Real Estate: Οι ευκαιρίες και οι 32.000 πλειστηριασμοί του 2019

Τεράστια προσπάθεια και νομοθετικές ρυθμίσεις θα απαιτηθούν για την απορρόφηση των δεκάδων χιλιάδων ακινήτων (υπολογίζονται από 40.000 έως 100.000, χωρίς να υπάρχουν ακριβή στοιχεία!) που θα βγουν στην αγορά μέσω της διαδικασίας μείωσης των κόκκινων δανείων των ελληνικών τραπεζών.

Kατά τη διάρκεια του 19ου συνεδρίου Prodexpo, οι εκπρόσωποι των τραπεζών προέβλεψαν πως το 2019 θα γίνουν περίπου 32.000 πλειστηριασμοί, έναντι 16.000 που εκτιμάται πως θα έχουν πραγματοποιηθεί μέχρι το τέλος του χρόνου.

Μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου είχαν γίνει περίπου 9.000 πλειστηριασμοί ακινήτων. Παράλληλα, οι τράπεζες θα αξιοποιήσουν και δύο ακόμα όπλα για τον περιορισμό των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs), τις τιτλοποιήσεις και τις πωλήσεις χαρτοφυλακίων δανείων που συνδέονται με ακίνητα.

Από τα στοιχεία που παρουσίασαν τα τραπεζικά στελέχη προκύπτει πως ένας στους τρεις πλειστηριασμούς που εμφανίζονται ως άγονοι αφορούν σε ρυθμίσεις που έσπευσε να κάνει ο οφειλέτης λίγο πριν βγει το ακίνητο «στο σφυρί». Πέρυσι, το ποσοστό των πλειστηριασμών που προχωρούσαν ήταν λιγότερο από το 7%, δηλαδή μόνο 7 στους εκατό πραγματοποιούνταν. Σήμερα το ποσοστό έχει ανέβει στο 45%, αλλά οι τράπεζες είναι αυτές που αγοράζουν τα περισσότερα ακίνητα. Υπολογίζεται πως αγοραστές σε ποοστό 80% - 85% είναι οι τράπεζες ενώ μόλις το 15% - 20% των ακινήτων που βγαίνει σε πλειστηριασμό καταλήγει σε ιδιώτες.

Πως θα επιτευχθεί ο στόχος για μείωση κόκκινων δανείων των τραπεζών κατά περίπου 50 δισ. ευρώ στα επόμενα χρόνια; Ο Γενικός Διευθυντής Διαχείρισης Προβληματικών Δανείων Λιανικής Τραπεζικής της Eurobank Τάσος Πανούσης εκτίμησε πως το 45 - 50% (δηλαδή περίπου 25 δισ. ευρώ) θα γίνει μέσα από πωλήσεις και τιτλοποιήσεις χαρτοφυλακίων, το 20 - 25% μέσα από οργανική δουλειά (με ρυθμίσεις σε συνεργασία με οφειλέτη, κ.α.) το 20% από πλειστηριασμούς και το 10% μέσω διαγραφών δανείων. Ο κ. Πανούσης θεωρεί πως τα NPEs ήταν το 2016 117 δισ. ευρώ, πέρυσι μειώθηκαν κατά 10 δισ., φέτος θα μειωθούν κατά 13 δισ. και για το 2019 προβλέπεται περαιτέρω μειώσή τους κατά περίπου 19 δισ. ευρώ.

Ο κ. Γιώργος Γεωργακόπουλος, Ανώτερος Γενικός Διευθυντής (Piraeus Legacy Unity) στην Τράπεζα Πειραιώς υποστήριξε πως η τελευταία, με την πώληση του χαρτοφυλακίου δανείων Amoeba και η Eurobank με την τιτλοποίηση χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων πραγματοποίησαν τις δύο σημαντικότερες κινήσεις στην αγορά των NPEs για το 2018.

Ο ίδιος θεωρεί πως οι τράπεζες θα πετύχουν τους στόχους μείωση των κόκκινων δανείων καθώς, εκτός από τις πρωτοβουλίες που αναλαμβάνουν τώρα, θα αρχίσουν να φαίνονται και τα αποτελέσματα από τις ρυθμίσεις που έχουν ήδη γίνει. Πρόσθεσε πως οι ελληνικές τράπεζες έχουν οργανωθεί καλύτερα τα τελευταία δύο χρόνια, ενώ το νομικό σύστημα έχει εξελιχθεί σημαντικά. Υπενθύμισε πως στην ουσία «η αναγκαστική εκτέλεση λειτουργεί το τελευταίο εξάμηνο καθώς επί οκτώ χρόνια ήταν σχεδόν παγωμένη».

Ο κ. Γιώργος Φράγκου, Βοηθός Γενικός Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας στην Εθνική Τράπεζα, επισήμανε το θέμα με την περιορισμένη εμπορευσιμότητα μεγάλου αριθμού ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα δάνεια» καθώς και τις αδυναμίες του θεσμικού πλαισίου. Η περιορισμένη έως μηδενική εμπορευσιμότητα αρκετών ακινήτων δημιουργεί και τα γνωστά προβλήματα με τις τιμές. Οπως εξήγησε, «το πρόβλημα με τιμές δημιουργείται γιατί σε κάποιες κατηγορίες ακινήτων η εκτίμηση δεν συνάδει απαραίτητα με τους εμπορικούς όρους της αγοράς.

Για παράδειγμα, ένα βιομηχανοστάσιο 30 ετών εκτός βιομηχανικής περιοχής έχει μια αξία οικοπέδου συν του ακινήτου που οδηγεί σε μία εκτίμηση. Στην πραγματικότητα είναι η πραγματική τιμή ισούται με την αξία του οικοπέδου μείον το κόστος να γκρεμίσεις το κτίριο!». Ο κ. Φράγκου είπε, επίσης, πως το δεύτερο ουσιαστικό πρόβλημα στους πλειστηριασμούς είναι πως το 25% πάει για διόρθωση τιμής. Η πρώτη τιμή ορίζεται από τους ορκωτούς εκτιμητές του υπουργείου Οικονομικών. Με βάση το νομικό πλαίσιο ο δανειολήπτης πάει στο δικαστήριο και ζητάει διόρθωση τιμής. Ενίοτε το δικαστήριο βγάζει τιμή που «είναι εκτός λογικής γιατί ουδείς μπορεί να το αγοράσει σε αυτό το ύψος. Πρακτικά για να μπορέσει ένα ακίνητο να πάει σε λογική τιμή πρέπει να περάσουν διάφορα στάδια και επαναληπτικοί πλειστηριασμοί. Ετσι χάνεται χρόνος και η αξία του ακινήτου μειώνεται».

Ο κ. Τάσος Κοτζαναστάσης, Πρόεδρος της ULI Ελλάδας και Κύπρου και επικεφαλής της 8G Capital Partners είπε πως «τα καλά ακίνητα που θα ενδιέφεραν θεσμικούς επενδυτές είναι το 10% - 15% στα χαρτοφυλάκια που ήδη βγήκαν προς πώληση ή έχουν ήδη πωληθεί». Εκτιμά πως τα δύο προβλήματα που έχουν να αντιμετωπίσουν οι τράπεζες είναι «η έλλειψη ζήτησης και η υπερβολικά υψηλή τιμολόγηση, δεδομένου οτι τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα είναι προβληματικά ενώ πολλά είναι νεκρά για πάντα και πρέπει αναγκαστικά για να τα χαρίσεις».

Το ξεκαθάρισμα των κόκκινων δανείων είναι μια μεγάλη ευκαιρία για το ελληνικό real estate τόνισε ο κ. Γιάννης Ορφανός, Partner στην Arbitrage Real Estate. Είναι ευκαιρία γιατί «πρέπει να υπάρξει ενεργή, επαγγελματική, στοχευμένη, διαχείριση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων». Ετσι πρέπει να επενδυθούν χρήματα για αναβάθμιση, ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης, κ.α. με αποτέλεσμα η προσπάθεια να αγγίζει ολόκληρη την αγορά ακινήτων και κατασκευών. Ο κ. Ορφανός θεωρεί πως «αυτό που πρέπει να γίνει στην Ελλάδα είναι η πώληση των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων» καθώς «υπάρχει ζήτηση για τέτοια προϊόντα που ανεβάζει τις τιμές. Επιπλέον οι νέοι αγοραστές είναι πιο καλοί στο να διαχειριστούν αυτά τα δάνεια».

Τα στελέχη της αγοράς ακινήτων, όπως ο διευθύνων σύμβουλος της Pepper Θωμάς Ζιώγας τόνισαν πως η τεράστια προσπάθεια ώστε να καταστούν «ασφαλώς μεταβιβάσιμα» τα ακίνητα που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια είναι η μεγαλύτερη πρόκληση για το εγχώριο real estate.

Οπως είπε πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα που θα βγουν στην αγορά με προβλήματα (πολεοδομικά, νομικά, κλπ) με άγνωστο χρονοδιάγραμμα τακτοποίησης. Μεγάλη πρόκληση, πρόσθεσε, είναι και το κομμάτι της νομοθεσίας που πρέπει να προσαρμοστεί ώστε να διευκολυνθεί η διαδικασία τακτοποίησης και μεταβίβασης.