαλίσουν ένα εφάπαξ κεφάλαιο στον συνταξιούχο, ή να χρηματοδοτήσουν μια πρόσοδο-Annuity (είτε ισόβια, είτε συγκεκριμένης χρονικής διάρκειας).

Β. Χρήση των Reverse Mortgages για την δραστική μείωση των κόκκινων δανείων Φυσικών προσώπων

Τα «κόκκινα δάνεια» (NPLs) Φυσικών Προσώπων ανέρχονται (έτος 2025) σε 41 δισεκατομμύρια ευρώ (25 είναι τα στεγαστικά και 16 τα καταναλωτικά). Η συντριπτική πλειονότητα των οφειλετών είναι άνω των 60 ετών (τα HERMs είναι διαθέσιμα για άτομα άνω των 60 ετών).

Η αδυναμία εξόφλησης των κόκκινων δανείων, στα τελευταία 15 χρόνια, έχει επιφέρει αλλεπάλληλες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες όμως δεν έχουν επιλύσει το πρόβλημα, διότι (α) οι δανειολήπτες δεν έχουν τα μέσα για την εξόφληση των δανείων, και (β) οι πλειστηριασμοί έχουν ως αποτέλεσμα την έξωση του δανειολήπτη από το σπίτι του.

Και τα δύο αυτά προβλήματα μπορούν να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά με τα Reverse Mortgages. Το μέσο ποσό του δανείου προς την αξία του ακινήτου κυμαίνεται από το 15% στην ηλικία των 60 ετών, μέχρι το 60% στην ηλικία των 80 ετών.

Το ποσό του αντίστροφου ενυπόθηκου δανείου θα χρησιμοποιηθεί για την πλήρη και οριστική εξόφληση του Fund/Servicer, ενώ ο δανειολήπτης θα συνεχίσει να ζει στο σπίτι του μέχρι την τελευταία ημέρα της ζωής του, χωρίς να έχει πλέον καμία οικονομική υποχρέωση σε κανέναν. Με τον θάνατό του, το ακίνητο θα περάσει στην ιδιοκτησία του Οργανισμού που χρηματοδότησε το δάνειο.

Ο Οργανισμός Χρηματοδότησης των Reverse Mortgages θα ήταν σκόπιμο να ελέγχεται από ελληνικά συμφέροντα, ούτως ώστε τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα/κατοικίες που θα συγκεντρωθούν τα επόμενα χρόνια να ενταχθούν σε μια συνολική στεγαστική πολιτική της χώρας.

Non Negative Equity Guarantee: προβλεπόμενη νομοθετική ρήτρα, για την προστασία των κληρονόμων (σε περίπτωση μακροβιότητας του δανειολήπτη και/ή υποτίμηση της αξίας του ακινήτου).

O απαιτούμενος χρόνος για την προετοιμασία και την έναρξη του προγράμματος (νομοθεσία, ίδρυση/εξεύρεση Fund, οργάνωση και λειτουργία) δεν υπερβαίνει τους 3 μήνες.

Γ. Αναμενόμενα αποτελέσματα

1. Χρήση ενός καινοτόμου χρηματοοικονομικού εργαλείου (Reverse Mortgage) για την ταχεία και οριστική επίλυση ενός σημαντικού οικονομικού και κοινωνικού προβλήματος, το οποίο αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα σε ευρωπαϊκό επίπεδο, και του οποίου η λύση συνεχώς επιδεινώνεται με βάση τις νομοθετημένες ρυθμίσεις, με την πάροδο του χρόνου.
2. Εξόφληση των Funds/Servicers που έχουν αναλάβει τα κόκκινα δάνεια, και δραστική συντόμευση του χρόνου ολοκλήρωσης της αποστολής τους.
3. Μείωση ή εξάλειψη της πιθανότητας κατάπτωσης των εγγυήσεων του Δημοσίου.
4. Προστασία των δανειοληπτών/οφειλετών, με την δυνατότητα παραμονής στο σπίτι τους, μέχρι την τελευταία ημέρα της ζωής τους. Το γεγονός αυτό θα έχει τεράστια κοινωνική απήχηση. Επίσης, θα επέλθει και πλήρης απαλλαγή των κληρονόμων τους από την μεταβίβαση των χρεών.
5. Η δρομολόγηση του εν λόγω προγράμματος θα έχει άμεσες θετικές οικονομικές, κοινωνικές, και πολιτικές επιπτώσεις.

* Ο κ. Μιλτιάδης Νεκτάριος είναι καθηγητής Ασφαλιστικής Επιστήμης, Πανεπιστήμιο Πειραιώς