Σε δοκιμασία οι αποτιμήσεις χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ

Παρά τις αρχικές δηλώσεις στελεχών των εταιρειών επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) για τις περιορισμένες επιπτώσεις της πανδημίας στις αποτιμήσεις των περιουσιακών τους στοιχείων και στα επενδυτικά τους σχέδια, όσο περνούν οι μήνες τόσο αποκαλύπτονται τα βαθιά σημάδια που αφήνει η νέα κρίση. Γι’ αυτό και πυκνώνουν οι ανακοινώσεις ή διαρροές περί ανατροπών στον επενδυτικό σχεδιασμό, μείωσης των κεφαλαίων που θα επενδυθούν φέτος, κ.α.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν πως σύντομα θα αποτυπωθούν και στο εγχώριο real estate οι επιπτώσεις από τον εξαιρετικά δυσάρεστο συνδυασμό της πανδημίας με το λεγόμενο «Amazon Effect», δηλαδή της συνεχούς ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Οι Financial Times επικαλούνταν προ ημερών εκτιμήσεις της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών, σύμφωνα με τις οποίες φέτος οι εισηγμένες επενδυτικές εταιρείες ακινήτων (Real Estate Investment Trusts - REITs) σε Ευρώπη, ΗΠΑ και Ιαπωνία είδαν τις αποτιμήσεις των περιουσιακών στοιχείων τους να υποχωρούν στα επίπεδα που βρίσκονταν προ πενταετίας. Ο περιορισμένος αριθμός συναλλαγών και η ακόμα πιο περιορισμένη διαφάνεια στην ελληνική αγορά δεν επιτρέπει την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πορεία των αποτιμήσεων, επισημαίνουν τα στελέχη του real estate.

Όμως, οι αποτιμήσεις των εισηγμένων στο Χ.Α. επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) είναι ένας δείκτης, αν και συμπαρασύρονται από το γενικότερο αρνητικό κλίμα, τονίζουν. Η μετοχή της Trastor υποχωρεί κατά περίπου 22% το τελευταίο εξάμηνο, της Briq κατά 25,5% και της ICI κατά 19,25%. Αντίθετα, η μετοχή της Prodea, της μεγαλύτερης εταιρείας του κλάδου, με δεκαπλάσια κεφαλαιοποίηση από τη συνολική χρηματιστηριακή αξία των τριών μικρότερων εισηγμένων ΑΕΕΑΠ, έχει και κέρδη στο εξάμηνο λόγω της σχεδόν μηδενικής διασποράς. Το 98,15% των μετοχών της Prodea ελέγχεται από την επενδυτική εταιρεία Castlelake.

Οι σχεδιασμοί ισχυρών ομίλων του λιανεμπορίου για «πάγωμα» των σχεδίων επέκτασης καταστημάτων ή και για περιορισμό του αριθμού τους, σε συνδυασμό με τις επιδιώξεις μεγάλων εταιρειών για καλύτερη αξιοποίηση των κτιρίων γραφείων τους, αφού σημαντικό τμήμα του προσωπικού εργάζεται από το σπίτι, δεν μπορεί παρά να προβληματίζουν τα στελέχη του real estate.

Την ίδια στιγμή, όμως, επισημαίνουν πως αυτή η κρίση είναι διαφορετική από τις προηγούμενες που είχαν οδηγήσει σε μεγάλες πτώσεις τιμών και βουτιά στις αποτιμήσεις. Με την εξαίρεση του τουριστικού κλάδου, δεν υπήρξε υπερδανεισμός και υπερπροσφορά ακινήτων, αν και οι τιμές ανέβηκαν σημαντικά την τελευταία τριετία. Οι αναπτύξεις επικεντρώθηκαν στα κτίρια γραφείων και στα logistics, ενώ ήταν εξαιρετικά περιορισμένες στα καταστήματα. Ανακοινώθηκαν, βέβαια, σχέδια για νέα εμπορικά κέντρα ή αναβάθμιση υφισταμένων, αλλά η πορεία τους θα εξαρτηθεί από τη χρονική διάρκεια της πανδημίας.

Τα ποιοτικά κτίρια γραφείων, έστω με διαφορετικές προδιαγραφές λόγω πανδημίας με αλλαγές στα υλικά και στις απαιτήσεις υγιεινής λειτουργίας, θα εξακολουθήσουν να προσελκύουν μισθωτές, υποστηρίζουν στην αγορά. Ειδικά στην Ελλάδα, που το απόθεμα κτιρίων γραφείων είναι πεπαλαιωμένο. Τα ίδια στελέχη προσθέτουν πως ούτως ή άλλως οι νέες αναπτύξεις είναι σχετικά περιορισμένες και σε ορισμένες εξ αυτών υπάρχουν ήδη συμβόλαια μίσθωσης.

Η Prodea, για παράδειγμα, συνεχίζει κανονικά τις εργασίες για το νέο κτίριο γραφείων στην οδό Φραγκοκλησιάς στο Μαρούσι, με επιφάνεια ανωδομής 5.000 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Η αγορά παρακολουθεί τη μεγαλύτερη επένδυση, ύψους κοντά στα 30 εκατ. ευρώ, που προωθούν η Prodea και η Dimand στη Λεωφ. Συγγρού για την κατασκευή μεγάλου συγκροτήματος γραφείων, επιφάνειας 24.000 τ.μ. Η διοίκηση της εισηγμένης έχει υποστηρίξει πως το συγκρότημα θα παραδοθεί εντός διετίας.

Πράγματι υπήρξε συνωστισμός στα ξενοδοχεία, με τις επιπτώσεις της πανδημίας να εξαρτώνται από την ταχύτητα αντιμετώπισής της. Η Prodea δεν περίμενε, πάντως, το εμβόλιο και ήδη ανακοίνωσε πως το μεγάλο σχέδιο για ξενοδοχειακό συγκρότημα στην Κρήτη, πάλι μαζί με την Dimand, ανετράπη. Τώρα το ακίνητο προορίζεται για κατοικίες και κτίρια γραφείων, σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις της διοίκησης. Aνετράπη επίσης και ο σχεδιασμός της Prodea για λειτουργία ξενοδοχείου σε ακίνητο που είχε αγοράσει στις αρχές της Λεωφ. Συγγρού, το οποίο τώρα προορίζεται για κτίριο γραφείων.

Σημαντική έκθεση στα ξενοδοχεία έχει και η Briq, η διοίκηση της οποίας ενισχύει τη θέση της στην αναπτυσσόμενη (λόγω ηλεκτρονικού εμπορίου) αγορά των logistics. Προ τριμήνου είχε αγοράσει οικόπεδο στον Ασπρόπυργο και ξεκινά την κατασκευή αποθήκης και κέντρου διανομής επιφάνειας 21.000 τ.μ. Τη θέση της στα logistics ενίσχυσε πρόσφατα και η Τrastor, που απέκτησε αποθήκη 25.000 τ.μ. στον Ασπρόπυργο.

Μπορεί να προβλέπεται πως το Zoom θα κάνει σχετικά μικρή ζημιά στα νέα και ποιοτικά κτίρια γραφείων (δυστυχώς τα παλαιότερα δεν θα έχουν την ίδια τύχη…), αλλά το μεγάλο ερώτημα είναι οι επιπτώσεις της πανδημίας και του ηλεκτρονικού εμπορίου στην αγορά λιανικής. Ολες οι ΑΕΕΑΠ έχουν μικρότερη ή μεγαλύτερη έκθεση στη λιανική, με αξιόλογο πελατολόγιο και τους επόμενους μήνες θα δοκιμαστούν περαιτέρω οι σχέσεις με τους μισθωτές.