Ποια ακίνητα κρύβουν τώρα τις μεγάλες ευκαιρίες

Μπορεί να έχουμε τελειώσει με τον καθοδικό κύκλο του ελληνικού real estate, αλλά η ανάπτυξη ήρθε μόνο για συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς όπως τα κτίρια γραφείων πρώτης κατηγορίας και τα τουριστικά ακίνητα, που ενδιαφέρουν ξένους αγοραστές. Η ουσιαστική ανάκαμψη θα έρθει, όπως τόνισαν χθες τα στελέχη της αγοράς κατά τη διάρκεια του συνεδρίου Prodexpo, όταν ανακάμψει πραγματικά η ελληνική οικονομία, δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας και εμφανιστεί κρίσιμη μάζα εγχώριων αγοραστών.

Για να επωφεληθεί περαιτέρω η Ελλάδα από τη διεθνή ενίσχυση του τουρισμού, απαιτούνται σοβαρότατες επενδύσεις σε υποδομές, κυρίως σε τοπικό και περιφερειακό επίπεδο για τη διαχείριση απορριμμάτων, τα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, τους βιολογικούς καθαρισμούς κ.α. Επιπλέον, η τεχνολογία θα παίξει καίριο ρόλο σε τομείς της αγοράς ακινήτων όπως η λιανική καθώς ήδη βλέπουμε διεθνώς λουκέτα μεγάλων ομίλων εξαιτίας της ταχείας ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Τέλος, αρκετοί «παίκτες» κινούνται πλέον πιο δημιουργικά, με επενδύσεις σε ειδικές κατηγορίες ακινήτων και πρωτοβουλίες που δεν θα έπαιρναν, αν δεν μεσολαβούσε η πολυετής κρίση.

Το κρίσιμο στοίχημα, που ταυτόχρονα αποτελεί ευκαιρία για την ανάπτυξη τόσο του real estate όσο και των κατασκευών, είναι η διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, καθώς και η αναβάθμιση/μετατροπή χιλιάδων κτιρίων ανά τη χώρα ώστε να καταστούν πιο ελκυστικά. Προς το παρόν, το ενδιαφέρον των αγοραστών (ελληνικών εταιρειών επενδύσεων - ΑΕΕΑΠ - και ξένων επενδυτών) περιορίζεται σε κτίρια γραφείων πρώτης κατηγορίας και στα ξενοδοχεία ή τα κτίρια με διαμερίσματα για πλατφόρμες ενοικίασης όπως το Airbnb. Στην άλλη άκρη, με μηδενική έως αρνητική ανάπτυξη, βρίσκονται ακίνητα που εξαρτώνται από την τοπική ζήτηση όπως τα οικιστικά, τα υγιή βιομηχανικά κ.ά.

Μια ακόμα διαπίστωση έγινε χθες από τον επικεφαλής μιας εκ των ισχυρότερων ελληνικών εταιρειών ακινήτων, της Dimand, Δημήτρη Ανδριόπουλο. Οπως είπε, «ο κλάδος των ακινήτων περνάει από τους χομπίστες στους επαγγελματίες» και «αφού καταστράφηκε μεταξύ 2008-2012, τώρα υπάρχει δουλειά για όλους και όσους έχουν όρεξη». Ο ίδιος τόνισε πως «η τεχνολογία θα επηρεάσει απόλυτα τη δουλειά που κάνουμε», αναφέροντας πως το πρόβλημα με το στοκ των αδιάθετων κατοικιών στην Αθήνα και αλλού «το έλυσε το Airbnb».

Με αφορμή τη γνωστή υπόθεση με τη Χρυσή Βίζα σε Κινέζους, ο επικεφαλής της Dimand είπε πως «ο μεγαλύτερος κίνδυνος είμαστε εμείς οι ίδιοι. Η καταστροφή που δημιουργείται στη φήμη της επιχειρηματικότητας και σε αυτό που ονομάζουμε πίστη και εμπιστοσύνη προέρχεται από τέτοιου είδους φαινόμενα όπως η ιστορία με τα POS».

Οι αγκυλώσεις

Αρκετά στελέχη της αγοράς, όπως ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ Αριστοτέλης Καρυτινός είπε πως «όντως, μετά τα μνημόνια, η αγορά δεν αντέδρασε» καθώς παραμένουν ακόμα φορολογικές και άλλες αγκυλώσεις. «Εάν δεν αγοράσεις από κάποιο developer και πάρεις ακίνητο από ιδιώτη, μπορεί να περιμένεις πάνω από ένα χρόνο για να το τακτοποιήσεις, να λύσεις τα προβλήματα τεχνικά και πολεοδομικά», εξήγησε. Κατά τον κ. Καρυτινό, «το προϊόν στην ελληνική αγορά ακινήτων είχε πάντα πρόβλημα, αλλά τώρα είναι ακόμα χειρότερα». Το νομικό πλαίσιο μπορεί να έχει βελτιωθεί αλλά εξακολουθεί να μη βοηθάει. Για παράδειγμα, «νομοθεσία του 1946 προβλέπει πως αν π.χ. μια ΑΕΕΑΠ αγοράσει το ακίνητο μιας εταιρείας, πρέπει πρώτα να γίνει έλεγχος και αν διαθέτει και άλλα ακίνητα, δεν μπορείς να το πάρεις. Σε διαφορετική περίπτωση, οι πιστωτές της εταιρείας μπορούν να στραφούν κατά του αγοραστή γιατί πήρε το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο. Ετσι μπλοκάρει όλο το σύστημα».

Η κα Ναταλία Στράφτη, γενική διευθύντρια εργασιών στην Grivalia, τόνισε πως η φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ παραμένει σοβαρό ζήτημα, καθώς φέρνει τις ελληνικές εταιρείες του κλάδου σε πιο δυσχερή θέση έναντι των Ευρωπαίων ανταγωνιστών. Οπως είπε, πρόσφατη μελέτη δείχνει πως «με εξαίρεση το Βέλγιο και την Ελλάδα, οι ΑΕΕΑΠ χαίρουν φορολογικής ουδετερότητας και η φορολογία βαραίνει τους μετόχους μόνο μέσω των μερισμάτων που διανέμουν. Στην Ελλάδα οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται ακόμα και μέσω των μετρητών τους».

«Η αγορά είναι ακόμα πιεσμένη. Αν τη δούμε στο σύνολο της επικράτειας, δεν είμαστε καθόλου μα καθόλου ενθουσιασμένοι. Μικρές περιοχές της επικράτειας πάνε καλά» είπε ο κ. Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services. «Η κρίση μάς οδηγεί σε μια ορθολογική αξιοποίηση των ακινήτων», είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα Γιώργος Ποιμενίδης. Ο ίδιος είπε πως το δυστύχημα για την αγορά είναι πως ένα μεγάλο τμήμα του προϊόντος στο εγχώριο real estate «δεν έχει υποδομές, δεν έχει προσανατολισμένη χρήση, έχει προβλήματα ιδιοκτησιακά και επομένως επιβαρύνει τη συνολική εικόνα. Επιπλέον, οι ιδιοκτησίες είναι μικρές, διασπασμένες και το κερασάκι στην τούρτα είναι οι νόμοι για την τακτοποίηση, που προσπαθούν να γιατρέψουν παθογένειες δεκαετιών. Αυτό το προβληματικό χαρτοφυλάκιο δε μπορεί να απευθυνθεί σε ξένους ιδιοκτήτες, λόγω διασποράς και προβλημάτων, ενώ δεν μπορεί να το απορροφήσει η εγχώρια αγορά». «Η φορολογία εξοντώνει», τόνισε ο κ. Νίκος Χατζητσόλης, διευθύνων σύμβουλος της CBRE Αξίες.

Οι ευκαιρίες

Θετικά μηνύματα έδωσαν χθες αρκετά στελέχη της αγοράς όπως η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, που είπε πως «τα διαθέσιμα κεφάλαια που υπάρχουν από τις τράπεζες για τις ΑΕΕΑΠ είναι αρκετά, κάτι που θα φέρει κάποια ανάπτυξη». Επιπλέον, «τα καλά κτίρια έχουν μεγάλο ανταγωνισμό, αλλά τώρα μπορούμε να κοιτάμε στο development και στο re-development και σε κάποιες ειδικές χρήσεις. Μια τέτοια κατηγορία είναι τα logistics, όπου υπάρχει ήδη μείωση στις αποδόσεις και αύξηση τιμών και στα ενοίκια, με δεδηλωμένο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές. Ένας άλλος τομέας είναι τα ξενοδοχεία, αλλά και τα γραφεία θα βοηθήσουν στην ανάκαμψη. Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχει πολύ μεγάλη ανάγκη για πολύ καλούς χώρους γραφείων, αν και όλοι κοιτάζουν το Airbnb». Ενασχόληση «με νέους τύπους ακινήτων, όπως ξενοδοχεία ταξιδιωτικών εμπειριών και ευέλικτοι χώροι εργασίας (παλαιά γραφεία που μετατρέπονται σε φοιτητικές εστίες ή σε θεματικά ξενοδοχεία)», βλέπει ο διευθύνων σύμβουλος τις ICI ΑΕΕΑΠ Μάριος Αποστολίνας.

Θετικός εμφανίστηκε και ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ Τάσος Καζίνος, ο οποίος είπε πως οι συναλλαγές των ΑΕΕΑΠ θα φτάσουν φέτος τα 450 εκατ. ευρώ. Πρωταγωνιστικό ρόλο θα έχουν, κατά τον κ. Καζίνο, «τα ακίνητα σε καλά σημεία που χρειάζονται σημαντικές επενδύσεις, όπως και τα ακίνητα τουριστικού ενδιαφέροντος. Με το νέο έτος αναμένουμε με ενδιαφέρον τον τρόπο διάθεσης στην αγορά των ακινήτων από τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων των τραπεζών».