Για όσους ασχολούνται µε επενδύσεις είναι σηµαντικό να λαµβάνουν υπόψη τις συνθήκες (οικονοµικές, πολιτικές, τεχνολογικές) και να προσπαθούν να προβλέψουν τα µελλούµενα. Όµως οι συνθήκες είναι πάντα απρόβλεπτες. Δεν είναι µόνο η µεταβλητότητα χαρακτηριστικό της εποχής µας. Μακροπρόθεσµα, το real estate, ως γενική τάση, ακολουθεί την πορεία της οικονοµίας. Η Ελλάδα, µετά από µια χρεοκοπική περιπέτεια που κράτησε δέκα ολόκληρα χρόνια, ανακάµπτει µε ρυθµούς καλύτερους από τις περισσότερες χώρες της Ε.Ε.
Η αγορά του real estate δεν είναι ενιαία. Έχει βασικές κατηγορίες (residential, commercial, industrial, offices) και υποκατηγορίες. Στην Ελλάδα η επαγγελµατική αγορά real estate είναι σχετικά νέα και αναπτύσσεται µε καλούς ρυθµούς τα τελευταία χρόνια.
Έχουν δηµιουργηθεί επενδυτικές εταιρείες (κυρίως ΑΕΕΑΠ) και εταιρείες development (που όµως είναι λίγες) και παρά την έλλειψη επενδυτικού προϊόντος σύγχρονων προδιαγραφών για θεσµικά χαρτοφυλάκια, υπάρχουν θετικές προοπτικές.
Όποιος καινοτοµήσει επενδυτικά αποκτά πλεονέκτηµα. Για παράδειγµα τα κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, όπως τα σχολεία, εξυπηρετούµενα διαµερίσµατα, φοιτητικές εστίες ή logistics και βιοµηχανικά κτίρια αποτελούν βιώσιµες επενδύσεις µε υπεραξίες καθώς έχουν µακροχρόνιες µισθώσεις, ασφαλή εισοδήµατα και υψηλές αποδόσεις. Ο τουρισµός είναι για την Ελλάδα η βαριά βιοµηχανία, συνεπώς τα ξενοδοχεία είναι ο προφανής επενδυτικός κλάδος.
Στο real estate πάντα υπάρχουν προκλήσεις, αλλά και λύσεις, οι οποίες µετριάζουν τους κινδύνους. Υπάρχουν διεθνή προβλήµατα όπως:
• Κλιµατική αλλαγή. Το 40% των εκποµπών CO2 προέρχονται από κτίρια. Η πιστοποίηση των κτιρίων για το περιβαλλοντικό τους αποτύπωµα µε βάση διεθνή πρότυπα είναι µια αναγκαιότητα καθώς στο άµεσο µέλλον, χωρίς πιστοποίηση, η µεταβίβαση ή η χρηµατοδότηση ακινήτων θα είναι πολύ δύσκολη. Παράλληλα ενισχύεται η βιωσιµότητα των επενδύσεων.
• Γεωπολιτικές εξελίξεις. Η Ελλάδα βρίσκεται σε µια ταραχώδη γεωγραφική περιοχή και η αποδυνάµωση του διεθνούς δικαίου, ταυτόχρονα µε την άνοδο χωρών εκτός της πάλαι ποτέ ευηµερούσας Δυτικής Ευρώπης, επηρεάζει απρόβλεπτα.
Πολλά προβλήµατα είναι τοπικά:
• Δυσκολευόµαστε διαχρονικά να αποφασίσουµε τι και πού κτίζουµε. Οι διαρκείς αναθεωρήσεις του οικοδοµικού κανονισµού φρενάρουν την ανάπτυξη. Χρειάζεται ένα σταθερά µακροχρόνιο πλαίσιο.
• Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους τα τελευταία χρόνια µοιάζει ασταµάτητη. Για να αντιµετωπιστεί πρέπει να «κλειδώνεται» το κόστος και να συνάπτονται µακροχρόνιες συµβάσεις µε αξιόπιστους µισθωτές πριν την κατασκευή.
• Real estate δεν υπάρχει χωρίς δανεισµό (τουλάχιστον για όσους επιδιώκουν καλές αποδόσεις). Το χρηµατοδοτικό κόστος είναι µακροπρόθεσµα απρόβλεπτο. Η χρηµατοδότηση µέσω Ταµείου Ανάκαµψης καθώς και η αντιστάθµιση (hedging) µακροπρόθεσµων δανείων επιβάλλονται.
• Η βελτίωση της Δηµόσιας Διοίκησης και της Δικαιοσύνης είναι καθοριστικός παράγοντας επιτυχίας (και) στο real estate. Ασχολούµαστε δεκαετίες µε τη δηµιουργία Κτηµατολογίου ή µε το πού θα υπάγονται οι Πολεοδοµίες.
• Η φορολογία επηρεάζει την αγορά του real estate. Στην Ελλάδα, η βασική φορολογία περιουσίας δηµιουργήθηκε πρόσφατα σε συνθήκες εκτάκτου ανάγκης για να καλύψει δηµοσιονοµικά κενά. Ο βασικός φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ορθώς υπάρχει και επηρεάζει λιγότερο την ανάπτυξη σε σχέση µε φόρους εισοδήµατος και κατανάλωσης. Χρειάζονται όµως βελτιώσεις καθώς σήµερα τιµωρούνται οι επενδυτικές εταιρείες.
Ενδεικτικές βελτιώσεις: Ο συµπληρωµατικός φόρος πρέπει να καταργηθεί, γιατί είναι ένας αναποτελεσµατικός φόρος πλούτου. Τα εισοδήµατα από ενοίκια να φορολογούνται µαζί µε όλα τα υπόλοιπα εισοδήµατα (και φυσικά να δηλώνονται ολόκληρα). Στην Ελλάδα, η φοροδιαφυγή στον τοµέα των ακινήτων αφορά κατά κύριο λόγο ιδιώτες και µικροεργολάβους. Για αυτό και δύσκολα θα δραστηριοποιηθούν µεγάλες εταιρείες στον οικιστικό κλάδο.
• Η τεχνολογία (σχεδόν αποκλειστικά εισαγόµενη) µπορεί να είναι σύµµαχος για να λυθούν χρόνια ιστορικά προβλήµατα αλλά λειτουργεί και αρνητικά, όταν γίνεται ακατάλληλη χρήση της. Τα παραδείγµατα είναι πολλά: (α) οι «τακτοποιήσεις» εκατοµµυρίων ακινήτων µε τον τρόπο που γίνεται οδηγεί σε αγκυλώσεις, (β) υπάρχουν πολλαπλές βάσεις δεδοµένων ακινήτων και θα χρειαστούν δεκαετίες για να συµφωνήσουν τα δεδοµένα σε Κτηµατολόγιο-Εφορία-Πολεοδοµίες-Δήµους (όχι ο ΜΙΔΑΣ, ούτε ο ΔΙΑΣ δεν βοηθά).
• Η Τεχνητή Νοηµοσύνη επηρεάζει πολλαπλά το real estate (στις εκτιµήσεις, τις προβλέψεις, το marketing, τη διαχείριση, τους νοµικούς και τεχνικούς ελέγχους και τις συναλλαγές). Σε λίγο, οι αλγόριθµοι θα γνωρίζουν καλύτερα από οποιονδήποτε άνθρωπο όλα τα ακίνητα και ας µην τα έχουν επισκεφθεί ποτέ.
• Συντεχνίες και κλειστά επαγγέλµατα που (ακόµη) λειτουργούν στην Ελλάδα στον χώρο της αγοράς ακινήτων θα πρέπει να σταµατήσουν να συµπεριφέρονται σαν λουδίτες.
• Είναι σηµαντικό να σταµατήσουν µικροπαρεµβάσεις µε εφήµερη πολιτική στόχευση. Για παράδειγµα οι πλατφόρµες λειτουργούν (και) στο real estate και είναι µέρος της πραγµατικότητας. Το Airbnb σε µια τουριστική χώρα µε ελλειµµατικό εµπορικό ισοζύγιο είναι µέρος των εξαγωγών που λείπουν. Περιορισµοί που µιµούνται άλλες αγορές είναι άχρηστοι και αναποτελεσµατικοί. Γρήγορες µαγικές λύσεις δεν υπάρχουν στο στεγαστικό πολυσύνθετο πρόβληµα µε πρόχειρες εξαγγελίες.
Η ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να αναπτύσσεται δυναµικά, υποστηριζόµενη από ανθεκτικές µακροοικονοµικές συνθήκες, βελτιώσεις στα θεµελιώδη µεγέθη και αυξανόµενη εµπιστοσύνη των επενδυτών. Η αγορά του real estate θα διατηρήσει την ανοδική της τροχιά, λόγω ανισορροπιών προσφοράς-ζήτησης σε βασικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων (στέγαση/γραφεία/logistics) και υπάρχουν ευνοϊκές χρηµατοδοτικές συνθήκες από τις εγχώριες τράπεζες.
Οι επενδύσεις σε υποδοµές και αστική ανάπλαση καθώς και οι ισχυρές τουριστικές επιδόσεις της χώρας είναι ενισχυτικοί παράγοντες. Οι αποτιµήσεις και οι αποδόσεις στην Ελλάδα παραµένουν ελκυστικές σε σχέση µε άλλες χώρες, επιτρέποντας αισιοδοξία.
* Διευθύνων Σύµβουλος της Premia Properties.