Μια αποκλειστική συνεργασία του Euro2day.gr

Θ. Μπάκας: Η κτηματαγορά το 2013

Πόσο αναμένεται να υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων το 2013. Ο παράγοντας ελληνική οικονομία. Κλειδί αντικειμενικές αξίες και φόροι. Οι ευκαιρίες και οι εκτιμήσεις για ανάκαμψη της εγχώριας αγοράς.

  • του Θέμη Μπάκα*
Θ. Μπάκας: Η κτηματαγορά το 2013
Έκτη χρονιά οικονομικής ύφεσης και η ακίνητη περιουσία βρίσκεται στο προσκήνιο με τα φοροεισπρακτικά μέτρα να μην δίνουν περιθώρια ανάσας στην ελληνική κτηματαγορά.

Την ίδια στιγμή, ο αριθμός των συναλλαγών παρουσίασε μεγάλη πτώση, που κυμαίνεται στο 40% περίπου το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010. Ταυτόχρονα, οι χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στον συγκεκριμένο τομέα να φθάνουν τα ένα στα πέντε ή σε ποσοστό το 20%.

Τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί σήμερα καθιστούν τη βελτίωση των προοπτικών της αγοράς κατοικίας πολύ δύσκολη, καθώς απαιτείται η οικονομική ανάταση της χώρας σε βάθος χρόνου, προκειμένου να αυξηθεί η ζήτηση στην αγορά κατοικίας, που με τη σειρά της θα σταθεροποιήσει τις τιμές.

Μη ξεχνάμε ότι η πορεία της αγοράς κατοικίας είναι ευθέως συνδεδεμένη με την πορεία της οικονομίας κάθε χώρας, αλλά και με τις συνθήκες που επικρατούν στον κλάδο της στεγαστικής πίστης (π.χ. ύψος επιτοκίων, ρευστότητα).

Η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος, η αρνητική πιστωτική επέκταση και η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων εξασθενούν περισσότερο τη δυνατότητα απορρόφησης του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων. Συνολικά 180.000 ακίνητα ήταν στα αζήτητα το 2012 και αναμένουμε να αυξηθούν το 2013 λόγω αποκρατικοποιήσεων αλλά και στην περίπτωση όπου οι τράπεζες αρχίσουν τις εκποιήσεις ακινήτων. Η πτώση των τιμών των ακινήτων αντανακλά την προσπάθεια αναζήτησης νέας ισορροπίας, σε μια αγορά που συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών και από σημαντικά εξασθενημένη ζήτηση.

Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το γ΄ τρίμηνο του 2012 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες 11,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011.

Για το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2012, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 9,3% και 10,2% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2011 η μέση μείωση ήταν 5,4% (-5,4%, -5,1%, -4,7% και -6,5% το α΄, το β΄, το γ΄ και το δ΄ τρίμηνο του 2011 αντίστοιχα) έναντι 4,7% το 2010.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι τιμές στα νεόδμητα διαμερίσματα το 2012 υποχώρησαν 13,5% σε σχέση με το γ΄ τρίμηνο του 2011. Μικρότερη είναι η πτώση στις «παλαιές» κατοικίες (κατασκευής άνω των πέντε ετών), καθώς διαμορφώνεται στο 10,5%. Η ίδια έκθεση καταγράφει κατακόρυφη πτώση στις συναλλαγές. Εμφανίζονται μειωμένες κατά 48% για το γ΄ τρίμηνο του 2012 έναντι του αντίστοιχου προηγούμενου διαστήματος.

Το 2013 αναμένουμε την επιπλέον πτώση των τιμών κατά 10% - 15% σε ονομαστικούς όρους και πιστεύουμε ότι θα αγγίξει το 25% σε πραγματικούς σε σχέση με το 2012, μην ξεχνάμε όμως ότι οι ευκαιρίες καραδοκούν από ιδιοκτήτες που είτε επιθυμούν να ξεφορτωθούν τους έξι νέους έμμεσους φόρους που έρχονται να τιμωρήσουν την ελληνική ιδιοκτησία εντός του 2013, είτε δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν πλέον στις δανειακές τους υποχρεώσεις.

Κλειδί σε κάθε περίπτωση χαρακτηρίζεται το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, καθώς σύμφωνα με το μνημόνιο υπάρχει δέσμευση για τη λειτουργία ενός σταθερού συστήματος αυτόματης προσαρμογής σε σχέση με τις εμπορικές.

Από την πλευρά του, το υπουργείο Οικονομικών διαβεβαιώνει πως δεν θα υπάρξουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, αλλά αναμένεται επέκταση του συστήματος σε περιοχές που βρίσκονται εκτός. Αυτό σημαίνει πως σε αυτές τις περιοχές θα υπάρξει αύξηση αντικειμενικών αξιών που σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να φτάνει και το 200%.

Σίγουρα το 2013 θα αποτελέσει έτος ορόσημο για την πορεία της κτηματαγοράς και της οικοδομικής δραστηριότητας, μην ξεχνάμε ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου το κατασκευαστικό κόστος σε σχέση με την αγορά κατοικίας έως πέντε ετών είναι αυξημένο 20%.

Ο κλάδος των κτηματομεσιτών όλα αυτά τα χρόνια υποφέρει και δεν γνωρίζει εάν αύριο το πρωί θα υπάρχουν στην αγορά ως επαγγελματίες ή αν πρέπει να αναμένουν ανάπτυξη ώστε να συνεχίσουν να συντηρούν τα γραφεία τους. Σήμερα στον Ν. Αττικής δεν πρέπει να λειτουργούν 100% πάνω από 150 κτηματομεσιτικά γραφεία από τα 700 που υπήρχαν τα προηγούμενα έτη.

Τα σενάρια πάντως για την ελληνική κτηματαγορά καθώς και για τον επαγγελματία κτηματομεσίτη είναι δυσοίωνα τουλάχιστον έως το καλοκαίρι του 2014, με μικρές ελπίδες που πιστεύουμε θα αρχίσουν να διαμορφώνονται μετά τον Ιούλιο του 2013.


*Ο κ. Θέμης Μπάκας είναι Διευθύνων Σύμβουλος της E-Real Estates.


*Συμφωνείτε ή διαφωνείτε με τον αρθρογράφο; Τι γνώμη έχετε;

To Εuro2day.gr ενθαρρύνει τον διάλογο και την έκφραση απόψεων από τους αναγνώστες. Σχολιάστε το άρθρο και πείτε την άποψή σας δημόσια για όσα συμβαίνουν και μας αφορούν όλους. Αν θεωρείτε το άρθρο σημαντικό, διαδώστε το με τα εργαλεία κοινωνικής δικτύωσης.

ΣΧΟΛΙΑ ΧΡΗΣΤΩΝ

blog comments powered by Disqus