Η κρυμμένη ευκαιρία για την ελληνική κτηματαγορά

Η ελληνική αγορά επενδυτικών ακινήτων, μετά από 20 χρόνια άναρχης και επιθετικής ανόδου και 10 χρόνια απότομης πτώσης, βρίσκεται κατακερματισμένη. Το μέγεθός της είναι συγκριτικά μικρό, είναι «ρηχή» δηλαδή και η ρευστότητά της περιορισμένη. Οι πολύπειροι και οι εξειδικευμένοι παίκτες είναι λίγοι και κατά κύριο λόγο συνεργάζονται μεταξύ τους.

Σήμερα όμως παρουσιάζει μια μεγάλη ευκαιρία: σε σχέση με τις ανταγωνιστικές της αγορές, δεν είχε προλάβει να ανέβει ούτε σε κεφαλαιακές τιμές (τιμές ανά τ.μ.), αλλά ούτε σε ποσοστά δανεισμού, έχει τις καλύτερες βάσεις προσφοράς/ζήτησης, οι μεγάλοι αγοραστές δεν έχουν ακόμα καταφέρει να βρουν τρόπο να διεισδύσουν αποτελεσματικά σε αυτήν και η κυβέρνησή της είναι φιλο-επιχειρηματική (pro-business).

Η Ελλάδα έχει ένα ακόμα ιδιαίτερο πλεονέκτημα έναντι των πιο ώριμων -επενδυτικά- αγορών της Ευρωπαϊκής Ένωσης: έχει ήλιο. Ενώ είναι εύκολο κανείς να αμελήσει τη σημασία του καιρού όταν εκτιμά την αξία ενός ακινήτου, η αλήθεια είναι πως σήμερα παίζει πολύ μεγαλύτερο ρόλο απ' ό,τι πριν.

Καθώς ο κόσμος σε μεγάλο ποσοστό μπορεί να εργάζεται από οπουδήποτε και ακόμα και μεγαλύτερες ηλικίες μαθαίνουν πολύ γρήγορα να συνδέονται online με αγαπημένα πρόσωπα, είναι πολύ πιθανό, πολύ περισσότερος κόσμος να επιλέγει να ζει σε χώρες όπως η Ελλάδα, όπου η ποιότητα ζωής σε σχέση με το κόστος ζωής είναι πολύ υψηλή.

Το φαινόμενο αυτό έχει πρωτοφανείς επιπτώσεις, ιδιαίτερα θετικές, για την ελληνική αγορά ακινήτων αλλά και για τη ζωή των πόλεων και των νησιών μας: αυτοί οι κατά κύριο λόγο εύποροι εργαζόμενοι θα επιλέγουν διαφορετικά μέρη να ζουν, ανάλογα με τα δικά του κριτήρια ο καθένας.

Ίσως τα παραπάνω να εξηγούν τους λόγους για τους οποίους οι τάσεις στην post-Covid-19 αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζουν σχεδόν την αντίθετη εικόνα από ό,τι θα περίμενε κανείς. Υπάρχει ζωηρό ενδιαφέρον από επενδυτικά funds, σημαντική ζήτηση για μισθώσεις χώρων, σχεδόν καμία προγραμματισμένη επένδυση δεν έχει σταματήσει, οι τιμές συντηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία και υπάρχει ικανοποιητικός -υπό τις συνθήκες- όγκος συναλλαγών.

Φυσικά τα παραπάνω αποτελούν μια εκτίμηση για το σύνολο της αγοράς, αλλά δεν αποτελούν αποκλειστικότητα της ελληνικής αγοράς. Η πανδημία έχει επηρεάσει σχεδόν συντριπτικά τα δεδομένα για υποκατηγορίες τουρισμού όπως τα ξενοδοχεία, επιπλωμένα διαμερίσματα, αλλά και καταστήματα, αλλά και ιδιαίτερα θετικά για υποκατηγορίες όπως οι κατοικίες και τα logistics. Παρόμοιες τάσεις έχουν ήδη φανεί σε Παρίσι, Μαδρίτη, Λονδίνο και Βαρκελώνη.

Η ευρωπαϊκή αγορά φαίνεται να αποδέχεται την οπτική πως η πανδημία έχει ημερομηνία λήξης και η παρούσα συγκυρία είναι ένα μικρό διάλειμμα σε μια επιθετικά ανοδική αγορά, η οποία παρουσιάζει σημαντικές ευκαιρίες.

WFH vs WFO, οι πόλεις και τα νησιά

Φυσικά δεν μπορεί κανείς αυτό τον καιρό να μιλήσει για ακίνητα, χωρίς να μιλήσει για τη μεγαλύτερη τάση της εποχής: Work from Home vs Work from Office. Είναι προφανές πως η τάση WFH δεν είναι κάτι παροδικό, αλλά δεν είναι και κάτι συνολικό. Δεν θα δουλεύουμε ξαφνικά όλοι από τα σπίτια μας για πάντα, ούτε όμως θα συνεχίσουμε όλοι να εκτελούμε καθημερινά μακρινά δρομολόγια, συγχρονισμένοι πάντα στις ίδιες ώρες, μέσα στη φρενήρη κίνηση των πόλεων.

Το γενικότερο θέμα της πανδημίας επηρεάζει το πλαίσιο των ακινήτων, αλλά και το πλαίσιο λειτουργίας των πόλεων. Ως επενδυτές που σχεδιάζουμε τα κτίρια του αύριο, βρίσκουμε ότι το θέμα παρουσιάζει εκπληκτικές ευκαιρίες και μια σειρά από δυνατότητες που δεν υπήρχαν πριν, ιδιαίτερα για πιο άναρχα δομημένες πόλεις όπως η Αθήνα.

Ένα κτίριο γραφείων σήμερα λειτουργεί κατά κύριο λόγο από τις 9 π.μ. μέχρι τις 6 μ.μ. Η ζήτηση για χώρους, ενέργεια, θέσεις στάθμευσης, καφέδες και γεύματα είναι στο 100% ακριβώς τις ίδιες ώρες για όλους. Έχοντας εκπληρώσει τον σκοπό του, το κτίριο παραμένει εντελώς κενό από τις 6 μ.μ. μέχρι την επόμενη μέρα το πρωί και η ζήτηση για τις ίδιες υπηρεσίες πέφτει κάτω από το 10%. Η διάδοση της τηλεργασίας όμως μπορεί να το αλλάξει αυτό.

Αν στην εταιρεία που χρησιμοποιεί το κτίριο υπάρχει κυλιόμενο πρόγραμμα εργασίας, σταθερό πρόγραμμα τηλεργασίας και τα κατάλληλα εργαλεία, ένα κτίριο μπορεί να δουλεύει στο 60-70% για 24 ώρες, εξυπηρετώντας ακόμα και εργαζόμενους που μένουν στην Αθήνα αλλά εργάζονται σε εταιρείες με δραστηριότητα σε άλλες ζώνες ώρας.

Οι επιπτώσεις στη ζωή της πόλης θα ήταν δραματικές και αν αξιοποιηθούν σωστά από τους δήμους και τους παρόχους (π.χ. χαμηλότερα μισθώματα, χαμηλότερο κόστος ενέργειας ή διοδίων για off peak ώρες). Οι μελέτες μάς δείχνουν πως οι επιπτώσεις πολύ γρήγορα θα φτάσουν και θα είναι πολύ μεγαλύτερες σε πόλεις της επαρχίας και στα νησιά, όπου οι τιμές ακινήτων τον χειμώνα είναι κατά μέσο όρο πολύ χαμηλότερες από τις πρωτεύουσες. Θα ζωντανέψουν χωριά, σχολεία και κοινότητες που προσφέρουν καλύτερες συνθήκες διαβίωσης και χαμηλότερο κόστος ζωής.

* Ο Ερρίκος Αρώνες είναι διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Hellenic Properties, που ασχολείται με επενδύσεις στον χώρο των ακινήτων.