Ανάσα στην αγορά ακινήτων από τα NPLs περιμένουν οι ΑΕΕΑΠ

Τριάντα έξι σημαντικές συμφωνίες, συνολικού ύψους 221,85 εκατ. ευρώ, κατέγραψε το 2017 η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Δανός, όπως αναφέρεται στην τελευταία της έκθεση για την αγορά real estate της Αθήνας. Μεγάλος αριθμός αφορούσε ελληνικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ).

Στις συμφωνίες από ξένους επενδυτές περιλαμβάνονται η απόκτηση του 50% του κλειστού εμπορικού κέντρου Pantheon Plaza στη Λάρισα από την Blue House Capital (η οποία έχει Ελληνες διαχειριστές), η απόκτηση του πρώην ξενοδοχείου ΛΗΔΡΑ στη Συγγρού από το σχήμα Hines - Henderson κ.α. Στελέχη της αγοράς ακινήτων υποστηρίζουν πως πάρα πολλές συμφωνίες που δεν έχουν γίνει από ΑΕΕΑΠ δεν περιλαμβάνονται στη συγκεκριμένη λίστα, όπως είναι φυσικό. 

Η έλλειψη ικανοποιητικού προϊόντος έχει, πάντως, κατεβάσει τους ρυθμούς στους οποίους κινούνται οι ΑΕΕΑΠ, με τις διοικήσεις τους να δηλώνουν στο Euro2day.gr πως η ουσιαστική εκκίνηση των πωλήσεων χαρτοφυλακίων «κόκκινων» δανείων από τις τράπεζες θα δημιουργήσει, σε δεύτερο χρόνο, μια νέα δεξαμενή καλών ακινήτων. Προσθέτουν πως κάποια από τα ακίνητα που θα αλλάξουν χέρια μπορούν να αναβαθμιστούν ή να αλλάξουν χρήση, και αυτός ο τομέας θα αποτελέσει πεδίο ενδιαφέροντος για το επόμενο διάστημα.

Για τις κινήσεις των ξένων τονίζουν πως «αρκετοί απογοητεύονται όταν διαπιστώνουν τα δομικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς», ενώ υπάρχει τεράστια ζήτηση για ξενοδοχεία, που δεν μπορεί να καλυφθεί. Οσο για τις τιμές, καταγράφονται πράγματι ανοδικές τάσεις, αλλά μόνο σε συγκεκριμένα καλά ακίνητα ή περιοχές.

«Η αγορά δεν ήταν ποτέ ενιαία», επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία Αριστοτέλης Καρυτινός. Τονίζει πως «υπάρχουν θύλακες στους οποίους καταγράφεται μεγάλη ζήτηση και συνεπώς οι τιμές κινούνται ανοδικά, χωρίς να καταγράφεται αντίστοιχη άνοδος στο σύνολο της αγοράς». Ένας τέτοιος θύλακας είναι η Ερμού, όπως λέει, ενώ «το ίδιο ισχύει για συγκεκριμένα ποιοτικά εμπορικά ακίνητα».

Danos: Μεγάλες συναλλαγές ακινήτων του 2017

Ο διευθύνων σύμβουλος της Intercontinental International (ICI) ΑΕΑΑΠ Μάριος Αποστολίνας λέει πως «δεν βλέπω νέα πτώση στις τιμές των εμπορικών ακινήτων. Τα οικιστικά ακίνητα, από την άλλη πλευρά, θέλουν μία προσοχή».

Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ Άννα Αποστολίδου υποστηρίζει πως οι αυξήσεις τιμών δεν στηρίζονται «στα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας». «Ένα παράδειγμα είναι τα logistics, μια αγορά που μας ενδιαφέρει και στην οποία η ζήτηση για ποιοτικές αποθήκες δεν καλύπτεται από την προσφορά, με αποτέλεσμα να ανεβαίνουν ελαφρά οι τιμές», προσθέτει η επικεφαλής της BriQ Properties. Κατά την κα Αποστολίδου, εν μέρει η πτώση στις αποδόσεις σε ορισμένους κλάδους ή περιοχές συνδέεται και με το ενδιαφέρον ξένων ομίλων, έστω και αν δεν έχει μετατραπεί σε συμφωνίες.

Για τη μεγάλη κινητικότητα που καταγράφεται από διεθνείς ομίλους, ο επικεφαλής της Εθνική Πανγαία θεωρεί πως αρκετοί «έχουν περιορισμένη γνώση της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Βλέπουν τα σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας και εκτιμούν πως η αγορά real estate θα ακολουθήσει όπως συνέβη σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου. Στην πορεία, όμως, όταν διαπιστώνουν τα γνωστά δομικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, απογοητεύονται». Γι’ αυτό πολλές φορές ο θόρυβος δεν μεταφράζεται σε συμφωνία, εξηγεί ο κ. Καρυτινός.

Ο κ. Αποστολίνας λέει πως η ζήτηση από ξένους επενδυτές είναι πολύ μεγάλη και γι' αυτό τον λόγο ακίνητα που στο παρελθόν έβγαιναν στην αγορά και έμεναν για μήνες «στο ράφι», τώρα μεταβιβάζονται σε λίγες εβδομάδες. Προσθέτει πως υπάρχουν δύο κατηγορίες ξένων αγοραστών: Στην πρώτη, ανήκουν πλούσιοι από γειτονικές «ταλαιπωρημένες» χώρες όπως η Συρία, η Αίγυπτος και η Τουρκία, που βλέπουν την Ελλάδα ως ευκαιρία. Στη δεύτερη, επενδυτικές εταιρείες που είχαν τοποθετηθεί σε Ισπανία και άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου και τώρα μετακινούνται ανατολικά καθώς αναζητούν καλύτερες αποδόσεις. 

Οσο για τη στροφή των ΑΕΕΑΠ προς τις νέες αναπτύξεις ή την αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων, ο Αρ. Καρυτινός υποστηρίζει πως η απουσία προϊόντος, δηλαδή ποιοτικών ακινήτων, είναι φαινόμενο που προϋπήρχε της κρίσης. «Πάντοτε υποστήριζα πως εμείς πρέπει να φτιάξουμε το προϊόν» λέει. Ο ίδιος προσθέτει πως μετά την κατάρρευση των περισσότερων σημαντικών Ελλήνων developers εξαιτίας της κρίσης, οι νέες αναπτύξεις έχουν γίνει ακόμα πιο δύσκολες.

Γι’ αυτό και οι ΑΕΕΑΠ παίρνουν την κατάσταση στα χέρια τους όπως δείχνουν συμφωνίες όπως της Εθνική Πανγαία, για τη δημιουργία ξενοδοχείου πόλης (θα λειτουργεί υπό την αλυσίδα Moxy Hotels της Marriott International) και συγκροτήματος ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών στην Πάτρα, η ανάπτυξη τουριστικού συγκροτήματος στα Αστέρια Γλυφάδας από την Grivalia ΑΕΕΑΠ κ.ά. «Οι αναβαθμίσεις ακινήτων, ενίοτε με αλλαγή χρήσης κ.λπ., είναι ένας τομέας που μας ενδιαφέρει», δηλώνει και η κα Αποστολίδου.

«Καθώς σταθεροποιείται η αγορά, το επόμενο βήμα των εταιρειών επενδύσεων θα είναι και οι αναβαθμίσεις (redevelopment)», λέει ο κ. Αποστολίνας καθώς έτσι οι εταιρείες «θα πάρουν και μεγαλύτερες αποδόσεις σε σχέση με το ρίσκο της χώρας».

Ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία θεωρεί πως οι πωλήσεις χαρτοφυλακίων «κόκκινων» δανείων θα αποτελέσουν μια νέα δεξαμενή για τις ΑΕΕΑΠ καθώς περιλαμβάνουν και ορισμένα αξιόλογα ακίνητα. Οι διοικήσεις των επενδυτικών εταιρειών επισημαίνουν, όμως, πως θα χρειαστεί μεγάλο διάστημα μέχρι να βγουν στην αγορά τα ακίνητα που συνδέονται με τις πωλήσεις «κόκκινων» δανείων. Ούτως ή άλλως, πρέπει πρώτα τα ακίνητα να περάσουν στους νέους διαχειριστές των χαρτοφυλακίων, οι οποίοι στη συνέχεια θα ξεχωρίσουν ποια μπορούν να αξιοποιηθούν και πώς, θα τα «καθαρίσουν» νομικά και μετά θα τα βγάλουν προς πώληση. 

«Μην ξεχνάμε πως πρόκειται για χαρτοφυλάκια δανείων και όχι για χαρτοφυλάκια ακινήτων», λέει ο κ. Αποστολίνας. Συνεπώς «θα χρειαστεί ικανό χρονικό διάστημα για το ξεκαθάρισμα». Ο ίδιος προσθέτει πως «υπάρχουν ορισμένα ακίνητα που ενδιαφέρουν τις ΑΕΕΑΠ, αλλά η πλειοψηφία των ακινήτων που συνοδεύουν τα κόκκινα δάνεια είναι οικιστικά, βιομηχανικά ή οικόπεδα». Κάποια, για να βγουν στην αγορά, θα χρειαστούν πολύ μεγάλες επενδύσεις αναβάθμισης και ενδιαφέρουν περισσότερες τους developers.

«Το 2018 θα είναι η χρονιά που θα δούμε ουσιαστικές κινήσεις στον τομέα των "κόκκινων" δανείων και στην πώληση άλλων αξιόλογων ακινήτων που παραμένουν στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών» λέει η κα Αποστολίδου. Ενα πρώτο παράδειγμα είναι η πώληση τριών σημαντικών ακινήτων που είχε ο όμιλος Βωβού από την Εθνική Leasing, διαδικασία που ολοκληρώνεται στις 21 Μαρτίου.

Στην Εθνική Πανγαία δεν έχουν κρύψει τα σχέδιά τους για επέκταση σε νέους τομείς, ώστε να διαφοροποιηθεί και το χαρτοφυλάκιο το οποίο σήμερα αποτελείται κυρίως από γραφεία και καταστήματα, όπως επαναλαμβάνει ο Αρ. Καρυτινός. Τα πολυτελή ξενοδοχεία, τα logistics και η φοιτητική στέγη (όπου, όπως προαναφέρθηκε, έχουν κάνει το πρώτο βήμα) είναι τρεις τομείς στους οποίους αναζητούν ευκαιρίες. Η BriQ Properties, που ξεκίνησε με «μαγιά» ένα χαρτοφυλάκιο του ομίλου Quest Συμμετοχών, έχει πραγματοποιήσει το τελευταίο τετράμηνο δύο αγορές ακινήτων: Ενός κτιρίου γραφείων στη Λεωφόρο Ποσειδώνος και ενός καταστήματος στη Λεωφόρο Κηφισίας. 

Σημειώνεται ότι χθες η Εθνική Πανγαία προχώρησε σε μια πρώτη επένδυση στον κλάδο των εμπορικών αποθηκών, υπογράφοντας προσύμφωνο για την απόκτηση τριών υπό ανέγερση κτιρίων στον Ασπρόπυργο, έναντι τιμήματος 13,1 εκατ. ευρώ.