Πώς ο ΝΟΚ ροκανίζει το ποσοστό αντιπαροχής

Στη χαρτογράφηση των τιμών των οικοπέδων στην Αττική, αλλά και στην αποτίμηση των επιπτώσεων της κατάργησης των bonuses του ΝΟΚ στην αγορά επικεντρώνεται η τελευταία έρευνα του Παρατηρητηρίου της εταιρείας συμβούλων και εκτίμησης ακινήτων Geoaxis.

Πέρα από το πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας που αποτυπώθηκε τον Ιανουάριο και από τις επίσημες μετρήσεις της ΕΛΣΤΑΤ, η Geoaxis σημειώνει πως η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχών, εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonuses.

Η εκτίμηση αυτή προστίθεται στην ήδη πολυπαραγοντική εξίσωση που αφορά την αξιοποίηση οικοπέδων για οικιστικά projects, όπου η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5,0-5,5%.

Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο της έρευνας, εκτιμάται πως τα ποσοστά αντιπαροχής για οικοδομές στους Αμπελόκηπους θα υποχωρήσουν στο 32%-35% από 33%-40% πριν τη νέα τροπολογία για το ΝΟΚ, στο Μαρούσι στο 32%-38% από 32%-43% πριν, στο Παλαιό Φάληρο στο 33%-40% από 35%-45%, στο Περιστέρι στο 37% από 40% και στον Χολαργό στο 30%-35% από 32%-40% με το προηγούμενο καθεστώς.

Από την άλλη πλευρά, ο θετικός κύκλος της οικοδομικής δραστηριότητας που άρχισε το 2018 δεν φαίνεται να σταματά, καθώς διατηρούνται παράγοντες υψηλής ζήτησης, όπως η έλλειψη διαμερισμάτων, η παλαιότητα του υφιστάμενου αποθέματος κ.λπ.

Σε αυτό δε το περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί, οι τιμές των οικοπέδων συνεχίζουν να αυξάνουν με σταθερό ρυθμό χρόνο με τον χρόνο, έχοντας κερδίσει την τελευταία δεκαετία αύξηση κατά 40,25% κατά μέσο όρο. Ειδικότερα, η μέση αύξηση το 2025 (β’ τρίμηνο) σε σχέση με το 2024 ήταν κατά μέσο όρο 5,60% και 15,06% σε σχέση με το 2023, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Κατά την τελευταία δεκαετία, τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης 3,6 στους Αμπελόκηπους και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2024, η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ ανά τ.μ. από 1.209 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι.

Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6,09% (στα 2.605 ευρώ ανά τ.μ. από 2.455 ευρώ ανά τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 6,07% (στα 967 ευρώ ανά τ.μ. από 912 ευρώ ανά τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,77% (στα 1.621 ευρώ ανά τ.μ. από 1.547 ευρώ ανά τ.μ.).

Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,91% (στα 935 ευρώ ανά τ.μ. από 900 ευρώ ανά τ.μ.).

Ασφαλώς τα παραπάνω στοιχεία αφορούν διάμεσες τιμές για τυπικά οικόπεδα ή οικόπεδα με παλαιά κτίσματα, καθώς για τα προνομιακά σημεία (από άποψη θέσης, θέας κ.λπ.), οι τιμές είναι έως και 25% ακριβότερες ανά τ.μ.